民泊新法の施行時で2,210件だった住宅宿泊事業の届出件数。※2018年6月15日時点
現在は23,368件と、民泊新法（住宅宿泊事業法）の施行後も民泊サービスを始める人が増え続けています。※2020年1月9日時点
民泊経営を始める人が増える一方、事業廃止件数が2,843件と、民泊経営に失敗する人も出てきているのが実情です。
そこで、民泊で失敗しないために最低限必要な民泊経営の鉄則を3つお伝えします。
知識として終わらせるのではなく、実践して民泊運営を成功させましょう。
Contents
鉄則1．リスティング対策
民泊経営で欠かせないのが、ゲスト集客の要となるリスティング対策です。
民泊予約サイト世界最大手のAirbnbでの物件情報の掲載から始めましょう。Airbnbにリスティングが掲載されれば、世界中の旅行者を集客する事が可能になります。
だれでも物件の掲載が行えるように細かなガイダンスがあるので、Airbnbのリスティング掲載は必ず行いましょう。
ただし、ゲストからの予約が入り始めるのに少なくとも3ヶ月、それ以上かかる場合も多いです。
ここで必要なのが、リスティング対策です。
Airbnbの宿泊可能物件のリスティング数は日本だけで9万件以上。Airbnbで自分の物件情報が上位表示されないと、ゲストが予約してくれることはほぼありません。
この物件情報の上位表示に関係するのが※リスティングパワーです。
※リスティングパワーはAirbnbで予約が集まるまでのバロメーター
リスティングパワーをつけるには、まずゲストの目に留まりやすく、かつゲストが安心して予約できるリスティング作成が必須です。
せっかく初期投資をして民泊経営のスタートを切ったところで失敗しないように、リスティング対策は絶対に怠らないようにしましょう。
鉄則1．民泊新法を活用した民泊経営
民泊新法で民泊経営のリスクを軽減
民泊経営のリスクの一つが「ヤミ民泊」でした。
民泊新法の施行前は、民泊オーナーは旅館業法に則って宿泊施設を運用しなければなりませんでした。
旅館業法だと、男女別のトイレの設置、部屋の広さや客室の数など、満たさないといけない要件が多く、マンションの一室では許可が取れませんでした。
つまり民泊新法の施行前は、
- 旅館業法の簡易宿所として営業…住宅地での営業ができない
- 特区民泊の制度を利用…対象地域が限られる
と、民泊経営の参入ハードルが高く、民泊を許可なく行うヤミ民泊が横行しました。
それが民泊新法により、合法的な民泊ビジネスへの参入がしやすい環境が整備され、住宅の空室やマンション、空き家でも民泊経営が可能になりました。
また金銭面でのリスクも民泊経営に踏み切れない要因の一つでした。
さらに2018年には「カボチャの馬車事件」が起こり、アパートローンや不動産融資の引き締めが拡がり、物件を購入して民泊を始める場合、金融機関から希望する額の融資は受けられないケースが増えました。
カボチャの馬車事件の前は、審査も比較的緩く、銀行が手持ちの担保の60％程度の額を融資。しかし事件後、金融機関は融資額を手持ち担保の40％程度に引き下げ。担保の価値の査定次第では、融資を断ることも…。
ただし、民泊新法であれば旅館業法だと許可がとれない広さの部屋や空き家の活用が可能で、融資の必要がない範囲で民泊経営が出来るようになりました。
申請
空き物件を手にしているとしても、すぐに民泊運営を始められるとは限りません。
2018年6月の民泊新法の制定以降、法律を守らない民泊は「ヤミ民泊」と認定されて、事実上運営が不可能になりました。
新規物件で民泊申請をする場合は、民泊新法（宿泊事業法）、特区民泊、旅館業法、のいずれかを遵守して、行政に申請をしなければなりません。
民泊についての法律はもちろんですが、申請が通過するかは登録物件の帰属する市町村によってまちまちなので、申請の際は行政書士か法律に強い民泊代行会社に依頼するのが一番良い解決策でしょう。
運営（消防法）
2018年の６月から施行された民泊新法（宿泊事業法）で民泊を営業する場合は、営業する物件は「住宅」と言う位置づけになります。
宿泊事業法で営業する物件は一般の住宅とは異なり、「届出住宅」と分類されるのですが、「届出住宅」には以下のような規定が与えられます。
この条文を見てすぐに何を用意して、何を遵守すればいいかお分かりでしょうか？
専門用語が多く、かつ煩雑なので大抵の人は一見でかなり混乱するのではないかと思います。
大まかに言うと、対象物件に人が住んでいるかどうか、一軒家や共同住宅かどうかなどの条件によって、用意すべき消防設備が違ってくることを示している条文なのです。
これは新法で民泊を始める場合の一例で、他にも宿泊事業法（旅館業法）で民泊を始める場合は当然のことながら条件は変わってきますし、また物件の登録されている地域行政ごとに細かなルールがあったりします。
ちなみに消防法を守らないと、まず物件の許可申請が通りませんし、事故やトラブルがあった際に法律を遵守していなかったことが発覚すれば重大なペナルティが課せられます。その場合は当該物件で民泊物件の運営を続けるのがほぼ不可能になったと考えていいでしょう。
