民泊新法の施行時で2,210件だった住宅宿泊事業の届出件数。※2018年6月15日時点
現在は23,368件と、民泊新法（住宅宿泊事業法）の施行後も民泊サービスを始める人が増え続けています。※2020年1月9日時点
民泊経営を始める人が増える一方、事業廃止件数が2,843件と、民泊経営に失敗する人も出てきているのが実情です。
そこで、民泊で失敗しないために最低限必要な民泊経営の鉄則を3つお伝えします。
新型コロナ対策についてを追記しました。
知識として終わらせるのではなく、実践して民泊運営を成功させましょう。
Contents
新型コロナ対策
新型コロナウィルスの打撃を最小限に抑えるために、海外よりも国内からの集客に力を入れましょう。
もともと外国人観光客の利用が7割を占めていた国内民泊市場。
外国人ゲストの利用に頼り切っていた物件は軒並み大きく売上を減少させています。
一方、リモートワークの仕事場として利用するサラリーマンや国内旅行の宿泊先としての民泊需要に目を向けた国内からの集客が出来ていれば影響を最小限に抑えられます。
こうした国内向けの集客手段として、「じゃらん」や「楽天トラベル」などの国内向け宿泊予約サイトに登録することが必須となります。
そんな民泊業界の集客手段の変動を受けて、国内サイトへの物件の登録掲載を無料で行う応援プランを発表した企業がBCM株式会社です。
こういった民泊ホスト支援プランをうまく活用して、他の人が撤退の判断をするときに地に足をつけて戦略を練れる人こそがチャンスを掴める人です。
ここからは民泊経営で失敗しないために事前に知っておくべき鉄則を解説していきます。
鉄則1. 民泊代行活用の選択
民泊経営を始める前に「民泊代行を利用するのかどうか」、「利用するならあなたに最適な代行サービスはどの業者なのか」という選択があなたの民泊経営の命運を握ります。
民泊を経営する上で、
- 家主不在型の場合
- 5件以上の物件を運営する場合
上記2パターンに該当する場合は代行業者への物件管理の委託が法律で義務付けられています。
副業や不動産投資の一環として民泊経営をしているホストの方は代行業者をうまく活用して効率的に収益を回収しています。
ただしもちろん代行業者を利用するのにもコストがかかるため、あなた自身で民泊の業務をすべて行うのか、それとも民泊代行に任せるのかは慎重に検討しましょう。
民泊代行の詳細は下記記事を参考にしてください。
▶民泊代行を活用して運営の負担をゼロに、収益を倍に
また、いざ代行業者への管理の委託を決断したら、肝心なのはどの代行サービスを利用するか。
2020年3月16日現在で、関東地方の管理業者だけでも961社あります。（出典：国土交通省関東地方整備局「住宅宿泊管理業者登録簿」）
あなた自身でこの中から最適な業者を選別するのはとても骨の折れる作業です。
そこでホテロボでは民泊ホストの方に人気の民泊代行業者全5社と東京の民泊代行全8社を比較しました。
下記記事を参考にあなたの理想とする代行業者を見つけてください。
鉄則2．民泊新法を活用した民泊経営
民泊経営は、特区民泊と旅館業法、民泊新法の3パターンの始め方があります。
特区民泊は対象地域が限られ、旅館業法は民泊の許可を得るのが難しい。そこで民泊新法を活用した民泊経営が人気です。
民泊新法で民泊経営のリスクを軽減
旅館業法で民泊経営を始める際、弊害となっていたのが「旅館業法の違反」と「金銭面の負担の大きさ」です。
- 旅館業法の違反
旅館業法で民泊許可を得るのはハードルは高く、特区民泊の対象外地域では、いわゆる「ヤミ民泊」が民泊運営を始める手段でした。
しかし横行したヤミ民泊は問題視され、ルールが改正。現在は事実上「旅館業法に違反したヤミ民泊」での運営は不可能となりました。
旅館業法での民泊運営は、建築基準法の要件を満たす必要があり、さらに事前準備から許可申請→施設検査→許可→営業と、営業開始までにかかる期間も長いため、許可を得て民泊を開始するまでの難易度が高いのです。
- 金銭面の負担
もう一つの民泊経営のリスクは「金銭面の負担の大きさ」です。
旅館業法で合法的に民泊経営をするには、建築基準法の条件を満たす物件や設備の設置など、ある程度の初期投資が必要となります。
そのため金融機関から融資を受けるのが一般的でした。
ところが2018年に「カボチャの馬車事件」が表面化。
アパートローンや不動産融資の引き締めが拡がり、金融機関は融資額を手持ち担保の60％から40％程度に引き下げ、審査も厳格化。担保の価値の査定次第では、融資を断るなど、希望する額の融資が受けられないケースが激増しました。
しかし、民泊新法を活用すれば合法的に、マンションや空き家といった費用の負担が少ない民泊経営が可能です。
自治体やマンションのルールがそれぞれあるので、実際に民泊を始めるには知見のある第三者に協力してもらうのが安心ですが、民泊経営を始める際には、民泊新法の活用をまず検討するといいでしょう。
民泊経営を始めるまでの難易度民泊を旅館業法の許可＞特区民泊の認定＞民泊新法の届出
民泊新法での民泊ビジネスへ参入が一番簡単なのです。
民泊ビジネスの参入方法を決めたら、民泊経営の成功に欠かせない鉄則を解説します。
鉄則3．コンセプトにあった立地の物件と利益
民泊経営を成功に導くのに重要視すべきは「コンセプトにあった立地と利益」です。
民泊ビジネスに参入した多くのホストが重視する「立地」「コンセプト」「売上」とは少し違います。
「コンセプトにあった立地」とは何なのか、どうして売上ではなく「利益」が大事なのか解説していきます。
