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民泊の運営方法

サイトコントローラーを活用した高収益民泊のすすめ|導入方法も解説

導入必須、民泊経営を円滑にするサイトコントローラーとは?

サイトコントローラーは、高収益民泊の必須条件である「複数の民泊サイトへの掲載」を実現するためのツールです。

通常、複数サイトに掲載するとダブルブッキングや料金設定の手間がかかるという問題があります。

サイトコントローラーを活用することで複数の民泊サイトを一括管理することが出来るようになります。

この記事では、これから複数サイトに掲載して集客力を高めようと考えているあなたに向けて

  1. サイトコントローラーって何?
  2. サイトコントローラーの機能・使うメリット
  3. サイトコントローラーの一覧と比較、オススメのシステム
  4. サイトコントローラーの導入方法

上記4点を解説していきます。

コロナウィルスのような突発的な危機に陥っても客足が8割減ってしまうことのないように、日ごろからサイトコントローラーの活用で複数の民泊サイトから集客して、中国人など1か国のゲストだけに頼る民泊収入の稼ぎ方は避けましょう。

そもそもサイトコントローラーとは?

繰り返しになりますが、「サイトコントローラー」は複数サイトの一元管理ができるシステムのことです。

海外ではチャネルマネージャーと呼ばれていたりします。

サイトを一括管理できる、というと少しイメージしにくいと思いますので、もう少し詳しく説明します。下の図をご覧下さい。

このように、AirbnbやBooking.com、Expediaなど、オンライン旅行サイト間の在庫(空室状況)・予約・料金などを1つのシステムの中に落とし込んで、一律で管理ができるというわけです。

サイトコントローラーのおかげで複数のサイトをたくさん開いて、ダブルブッキングがないか見比べる、それぞれの料金を手打ちで打ち直す、なんてことをしなくて済むわけです。

複数サイトを併用して、手間を極力省きながら予約してもらう機会を増やしたいホストにとっては非常に有用なアイテムであるといえるでしょう。

ホストに嬉しい機能が満載!?サイトコントローラーの主な機能

それでは、具体的に言うとサイトコントローラーにはどのような機能があるのでしょうか?

サイトコントローラーには具体的に言うと主に2つの機能があります。

その2つは以下のような機能になります。

サイトコントローラーの主な機能
  • 在庫/料金管理
  • 予約管理

この2つはサイトコントローラーの代名詞であり、これらは民泊の運営に非常に有用な機能になっています。

果たしてこれらがどのような機能であるのか、それぞれお話致します。

在庫・料金管理

民泊やホテルを経営している、もしくは携わっている方ならお分かりになっていただけると思いますが、宿泊施設は常に予約状況を管理しなければなりません。

そうしないと、と空室よりも予約数が多い「オーバーブッキング」や、部屋の予約日が被ってしまう「ダブルブッキング」を引き起こしてしまいます。

オーバーブッキングやダブルブッキングによって利用者からの評判が落ちてしまうなんていう事態は何としてでも避けたいところですよね。

サイトコントローラーはそのような空室管理を一括で管理することができます。

どこの部屋が空いていて、どこの部屋が埋まっているのか、一目でわかるようになっているわけですね。

民泊運営で複数のサイトを併用している場合は、サイトコントローラーの中に自動的に空室数が反映されます。

逆もまた然りで、1つのサイトで空室が減った場合はサイトコントローラーを通して別のサイトに反映されます。

また、複数サイトの料金設定を一元管理することができるのもこのシステムの魅力の1つです。

もちろん、サイトごとで料金を決めることも可能なので、部屋空室状況を見てサイトごとに設定するのも戦略の1つですね。

予約管理

こちらも在庫(空室状況)管理と同じように、1つのサイトに予約が入った場合は他のサイトにも反映してくれる機能です。

これにより、複数サイト間のダブルブッキングを防ぐことができます。

これはAirbnbの予約カレンダーです。

実際に画像を見てみると、灰色になった部分にBooking.comの文字がありますね。これがBooking.comの方で予約が入っている日にちなわけです。サイトコントローラーが差し押さえて、予約が入るのを防いでくれています。

