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民泊の始め方

読めば申請に困らない!民泊の手続きに必要なもの、お教えします

旅館業法?新法?特区民泊? 民泊に必要な手続き、お教えします!!

民泊を始めるにあたって、物件を確保した後に問題となるのが民泊を経営するために必要となる新法の届出や旅館業法の許可申請など。

せっかく不動産の目星がついても、正式な書類を通さない限りは運営をすることができません。

民泊を始めるならまず第一に、住宅宿泊事業法(民泊新法)の届出をする必要があるのは、ご存知だったでしょうか?

さて、民泊新法とか旅館業法とか特区民泊とか、それぞれが何を意味するのか、そしてどれをまず出せばよいのか、よくわかりませんよね?

主な準備は一覧にするとこのようになっています。

新法旅館業法特区
書類提出費用0円2万区による。
設備にかかる費用30万程度最低30万円最低30万円
提出場所各自治体各自治体各自治体

しかし、公式に出ている資料はお堅い言葉で書いてあってわかりにくいし。。。

そうはいってももし不十分なまま申請の準備を始めてしまうと必要なものが後から出た来たり、そもそも違うものの申請の準備をしてしまったり、とても手間がかかります。

もし不十分なまま運営をすると旅館業法違反になって、

100万円以下の罰金または6が月以下の懲役またはその両方

が科せられてしまいます。

そこで安全に民泊を経営するためにも運営に必要な申請を、順を追って解説致します!

せっかくの民泊経営を台無しにしないためにも、ぜひご一読ください!!!

新法編!手続きと書類お教えします!

おそらく多くの方が民泊の入り口にするであろう、新法の届出について流れをご説明致します!

まず、大まかな流れは下の図のようになっています!

民泊新法の届出の手順
  1. 保健所で事前相談を行う
  2. 消防署に相談し、消防法に適応する
  3. 住宅宿泊事業届出を出し、保健所からの確認を受ける

さて、大まかな流れを把握したところで、それぞれの手順ついて細かく見ていきましょう!

保健所で事前相談を行う

まずは保健所で事前を相談をして、民泊を運営ために必要なことを確認しに行きます。

その際、各自治体ごとに定められた民泊の事前相談書と物件の図面必ず持参しましょう。(※持参しないともう一度用意して出直すことになります※)

事前相談書は届出予定の自治体のホームページからダウンロードすることができます。

また、図面は以下のようなもので構いません。


事前相談書のサンプル

このように、現在の消防器具や避難経路が記入されている図面が必要です。

この図面をもとに、改善点などを提案してもらいましょう。

さて、次にこの事前相談で確認される内容についてです。

事前相談の段階では次の内容をどのように実施していくのか、方針を確認されます。

  1. 周辺住民等への事前周知(どのように周知するか)
  2. 住宅の安全確保措置(避難経路の確保など)
  3. 分譲マンションを利用する方は、その事業の実施方法
  4. 家主不在型事業の実施(緊急時の対応手順など)
  5. 消防機関への事前相談
  6. 廃棄物処理所管部署への相談の有無
  7. その他関係機関への相談

あらかじめある程度手順を考えておくのが望ましいですが、わからないことに関しては相談の際に保健所の方に教えてもらえますのでご安心ください。

 

それでは次に消防法に関してです!

消防法の適応について

新法の届出をするにあたって必ず行わなくてはならないのがこの消防法の適応です。

目的としては、「民泊を運営するための消防設備が整いました」という証明書である「消防適合通知書」を入手することになります。

これは民泊新法の届出を出すときに必ず添付しなくてはならないものになります。

入手のためには以下のような手順を踏まなくてはなりません。

消防関連の手順
  1. 事前相談書と物件の間取りを書いた図面を持って消防署に行く。
  2. 消防器具設置業者に追加設備の依頼をする
  3. 消防適合通知書をもらう。

