空き家の活用の仕方には主に3種類あります。
ホテロボでは、東京オリンピックで盛り上がりを見せる「民泊」で活用した後、「売却」することをおすすめします。
この記事では、実際の空き家をもとに「売却」「賃貸」「民泊」それぞれの収益ケースをご紹介した上で、メリット・デメリットについてわかりやすく解説していきます。
空き家はまず「民泊」、のちに「売却」が最適
この章ではある物件を売却・賃貸・民泊のそれぞれの選択をした場合に得られる収益を比較します。
結論からお伝えすると「売却」した場合に得られる金額が最も大きく、短期間で多額のお金を得ることが出来ます。
ただし、築20年以上経過した空き家は家屋の価値がほぼ残っていない為、ほとんどが土地代になります。
土地代は年々変動こそするものの、何年経っても価値がなくなることはありません。
つまり売却を急ぐ必要はなく、まずはオリンピック期間で高収益になる「民泊」を運営したあとで「売却」するのが最適だと言えます。
【物件情報】
| 項目名 | 条件 |
|---|---|
| タイプ | 戸建て |
| 立地 | 高円寺駅徒歩15分、新高円寺駅2分 |
| 間取り | 3DK |
| 土地面積 | 30.9㎡ |
| 築年数 | 42年 |
空き家を「売却」する場合
今回例として挙げた空き家は築42年の築古戸建て物件です。
繰り返しにはなりますが、築20年以上の不動産は家屋自体の価値がほぼ消滅していると考えられます。
（参考：ライフルホームズ
「築20年以上の家は価値がない⁉築20年の自宅を売却する際に知っておきたいポイント」）
不動産を相続するという経験をされる方は少くありませんが、そのほとんどが築20年以上の築古物件になるでしょう。
ただし、土地の価値まで失われるわけではありません。
高円寺の公示地価平均価格は2019年現在で73万3687円/㎡です。
（参考：土地代データ）
単純計算で
となります。
売却という選択肢を取ると、短期的に2,000万円を超える大金を手にすることが出来ます。
空き家で「賃貸」経営した場合
次に賃貸に活用した場合の収益ケースを見ていきましょう。
高円寺駅から徒歩15分、新高円寺駅から徒歩2分ほどの戸建て賃貸の相場は月15万円程度です。
年間180万円、10年で1,800万円の賃貸収入を得ることが出来る計算になります。
ただし、築古物件で賃貸経営をする際には注意すべきポイントが2点あります。
当たり前ですが、入居者が現れなければ賃貸収入は0円です。
その間にも固定資産税などのコストは発生するため所有しているだけで赤字物件になります。
どうしても入居者を募りたい場合は、リフォームをして内装を新しくすれば興味を持ってもらえるかもしれませんが、リフォームをするには初期投資で数百万円の支出が発生します。
それでも入居者が現れないリスクもあるため、築古物件での賃貸は少しハードルが高いかもしれません。
空き家で「民泊」を運営した場合
最後に空き家を民泊で活用するパターンを見ていきましょう。
民泊の収益は、空き家の
- 立地
- 広さ
上記2点が大きな決定要素となります。
例に挙げた空き家は高円寺駅徒歩15分と少々遠いですが、丸の内線新高円寺駅からは徒歩2分と好立地です。
新宿・東京・銀座から1本でアクセスできるため、外国人観光客にもアピールできるでしょう。
間取りは3DKと戸建て物件ならではの広さがあります。
民泊の料金設定は宿泊可能人数によって相場が変わってきます。
3DKであれば最低でも6人は宿泊が可能です。
実際に世界最大手民泊サイトのAirbnbで相場を調べてみましょう。
新高円寺駅付近で6人宿泊可能な部屋の料金相場は約15,000円でした。
仮に月18日間、6割の稼働率で予約が入った場合
月あたり27万円の売上になります。
さらに、東京オリンピック期間には民泊の料金相場が約10倍程度に設定されている地域もあり、この設定のままいけば270万円の売上が計上できる可能性もあります。
物件の稼働率をあげるには、平均稼働率90％というデータがある「Airbnbのスーパーホスト」を目指しましょう。
もちろん、宿泊客を迎えるうえで必要な物品の準備や通信費用、水道光熱費、代行費用（ホスト不在型なら運営の委託が必須）などコストも発生するため売上のすべてがあなたの懐に入るわけではありません。
月額の固定費用をすべてまとめると下記の通りです。
- 通信費（ポケットWi-Fi料金）：3,000円
- 水道光熱費：1万5千円
- 民泊代行費用：4万円～
- 清掃代行費用：5万円程
空き家に居住してゲストを迎える場合は代行業者の利用は不要ですが、ホスト不在型で民泊を運営する場合は住宅宿泊管理業者（代行業者）への管理の委託が法律で義務付けられています。
次章では、民泊代行について少し解説します。
代行を活用して運営負担ゼロ
ホスト不在型の場合や民泊の運営を自動化して手放しで空き家を活用した収入を得たいという方は「民泊代行サービス」を活用しましょう。
民泊代行では、
- 家具の準備
- 民泊の届出
- 民泊仲介サイトへの登録
- 物件の掲載
- 掲載情報の最適化
- 集客
- 価格設定の最適化
- ゲストとの多言語メッセージ対応
- 24時間365日の多言語トラブル対応
- 清掃
- ゲストへのレビュー投稿
など民泊を始めるための準備・手続き段階からすべて委託することができます。
特に、「本業は会社員として働いているが空き家を相続したため民泊に活用したい、だけど自分で運営している時間はない」といういわゆる副業ホストの方はうまく民泊代行を活用しています。
空き家はまず「民泊」で活用しよう
さて、今回は「空き家を活用するならどの選択肢が最適か」について事例を交えて解説してきました。
いまいちど結論をお伝えします。
空き家は「売却」すると短期間で大金を手にすることが出来るが、いつ売却しても金額に大きな差はないため、まずは最低でもオリンピック期間中は「民泊」の運営をして民泊収益を稼いだ後で「売却」するのがベストです。
民泊の運営は、ホスト不在型なら代行業者に委託しましょう。
また、あなたの持つ空き家を民泊に活用したときの収益シミュレーションを事前に行うことも重要です。
民泊の運営に不安のある方は事前にどれぐらいの収益が期待できるのかを確認しておきましょう。
「撤退するんじゃなくて今をなんとか持ちこたえたい」
こんな声を多数いただきました。
これを受けて、海外ではなく国内民泊利用者の集客に目を向けた「無料のホスト応援プラン」の提供を開始します。
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