コンセプトにあった立地の物件
立地が大事と聞くと、中心地や観光地へのアクセスがいい場所や駅近をイメージすると思います。
もちろん、ホテルでも民宿でも民泊でも「目的地へのアクセスしやすい場所か」「駅からのアクセスが便利か」は、宿泊施設を選ぶうえで、非常に大事なポイントなので、いいに越したことはありません。
しかしライバルとなる民泊もホストも、立地を重要視して物件購入をしています。「安くて駅近の物件」を見つけるのは容易ではないのです。
仮に、運良くいい物件を見つけたとしても、周辺のライバル物件と値下げ競争になり、資金力のない民泊ホストが市場からの退場に追い込まれるのは珍しくありません。
このようなレッドオーシャン（苛烈な競争）に巻き込まれないようにするのに、私たちが重要視しているのが、「コンセプトにあった立地の物件をみつける」ことです。
- 利用者はどこから来る人か？
- 女性ですか？男性ですか？
- 親子ですか？夫婦ですか？友達ですか？
- どんな趣味を持っていますか？
- 日本で、あなたの地元で何を楽しみたい人ですか？
どんなお客様を迎えるのかを深く考え、ターゲットを選定すれば、どの場所にどんなコンセプトで民泊経営すればいいのか、決められるはずです。
- 都心であればいい
- 駅近であればいい
- コンセプトはとりあえず古民家風
- 安ければ人は来る
こういった安易な考えで民泊を始めると失敗につながるので、あなたがもてなしたいお客様をもう一度しっかりと考えてみてください。
適切な物件や部屋が用意出来たら、いよいよ民泊経営のスタートです。次は経営に欠かせない利益について解説します。
利益を意識した民泊経営
商売なんだから利益を意識するなんて当然。と思うでしょうが、実際はかなりの民泊オーナーさんが見落とすポイントです。
というのも、民泊オーナーになるとどうしても気になるのが売上（ゲストから入ってくる宿泊料）だからです。
民泊経営は、宿泊単価と宿泊日数が重要なファクターなので、まず売上（収益）を考えます。
例）240,000円 ＝ 10,000円 × 24日（80%）【計算式】宿泊日数（月の稼働率）の割り出し方
月間宿泊日数 ＝ ゲストの物件閲覧数 × 予約率 × 平均宿泊日数
例）24日 ＝ 600回 × 1％ × 4日
※Airbnbのゲストの物件閲覧数、予約率、平均宿泊日数データを利用
このように、想定した売上（収益）を目指して運営するため、売上を意識すればするほど、利益への意識がいつの間にか薄れてしまうのです。
しかし利益がなければ経営を続ける事はできません。売上だけでなく利益を意識して、毎月のランニングコストや初期投資に見合った合理的な民泊運営をしていきましょう。
民泊経営のスタートをきったら避けて通れないのがゲストの集客です。3つ目の鉄則、集客の要となるリスティング対策を解説します。
鉄則4．リスティング対策
民泊経営が始まると、要となるのがゲスト集客、リスティング対策です。
民泊予約サイト世界最大手のAirbnbでの物件情報の掲載から始めましょう。Airbnbにリスティングが掲載されれば、世界中の旅行者を集客する事が可能になります。
だれでも物件の掲載が行えるように細かなガイダンスがあるので、Airbnbのリスティング掲載は必ず行いましょう。
ただし、ゲストからの予約が入り始めるのに少なくとも3ヶ月、それ以上かかる場合も多いです。
ここで必要なのが、リスティング対策です。
Airbnbの宿泊可能物件のリスティング数は日本だけで9万件以上。Airbnbで自分の物件情報が上位表示されないと、ゲストが予約してくれることはほぼありません。
この物件情報の上位表示に関係するのが※リスティングパワーです。
※リスティングパワーはAirbnbで予約が集まるまでのバロメーター
リスティングパワーをつけるには、まずゲストの目に留まりやすく、かつゲストが安心して予約できるリスティング作成が必須です。
せっかく初期投資をして民泊経営のスタートを切ったところで失敗しないように、リスティング対策は絶対に怠らないようにしましょう。
Airbnbで自分の物件情報を上位表示するには、集客経験と実績がないと苦戦する場合がほとんどです。
集客で困ってる方は民泊代行業者を活用してリスティング対策をはじめとする「集客」を委託してみてはいかがでしょうか。
代行サービスを活用して失敗のない民泊経営を
今回の記事では、民泊経営に失敗しないための4つの鉄則を解説してきました。
- 民泊代行活用の選択
- 民泊新法での経営
- コンセプトに沿った立地と利益を意識した経営
- リスティング対策
これらの鉄則を知っていることと、実際に実現できるかどうかというのは別物です。
そこで、民泊収益をなるべく増やしたいホストの方がうまく活用しているのが「民泊代行業者」です。
民泊運営のプロに一任することで、失敗のリスクを抑えて収益回収することが可能になります。
民泊代行業者の詳細については下記の記事を参考にしてください。
「撤退するんじゃなくて今をなんとか持ちこたえたい」
こんな声を多数いただきました。
これを受けて、海外ではなく国内民泊利用者の集客に目を向けた「無料のホスト応援プラン」の提供を開始します。
※PCで閲覧中の方へ
上記友達登録ボタンをクリック後に表示されるQRコードをお手持ちのスマートフォンでスキャンしてアクセスしてください。
LINEアプリを開く
⇒画面左下「ホーム」タブを開く。
⇒画面右上「友だち追加ボタン」をタップ。
「QRコード」をタップして、コードリーダーでスキャンしてください。