それぞれについて簡単に説明します。

1.事前相談書と物件の間取りを書いた図面を持って消防署に行く

物件を消防法に適応するためにはまず現状を把握して民泊運営に必要な設備を整える必要があります。

現状の物件に必要な消防設備を把握するために、保健所でも用いた事前相談書と同じく図面を持って消防署に監督を受けに行きます。

保健所同様に2枚の書類がないと門前払いされる可能性があるのでしてください。

この2枚をもとに、追加すべき消防設備について監督を受けることになります。

2.消防器具設置業者に追加設備の依頼をする

さて、消防署で監督を受けたことにより設置すべき器具が分かりました。

後は業者に依頼するだけです。

依頼して器具を設置してもらいましょう。

3.消防適合通知書をもらう。

業者に依頼して器具を設置し終わったタイミングのちに、今回の目標である「消防適合通知書」を入手できます。

これは民泊を運営できるほどの消防設備が備わっていることの証明になるのでした。

通知書は業者が器具設置後に消防署から受けとり、依頼主であるあなたに届けてくれるのが一般的です。

以上が消防の流れになります!

 

行政に書類を提出後、保健所から確認連絡が!場合によっては内見も!

消防適合通知書に加えて保健所との事前相談で受けた指摘箇所の実施を行ったら後は

必要書類を集めて記入し、各自治体に提出するだけです。

この必要書類について、それらがどういったもので、どこで手に入れるかは少し長くなるので次の項目で説明します。ご安心ください。

ここでは先に届出を出した後の流れを説明します。

届出を出したら、民泊の届出番号の通知と、保管所から事前相談で上がった箇所が反映されているかどうかを保健所が確認するための連絡がきます。

この確認が最後の手順になりますが、保健所の連絡に従って受け答えをすれば十分です。

ただし、設備に関して変更を行った場合、変更箇所の写真を保健所に提出しなくてはならないことがあります。この点は念頭に置いておいてください。

では最後に、届出の際に必要な書類についてです!

新法に必要な書類について

さて、ここからは民泊新法の届出の際に、届出書とそれに添付しなくてはならない必要な書類についてご紹介致します。

まずもちろん必要なのが住宅宿泊事業届出書になります。

こちらは観光庁の民泊用ホームページである民泊ポータルサイトからダウンロードしてください。(住宅宿泊事業届出書)

これに加えて、添付書類が複数必要になります。そちらについてここから説明していきましょう。

必要な書類は法人で運営される場合と個人で運営される場合に分かれますので、まずはその両方に共通する書類をご紹介致します。

法人でも個人でも必要な書類は以下の通りです。

法人でも個人でも必ず必要な書類
  1. 住宅の登記事項証明書
  2. 住宅が「入居者の募集が行われている家屋」に該当する場合は、入居者募集の広告その他それを証する書類
  3. 随時その所有者、賃借人又は転借人に居住の用に供されている家屋」に該当する場合は、それを証する書類
  4. 住宅の図面(各設備の位置、間取り及び入口、階、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供する部分の床面積)
  5. 区分所有の建物の場合、規約の写し
  6. 規約に住宅宿泊事業を営むことについて定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを証する書類
  7. 賃借人の場合、賃貸人が承諾したことを証する書類
  8. 転借人の場合、賃貸人及び転貸人が承諾したことを証する書類
  9. 委託する場合は、管理業者から交付された書面の写し

非常に多いので、それぞれについて少しずつ説明を加えていきます。

法人でも個人でも必ず必要な書類

<住宅の登記事項証明書>

登記事項証明書は知りたい不動産の所在地を管轄する法務局で取得できる土地や建物の情報を示すものです。

こちらは法務局からオンラインで入手することができます(法務局関連ホームページ)

<住宅の図面(各設備の位置、間取り及び入口、階、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供する部分の床面積)>

これは住宅の図面や設備の配置について保健所が人が泊まれる環境かどうかを確認するために必要です。

・「住宅の図面」には、以下の事項の記載が必ず必要となります。
(1)台所、浴室、便所及び洗面設備の位置
(2)住宅の間取り及び出入口
(3)各階の別
(4)居室、宿泊室、宿泊者の使用に供される部分(宿泊室を除く)のそれぞれの床面積
(5)非常用照明器具の位置、その他安全のための措置内容等、安全の確保のための措置の実施内容について明示

