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民泊の始め方

【民泊への投資】収益性と高収益民泊の始め方を解説

【民泊への投資】収益性と高収益民泊の始め方を解説

今このタイミングで不動産投資を検討されている方は、合わせて民泊への投資も検討されているのではないでしょうか。

東京オリンピック期間の宿泊料金が1泊120万円の物件がニュースで取り上げられるなど、民泊の注目度はここに来て再上昇しています。

とはいえ「賃貸」での不動産投資と「民泊」での不動産投資ってどちらの方が利回りが良いのか判断が難しい所ですよね。

この記事では、

  • 賃貸と比較した民泊のメリット・デメリット
  • 民泊投資の始め方
  • 高収益民泊を実現させるポイント

上記3点について解説していきます。

賃貸と比較した民泊投資のメリット・デメリット

メリットデメリット
  • 収益性が高い
  • 法律上の手続きが煩雑
  • 運営の負担が大きい
  • 180日制限
  • オリンピック後の観光客数変動

まずは賃貸と民泊を比較したときの民泊のメリット・デメリット両方について解説していきます。

結論から言ってしまえば、不動産投資では「賃貸よりも民泊を運用するほうが収益性が高くなり、民泊のデメリットにはしっかりとした対策方法がある」ということになります。

以下で詳細に解説していきます。

民泊投資のメリット

民泊投資のメリットは、なんと言っても収益性が高いことです。

例えば、中野駅徒歩3分、2Kの間取りの物件を例にあげましょう。

賃貸なら家賃8万円が妥当です。

一方、民泊ならゲスト4人で1泊8,000円の設定、月に6割の稼働率で14万4千円の売上になります。

稼働率が好調で8割の稼働率を維持できれば月19万2千円の売上です。

賃貸の場合、一度入居者が決まれば2年などの決まった契約期間中家賃収入が増えることはありません

さらに、賃貸で入居者に退去されてしまい空き部屋になると収入は0円になります。

その点民泊のメリットは料金設定と稼働率次第で収益を大きく稼ぐことができ、収益性が高いことだと言えます。

民泊投資のデメリット

一方で民泊投資にもデメリットがあります。

ここでは、デメリットと対策方法を解説していきます。

民泊投資のデメリット一覧
  • 法律上の手続きが煩雑
  • 運営の負担が大きい
  • 180日制限
  • オリンピック後の観光客数変動

法律上の手続きが煩雑

2018年の6月より、民泊新法(住宅宿泊事業法)が施行されたことによって民泊を合法的に行うことが出来るようになりました。

しかし、同法律によって民泊を行うには事前の届出が義務付けられました。

届出の手順は以下の通り。
1. 保健所に事前相談
2. 物件の消防設備をもとに消防署への事前相談
3. 行政機関への届出(住宅宿泊事業者届)