細かなルールや例外事例を追っていけばきりがありませんが、基礎的な知識は正しく理解していおくべきでしょう。
その３．物件の立地と利益～経営とマーケを常に意識しろ～
物件へのアクセス
民泊に参入した時に多くのホストが口にする言葉がこれです。
「結局一番大事なのは立地とコンセプトだよ」
インバウンド需要によって、たくさんの旅行者が海外から訪れますが、値段がお手頃で、お洒落なコンセプトがあり、中心地へのアクセスが比較的容易な物件に泊まりたいと考えるはずです。
またライバルとなる民泊もホストも、そんな需要はあらかじめわかっているので、あなたが魅力的だなと考える物件は全て抑えられている可能性があります。
実際に「安くて駅近な物件」というのはほぼ見つからない、ツチノコのようなものだと考えて差し支えないです。また、運良くいい物件を見つけたとしても、あなたが宿泊料を下げると周りのホストも負けじと宿泊料を下げてくるので、結局値下げ競争が始まってしまい、資金力の無いホストから市場退場していく結果となります。
ですので、このようなレッドオーシャン（苛烈な競争）に巻き込まれないためには
コンセプトをしっかり決める
コンセプトにあった立地の物件をみつける
という２つの鉄則をしっかり守り、自分の物件だけの優位性を作るのが一番の解決策になります。
- あなたがターゲットにしているのは何人ですか？
- どこから来ますか？
- 女性ですか？男性ですか？
- 親子ですか？夫婦ですか？友達ですか？
- どんな趣味を持っていますか？
- 日本で、あなたの地元で何を楽しみたい人ですか？
これらを深く考えて、ターゲットを選定すれば、どんな部屋を用意すればいいのかは自ずとわかってくると思います。
「安ければ人は集まってくるだろう」
と安易な思考停止をせず、あなたがもてなしたいお客様をもう一度しっかりと考えてみてください。
数字にこだわる
これもかなり重要な要素で多くの人が見落としているポイントです。
多くの人は、ゲストから入ってくる宿泊料、つまり売り上げばかりに目がいってしまい、肝心の利益がどれくらいかを忘れがちです。
当たり前のことですが
売り上げー経費＝利益
になるので、売り上げだけに目を捕らわれずに、毎月のランニングコストがどのくらいかかっているのか、また初期投資に見合った価格設定ができているのかを検討して合理的な運営をして行く必要があります。
また、民泊経営に限って言えば宿泊単価と宿泊日数が重要なファクターになります。
収益（売上）＝ 宿泊単価 × 宿泊日数（月の稼働率）
例）240,000円 ＝ 10,000円 × 24日（80%）
この公式を念頭に置いて、そもそもの収益（売り上げ）を考える必要があるのです。
さらに細かく言えば
宿泊日数（月の稼働率）を割り出すためには、Airbnbなどのサイトでのゲストの物件閲覧数や予約率、平均宿泊日数といったデータが必要になります。
月間宿泊日数 ＝ ゲストの物件閲覧数 × 予約率 × 平均宿泊日数
例）24日 ＝ 600回 × 1％ × 4日
そういった要素を加味した上で、上のような公式も導き出せるのです。
意外かもしれませんが、失敗した人に原因を聞いてみると、一時的な民泊の盛り上がりと熱狂に乗っかって市場参入したため、ドンブリ勘定をしていて気づいたら事業をストップせざる追えなくなっているケースがほとんどです。
そもそも経営者や投資家の仕事って何ですか？
ここまで、あなたが経営破綻すれすれに追い込まれて「死兆星」を見ることを回避するために、マーケティングや法律の勉強の重要性を説明して来ました。
ですが、法律にしても、マーケティングにしても、専門的な知識を勉強して実践しようとすればやることは星の数ほどあります。ですが、あなたの時間は有限ですよね。
そこで、活用すべきは民泊代行業者です。
民泊に関するプロのノウハウと民泊業務の自動化で、あなたが民泊収入を得ることをサポートしてくれます。
WEBマーケティング、法律、金融、不動産業界の知識・・・
あなたが得意な分野もあれば、不得意な分野もあるはずです。
あなたが不得意だったり、やるべきでない仕事は全て専門家に任せてしまい、自分にしかできないことだけに集中してください。
特に、本当に民泊という事業に興味を持ち、心からおもてなしをしたいと思っているのであれば、物件のコンセプトを決めることなどはあなたにしかできないので、他の仕事は専門家に任せたとしても、そこだけは等閑にしないでください。
また、不動産投資として魅力的な手法だと考えている方も、顧客であるゲストのことを一番大切にしてください。
これまで、お客が悲しんでいるのに成功していった事業は世界中のどこにも存在しないのです。
ゲストが喜んでくれる空間を提供するために、最大限の工夫をして勉強していけば、あなたが民泊経営で失敗することは無くなります。
・ゲストを大事にする
・自分にしかできない仕事をする
この２つを徹底して死兆星を見るのを回避してください。
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