これらの点を抑えた図面を用意しましょう。

事前相談で基本的には事前相談で受けた箇所が明確になっていれば問題ありません。

法人、個人両方で場合によっては必要な書類

<住宅が「入居者の募集が行われている家屋」に該当する場合は、入居者募集の広告その他それを証する書類>

これは賃貸として過去に入居者を募集していたことを証明する書類です。

① 「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」
② 「入居者の募集が行われている家屋」
③ 「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」

でしか運営することはできません。

つまり、民泊用に建てた物件というのは容認されないことになっている、ということです。

<随時その所有者、賃借人又は転借人に居住の用に供されている家屋」に該当する場合は、それを証する書類>

上の理由と同じで、人が居住地として利用していたことを証明するための書類です。

当時の契約書などがこれに当てはまるでしょう。

<賃借人の場合、賃貸人が承諾したことを証する書類>

賃貸として借りている物件を民泊として利用する場合に必要な書類です。

元々の物件の持ち主(賃貸人)が民泊としての利用を許可していなければ借り手は民泊として利用できない、当然ですね。

承諾されていることが証明できる正式な書面であれば何でも構いません。

<転借人の場合、賃貸人及び転貸人が承諾したことを証する書類>

少し特殊な場合です。
簡単に言うと又貸しの借り手が民泊を行うときに必要な書類です。

どのような状況の時この書類が必要か、例を挙げましょう。

物件の持ち主AさんがBさんに物件を貸している状況を考えます。

そのBさんが賃料を上乗せしてCさんに物件を貸しており、そのCさんが民泊を行う場合にこの書類が必要になります。

<区分所有の建物の場合、規約の写し>

区分所有の物件とは分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物のことを言います。

この場合、この区分所有に関する規約の写しが必要になる、ということです。

<委託する場合は、管理業者から交付された書面の写し>

これは民泊の運営自体を外部の住宅宿泊管理業者に委託する場合に必要です。

委託したことを証明する、管理業者との契約書の写しのことを指します。

<規約に住宅宿泊事業を営むことについて定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを証する書類>

こちらが賃貸で民泊を行う際に、すでに結んでいる賃貸契約書に民泊に関する記載がない場合に必要になります。

この場合、物件の所有者が民泊運営を行うことに同意している、と別の書面で誓約を結ばなくてはなりません。

この誓約書の写しがこちらの書類になります。

法人の場合のみ必要な書類

<定款又は寄付行為>

こちらは法人の定款のことになります。

定款の写しを添付しましょう。

<登記事項証明書>

こちらは法人自体の登記事項を証明するために必要な書類です。

法務省のホームページから請求することができます。(法務省該当ページ)

<役員が、成年被後見人及び被保佐人に該当しない旨の後見等登記事項証明書>

成年被後見人とは 精神上の障害により、事理を弁識する能力を『欠く』常況にある者のことを言います

また、被保佐人とは精神上の障害により、事理を弁識する能力が『著しく不十分』である者のことを言います。

この証明書は各自治体の法務局に請求しましょう。

<役員が、成年被後見人及び被保佐人とみなされる者並びに破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書>

こちらは上の2項目に加えて「破産手続き開始の決定を受けたものの復権を得ていない

該当しないことを証明するために必要な書類です。

同様に各自治体の法務局に請求することで入手できます。

個人の場合のみ必要な書類

<成年被後見人及び被保佐人に該当しない旨の後見等登記事項証明書>

成年被後見人とは 精神上の障害により、事理を弁識する能力を『欠く』常況にある者のことを言います

また、被保佐人とは精神上の障害により、事理を弁識する能力が『著しく不十分』である者のことを言います。

この証明書は各自治体の法務局のホームページから請求するか、直接最寄りの法務局で入手することができます。

<成年被後見人及び被保佐人とみなされる者並びに破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書>

こちらは上の2項目に加えて「破産手続き開始の決定を受けたものの復権を得ていない」

に該当しないことを証明するために必要な書類です。

同様に各自治体の法務局に請求することで入手できます。

<未成年者で、その法定代理人が法人である場合は、その法定代理人の登記事項証明書>

これは民泊を個人で運営する予定の方が未成年であるときに必要な書類です。

未成年の場合は法定代理人の方が本人の代わりに登記事項証明書を用意する必要があります。

<欠格事由に該当しないことを誓約する書面>

こちらの書面は各自治体のホームページからダウンロードが可能です。

「民泊 欠格事由 oo(申請する物件の自治体の名前、例えば横浜市など)」

検索しましょう!

