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民泊の始め方

【民泊】180日ルールの抜け道と対策をプロが解説

【民泊】180日ルールの抜け道。対策とその方法をプロが解説

民泊を始めたくていろいろ調べていたら、年間180日の運営制限があることを知り、あまり稼げなさそうだから諦めようかなと考えているあなた。

安心してください。民泊の180日制限には抜け道があります。

この記事では、民泊代行サービスを提供している、いわば民泊のプロであるわたしたちが

  • 民泊を始める前に抑えておくべき180日ルールの対策4つ
  • 180日ルールの数え方
  • 180日ルールが作られた背景

上記3点を解説していきます。

180日ルールの抜け道4本

民泊の180日ルールの抜け道は下記の4パターンです。

運営上限180日を超過した場合、「6ヶ月以下の懲役若しくは100万円以下の罰金,又はこれらを併科する」罰則の対象となります。

民泊収益を最大化したい場合は上限180日を破らないようにうまく抜け道を活用しましょう。

下記で4パターンのそれぞれについて詳細に解説していきます。

1-1. 旅館業法

1つ目は旅館業の運営許可を取得して「簡易宿所(かんいしゅくしょ)」を営業する対策方法です。

簡易宿所とは、民宿、ユースホステル、カプセルホテルなど多人数でスペースを共有する形態の宿泊施設です。
(出典:厚生労働省「旅館業法概要」)

民泊新法下で「届出」をすれば始められる民泊運営とは規定する法律が異なる上、旅館業の営業は「許可」を取る必要があり、営業開始までの難易度は上がります。

ただし簡易宿所営業であれば、民泊新法での180日ルールとは関係なしに営業できるため365日集客することが出来、収益も期待できます。

まずは民泊新法下で民泊運営を始めたあとで、それと並行して旅館業の許可を取得するホストも少なくありません。

個人での旅館業の許可取得は難易度が高いため、代行業者を活用して手続きを済ませる方法が一般的です。

1-2. 特区民泊

2つ目の抜け道が「特区民泊」です。

特区民泊はその名の通り民泊ではあるものの、180日ルールが適応されないため365日の運営が可能です。

ただし、これには条件があり、それは「国家戦略特別区域(略して特区)に指定されている」こと。

民泊180日ルールの抜け道「特区民泊」のエリア(出典:首相官邸「国家戦略特区」)

2020年2月現在で特区に指定されているのは下図の10エリアです。

特区民泊を運営する条件は、特区指定のエリア内に住居があることに加えて

  • 宿泊施設の滞在期間が(2泊)3日~(9泊)10日までの範囲内で自治体が定めた期間以上
  • 一居室の床面積が25㎡以上。(ただし自治体の判断で変更可能)

などがあり、物件の間取りによってはハードルが少し高めです。

また、一般の民泊は「届出」、旅館業は「許可」であるのに比べて特区民泊は「認定」が必要です。

民泊新法であれ、旅館業であれ、特区民泊であれ、民泊を始めるには手続きが必要です。

それぞれの手続き手順方法については下記の記事を参考にしてください。

旅館業法?新法?特区民泊? 民泊に必要な手続き、お教えします!!
読めば申請に困らない!民泊の手続きに必要なもの、お教えします民泊の運営に必要な3つの法律について、それぞれの手順や用意する書類等を民泊事業者の方が困らないように説明しています。消防や保健所の検査についても細かくお話していますので、この記事を読むことで、民泊運営までの手順で詰まることはなくなります。...

1-3. マンスリー

3つ目の抜け道は「マンスリーレンタル」です。

実は「賃貸契約」と「旅館業」の境目は法律上の区分が曖昧です。

旅館業を取得せずに賃貸として合法と判断される境界線が1か月以上の滞在と言われています。

つまり「ウィークリー」は旅館業の許可が必要で、「マンスリー」なら不要ということになります。

そもそも民泊や旅館業と賃貸を区別する定義は、「利用者が生活の本拠としているかどうか」です。
(参考:七葉行政書士事務所「ウィークリマンションと旅館業と民泊の関係

この「生活の本拠としているかどうか」の基準が1か月という期間になるわけです。

※マンスリー賃貸の場合は書面で利用者と直接「定期借家契約」を結ぶようにしましょう。

1-4. レンタルスペース

最後の抜け道が「レンタルスペース」への転用です。

レンタルスペースは「時間貸し」とも呼ばれ、時間を区切って物件をレンタルするサービスです。

最近ではクッキングパーティーやママ友のランチパーティー、学生のイベントなどに利用されています。

レンタルスペースの仲介サイトとしてはSPARCE MARKETというサービスが人気です。

さて、ここまでで民泊の180日ルールの抜け道4パターンをご紹介してきました。

しかし、そもそも180日ルールの数え方はご存じですか?

正確な数え方を知らなければいつから抜け道の対策を取ればいいのかわかりませんよね。

これについては次章で詳しく解説します。

民泊の180日の数え方は「年度ごと」

民泊の180日ルールは、毎年4月1日の正午〜翌年4月1日正午までの1年間の間に何泊の運営をしたかでカウントされます。

当然ですが、1組のゲストが5泊した場合、これを1カウントとするのではなく、「5日」のカウントとして数えるということになります。

また、180日カウントは年度ごとにリセットされるため、3月31日までに179日の宿泊実績があっても翌日の4月1日には0からのカウントになります。

※ただし、自治体の条例によって別途の制限が設けられている場合もあるため、物件の属する自治体の条例を確認しましょう。

なぜ民泊に180日ルールが作られたのか

そもそもなぜこのようにやっかいな180日ルールが作られたのでしょうか。

180日ルールは2018年6月15日からスタートした民泊新法によって定められています。

もともと民泊はホテルや旅館などの既存宿泊施設では訪日外国人客の数を賄えないことから、その打開策として合法的な民泊運営を促進するために制定されたものです。

あくまで試験的なものかつ既存宿泊施設のサポートという立ち位置のため180日という上限が設けられているのではないでしょうか。

民泊の180日ルールは抜け道を活用して収益を最大化

さて、今回の記事では180日ルールへの対策方法として4つのパターンを解説してきました。

いまいちどまとめると

  1. 旅館業法による簡易宿所運営
  2. 特区民泊
  3. 借地借家法に基づくマンスリーレンタル
  4. レンタルスペース

上記4パターンです。

どの選択肢を選べばあなたの物件収益を最大化できるかは、民泊のプロである代行業者などに相談してみるといいでしょう。

民泊運営の収益改善については得意分野なので適切なアドバイスが得られますよ。

代行業者に関してはこちらの記事を参考にしてください。

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