全手続きが完了出来るまで約1.5か月が必要です。

法律上の手続きや各機関とのやり取りは経験がない方が最初から最後まで行うとさらに時間を取られるでしょう。

そこで、対策としては「民泊申請代行業者」を活用しましょう。

法律上必要な手続きを全て代わりに行ってくれるため、民泊を始めるまでの手間を省略することが可能です。

民泊申請代行についての詳細はこちらの記事を参考にしてください。

運営の負担が大きい

民泊はゲストとのやり取りや集客のための作業が多々あるため、運営に負担がかかります。

本業が会社員だけど副業で民泊を始めたいという方は、「民泊代行業者」を活用しています。

先ほどの申請代行同様、民泊の運営についても代行してくれるサービスが存在しています。

さらに、完全運営代行サービスを提供している代行業者もあり、完全運営代行では民泊に関する業務を全て代行してくれるため、民泊収入の回収を自動で行うことが出来ます。

完全代行費用の相場は月の売上金額の20%程度が相場ですが、中には月額4万円の固定費用で完全代行を行っている業者もあり、きちんとした比較が必要です。

完全運営代行業者を公平に比較した記事はこちらを参考にしてください。

民泊収益を最大化するためには、月額の固定コストを削減することも大事な手段です。

高額な代行費用を支払わなくてはいけない業者は避けるようにしましょう。

ホテロボでは、代行業者の相談を始め民泊に関する内容であれば無料で相談を承っています。

お気軽にご相談ください。

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180日制限

民泊新法によって民泊の年間運営日数の上限が180日と設定されました。

このため、どれだけ稼働率が良くても年間180日分の売上しか得ることが出来ません。

しかし、この180日制限を回避する方法も存在しています。

1. 残日数はマンスリーマンションとして貸し出す
2. レンタルスペースとして貸し出す
3. 特区民泊旅館業で運営する

民泊を運営している物件でも他の用途で貸し出すことは可能です。

その転用先としてマンスリーマンションでの短期貸やさらに短期間でのレンタルスペースとして貸し出す方法があります。

いずれの場合にもそれぞれの用途別に適応される法律が異なるため注意しましょう。

また、民泊を運営する上で最も基本の法律となる「民泊新法」以外にも民泊を運営する方法はあり、それが「特区民泊」や「旅館業」です。

これらの法律に適応させると180日制限がなくなり365日の運営が可能です。

それぞれの法律についての詳細は下記ページを参考にしてください。

特区民泊はこちら
旅館業法こちら

オリンピック後の観光客数変動

オリンピック期間の外国人観光客の急増によって民泊の料金設定が高騰しているというニュースを見たかもしれません。

オリンピック期間には約1万4千人分の宿泊部屋が不足すると予測するデータもあり、民泊に宿泊者が流れてくるのは当然の流れです。

しかし一方で、オリンピックによるバブルが過ぎ去ったあとに国内民泊利用者の8割を占める外国人旅行客が減少する可能性を考えると民泊収益に不安が生まれます。

対策としては、以下の2点が考えられます。

1. 物件を購入する場合は民泊以外の用途への転用も念頭において物件選定をする
2. 物件は購入せずに賃貸を利用する

民泊物件を購入するならその後の利用用途を考える

民泊投資のためだけに不動産を購入するのは危険です。

外国人観光客が減少し、民泊収益が上がらなくなった場合に物件を転用・売却できるプランを練った上で購入することが最低条件です。

もちろんオリンピック期間中に初期投資額を回収できれば問題ありませんが、投資をする上でリスクヘッジは重要ですよね。

なるべくリスクを抑えて民泊を始めたいという方は、賃貸物件を利用することをおすすめします。

賃貸で民泊を運営する

賃貸であれば物件の初期投資額数十万円という低いリスクで民泊を始めることが出来ます。

とはいえ物件のオーナーさんとの兼ね合いから、通常の賃貸では民泊を運営出来ない場合がほとんどです。

賃貸オーナーに無許可で民泊を運営して事件になったケースが多々報告されています。

最悪の場合、賃貸借契約違反として賠償金を請求されるケースもあります。

このようなトラブルを起こさないためにも、民泊の運営が許可されている物件のみを掲載しているサイトがいくつか存在しているため、それらのサイトを活用して民泊用の賃貸物件を探すのが一般的です。

民泊にはメリットもデメリットも存在していますが、対策をしっかりと行えばデメリットとなる部分も回避することが出来ます。

もしも民泊投資に関して不安を抱えているなら、まずは民泊投資のプロに相談してみることをおすすめします。

相談は無料で行えるため、気軽に疑問を投げてみてはいかがでしょうか。

民泊投資の始め方

さて、メリットもデメリットも理解した上で民泊のチャンスを掴みたいというあなたのために民泊投資の始め方について解説していきます。

民泊物件の探し方

先ほども説明した通り、これから物件を取得して民泊を始めるなら賃貸が一般的です。

賃貸の民泊物件は民泊物件.comが一番人気のサイトです。

とにかく民泊物件の掲載数が豊富なため、理想の物件が見つかるかもしれません。

民泊物件サイトにはそれぞれの特徴があるため、いろいろな物件掲載サイトを覗いてみるとさらに理想的な物件が見つかる可能性があります。

また、民泊物件の選び方についてプロの意見を参考にしてみるのもおすすめです。

物件の立地などの条件に基づいて収益シミュレーションを出した上で民泊投資価値があるかないかの回答をもらうことも出来ます。

民泊の手続き

物件が用意できれば次に法律上の手続きが必要不可欠です。

民泊のデメリットでも解説しているので繰り返しになりますが、届出の手順は以下の通りです。

1. 保健所に事前相談
2. 物件の消防設備をもとに消防署への事前相談
3. 行政機関への届出(住宅宿泊事業者届)
手続きに関して詳細に勉強したい方はこちらの記事を、申請代行業者に委託して短期間でかつ手間を省略して民泊を始めたい方はこちらのページからお問合せください。

民泊一番の稼ぎ時であるオリンピック期間に、民泊の運営を軌道に乗せておきたいという方は代行業者をうまく活用することをおすすめします。

民泊物件をサイトに掲載

民泊を始めるための手続きが済めば、最後に民泊サイトに物件を掲載しましょう。

民泊サイトは世界最大手のAirbnbを始めとする、民泊利用者と民泊運営者をつなげるサービスです。

民泊サイトに掲載することで世界中の旅行客を集客することが出来ます。

まずは世界最大手のAirbnbに掲載することをおすすめします。

慣れていれば30分もあれば登録と物件掲載が可能ですが、初めての方にとっては少々難しいという声も聞きます。

実は、ここでも民泊代行業者が活用できます。

外国人旅行客が右肩上がりで増加している今、民泊の面倒ごとは全て代行業者に任せて少しでも早く民泊を始めることで民泊収益を最大化することが出来ます。

高収益民泊を実現するには

民泊で高収益を狙うには当然ながら「売上」をアップして「コスト」を削減することが重要です。

それぞれの側面からノウハウを解説します。

民泊の売上を上げる

民泊の売上を上げるにはいかに「集客」をうまくやるかが重要です。

集客の要素を分解すると下記の通り。

  • リスティングの完成度
  • スーパーホストの獲得
  • 料金設定
  • 複数サイトの併用

売上向上のノウハウについてはこちらのページで詳しく解説します。

民泊のコストを下げる

コストを下げるには固定費の削減が最優先です。

民泊で発生する固定費は

  • 家賃
  • 水道光熱費
  • 通信費(Wi-Fiなど)
  • 代行費用

主にこれら4点から。

家賃は後からどうにかなるものではありませんが、

水道光熱費:使用量削減を事前に伝える
通信費最安の民泊用WiFiを契約する
代行費用月額固定制の代行業者に委託する

このあたりを意識することで極限までコストを抑えることが出来ます。

売上を最大化し、コストを最小化することで民泊投資で計上する収益を伸ばしていきましょう。

また、民泊運営のノウハウについては個人で収集出来る量には限りがあります。

もしも民泊投資を行う上で行き詰ることがあれば遠慮なく民泊のプロに相談しましょう。

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私たちBCMでは、外国人旅行客の急減によって大きな打撃を受けた民泊ホストの方々から

「撤退するんじゃなくて今をなんとか持ちこたえたい」

こんな声を多数いただきました。

これを受けて、海外ではなく国内民泊利用者の集客に目を向けた「無料のホスト応援プラン」の提供を開始します。

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