 

以上が一連の届出の流れおよび必要なものの説明でした。

旅館業法!少し民泊新法よりも手順が多め!

旅館業法の申請をしようとしている方の中には

・既存の建物を新法で運営していたが、旅館業法で制限なく運営したい方
・今から旅館業法に適応した物件を立て用途している方
・民泊初めてだけど最初から旅館業法で運営しようとしている方

がいらっしゃるかと思われます。

そんな方々が申請をする際にどのような手順を踏めばいいのか、まずは大まかに書いた図をご覧ください。

それではそれぞれについて詳しく見ていきましょう。

ここから旅館業法の申請手順についての説明になります。

まずは大まかな手順を見てみましょう、以下のようになっています。

旅館業法の申請手順
  1. 保健所に事前相談をし、物件の建築着工または改修のアドバイスをもらう
  2. 申請手続きを行う
  3. 事前相談に乗っ取った工事の着工または改修を行う
  4. 改修点を保健所に確認してもらう
  5. 申請に対する許可をもらう

流れはこのようになっています。

これだけではよくわからない方も多いと思いますので、ここからそれぞれについて詳しく説明致します。

保健所に最初にする事前相談について

まず、旅館業法の許可申請をするためには保健所に事前相談をする必要があります。

保健所の事前相談では施設の平面図をもとにして、各所管と設計内容について協議します。ここには建築の専門的な知識と経験が必要になります

また、法律・条例に定められた構造基準を満たしているか、特に衛生面についてチェックされます。たとえば、ビルの一部を宿泊施設に運用しようとすると、階段・エレベータ等のセキュリティが厳しく指導されます。

他に、以下のような項目における確認をされます。

・入浴設備の設置場所および数
・チェックイン方法
・スタッフの常駐および非常駐の場合の対応方法
・周辺地域における許可
・建築基準を満たしているかの確認

これらを確認するために申請場所やその構造設備について書かれた図面や地図などを持参しなくてはなりません。

この時点で正確な物件の図面と周辺地図が必要です。

既存の物件の場合は現在の図面を、いまから物件を建築する場合には着工前に建築計画書を持って行きましょう。

特に図面は正確な窓枠の大きさなどが分かる、建築図面が必須です。

必ず準備してから事前相談に行くようにしてください。
旅館業法は民泊新法と違いかなり基準が厳しくなっています。

旅館業法の申請手続きを行う

相談をおこなった時点で旅館業法の申請手続きを行います。

これは改修を行う前の段階に旅館業法の申請をしてしまいます。

つまり、申請を行ってから保健所から確認を受けるまでの間に設備の改修を行う形になります。

つぎはこの旅館業法に必要な書類について説明します。

旅館業法の申請に必要な書類について

さて、申請手続きに必要な書類は以下の通りになります。

1. 旅館業営業許可申請書
2. 構造設備の概要
3. 申告書
4. 旅館業の施設を中心とした半径300メートル以内の見取図
5. 建物の配置図、正面図及び側面図→四面立面図です。
6. 旅館業の施設の各階平面図
7. 電気設備図→照明の配置図等です。
8. 客室にガス設備を設ける場合にあっては、その配管図
9. 換気設備図又は空気調和設備図
10. 給排水設備図
11. 法人の場合は、定款または寄付行為の写し及び登記事項証明書(6か月以内のもの)
12. 営業時間中に営業従事者が常駐しない場合は、近隣住民への周知に使用した書面及び当該周知の方法を記載した書面
13. その他区長が必要と認める書類(旅館業の施設が分譲マンションに存する場合は、当該マンションの管理規約等)

これらが必要になるのですが、物件に図面に関しましては1級建築士による図面が必要になる場合とならない場合があります。

また、用途変更の有無によってどの書類を提出しなくてはいけないか、が変わります。

用途変更とは、簡単に言うと今まで旅館業として経営していなかった物件を旅館業法の宿泊施設として利用するときに必要な届出のことです。

この用途変更の手続きも物件の㎡数や間取りによって変わるので非常に専門性が高くなっています。

個人の方が旅館業法の許可申請に必要な書類を集めるのはほとんど不可能に近いので、代行業者などに委託してしまうのが無難であるといえます。

保健所で事前相談を受けた点に関して改修を行う

こちらは消防法と建築基準法に乗っ取た上で、物件に必要な改修を行う過程です。

事前相談で受けた内容を、建築業者や消防業者に委託して改修してもらいましょう。

物件を保健所に確認してもらう

こちらは改修や建築が終わった後、保健所に最終確認をしてもらう段階になります。

実際に保健所の方が物件を内見し、旅館業法の適性を審査しに来ます。

この審査に通れば、旅館業法の許可が下りて民泊の経営が可能になります。

ところで特区民泊って??

民泊を経営しようとしている方や経営されている方は耳にしたことがあるのではないでしょうか??

特区民泊とは、国家戦略特別区域法という法律に定められた特別区域にある民泊のことです

この法律において、民泊は

国が指定した都市・地域では旅館業法や新法の適応をせずに特区民泊の認定を受ければ民泊を運営することができる

という扱いになっています。

ちなみに特別区域は現在

大阪(大阪市)、東京(大田区)、秋田(仙北市)、宮城(仙台市)、新潟(新潟市)、神奈川、千葉(成田市・千葉市)、愛知、兵庫(養父市)、京都・広島(今治市)、福岡(北九州市)、沖縄

が指定されています。

特区で民泊を行うにあたって、それぞれの地域で定められた条例に従う必要がありますので、それらについては個別にチェックが必要です。

特区民泊の特徴

それでは特区において民泊をすると、特区でないところと何が違うのでしょうか??

まずはメリットからお話します。

特区民泊最大のメリットは、旅館業法よりも緩い手順・下準備で経営の許可が下り、それでいて180日の宿泊日数制限がない点です!!

許可申請に下準備や費用がかなりかかる旅館業法をエスケープして180日制限を免除されるのは非常に魅力的ですね。

デメリットとしては、2泊3日以上の宿泊を希望するゲストしか受け入れてはいけない点があります。

ゲストの予約にはさまれた1日が使えなくなるという点が少し難点ですが、

2泊以上するゲストを獲得して一組からまとまった収益が得られるというメリットとしても考えることができますね!

特区民泊の手続きについて

特区民泊は特区内にさえいれば民泊新法の非居住型における届出とほとんど変わりません。
特区において民泊をするという認定をもらうだけですので旅館業法ほど大変ではありません。

認定をもらうためには特区の市、区役所に行って聞いてみましょう。区によって方針が異なりますので注意してください!
認定は書類をそろえたのち大体1か月くらいでもらえます。

かかる費用は申請にかかる手数料2万円と、消防関係費になります。
消防関係費は部屋の規模にもよりますが、民泊新法の非居住型と同じくらいで2LDKで最低30万円程度になります。

それぞれの決まりをおさらい!

利用する規則まとめ

新法・・・申請が一番簡単で民泊を始めるならまずこれ!!!
旅館業法・・・180日の制限がなくなるが、準備が非常に難解で外部委託が必須!
特区民泊・・・旅館業法ほど難易度はなく、180日制限がない!ただし特区は一部地域のみ!

となります!

各々消防法や建築基準法の適応が自治体によって異なるので、しっかり見極めて下さいね!

わからないことがあったり手間が多くて手に負えないときには代行業者にご相談してみるのも手ですよ!

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こんな声を多数いただきました。

これを受けて、海外ではなく国内民泊利用者の集客に目を向けた「無料のホスト応援プラン」の提供を開始します。

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