経験しているホストの方ならお分かりになると思いますが、ダブルブッキングの処理って結構大変なんですよね。他の部屋を探さなければいけませんし、もし対応を間違えるとレビューで低評価をつけられかねません。

そういったトラブルを防いでくれるのも、サイトコントローラーの役目なのです。

さて、機能がわかったところで次にそのメリットについてお話致します。

絶対に知っておきたいサイトコントローラーを使うメリット!

ここではサイトコントローラーの2つの機能から見えたサイトコントローラーのメリットについてお話します。

機能が便利であることは上の項目でお話しました。

それでは実際にそれらを使うとどんな恩恵があるのでしょうか?

結論から述べるならば、

「運営の手間が格段に減り、収益の増加も望める」

になります。

何故、そのようなことを言い切れるのか。

ご説明致します。

複数のサイトの運用の手間が格段に減る

こちらのメリットについてはもう何度か触れていますが、サイトコントローラーを使う1番のメリットになりますので必ず覚えておいてください。

例えば、あなたがAirbnbとBooking.com、2つのサイトを利用している場合、サイトコントローラーなしでどのように運用しますか?

大抵の場合は交互にログインしながら、予約カレンダーを見比べてダブルブッキングがないかを確認したり、両方のサイトから届くメッセージの対応に追われることになると思います。

では3つになるとどうなるでしょうか?4つでは?5つでは?

業務自体は変わりませんが、作業量がだんだんと膨大になってきます。5つのサイトとかになると、もう1人では不可能になってしまいます。

では、サイトコントローラーを使うとどうなるでしょう?

まず予約カレンダーが同期されるので、1つの画面ですべての予約を確認できるようになります。俗にいう「複窓」が不要になるわけです。

さらに、メッセージ対応も(システムによっては)定型文化して各ゲストに送信することができます。

複数のサイトでしていた作業がたった1つのサイトでできるようになるのです。

かなり画期的ですね!

そういった作業量と手間の削減がサイトコントローラーの1番のメリットになります。

また、こういった手間の省略は収益につながる場合があります。

作業時間を短縮することによって人件費を抑えることができますし、余った時間をよりよいサービスの提供に回すことが可能です。

サービスがよければ、サイトのレビューが上がり、レビューがいい物件には人が集まります。人が集まれば収益も上がるのは、もう皆さんお分かりかと思います。

たとえ、多くの宿泊客が訪れてきたとしても、あなたには効率化の要であるサイトコントローラーがあります。トラブルが起きない限りは隙間なく宿泊客を泊めることができるでしょう。

宿泊施設の運用に無駄が無くなり、より多くの収益を望める

レビューが高ければより多くの集客を望むことができます。

ですが、ただ集客をするだけでは収益を伸ばすことはできません。

収益を伸ばすためには泊まりに来たゲストを無駄がないように宿泊させなければなりません。

無駄というのは、空室やダブルブッキング、オーバーブッキングなどのことです。

それらを失くすために、サイトコントローラーがあります。

予約管理で溢れてしまったゲストを空室に割り当て、常に満室になるように心がけましょう。この作業もすべてのサイトが連携している状態なので一括操作できます。

また、料金設定にも無駄が少なくなり、常に適正価格で運用できるようになるのも大きなメリットです。

サイトコントローラーの機能で出てきた、季節やオン/オフシーズンごとに料金ランクを設定できる「料金ランク設定」や様々な統計をサイトコントローラーが自動で算出してくれる「データ分析」を使えば、最適な料金が見えてきます。

データ分析でその部屋の需要が増えることがわかったなら料金を上げることもできますし、逆に需要が減っているなら料金を下げたりできるわけです。

サイトコントローラーを利用していれば、データ分析を用いて需要の機微に気づいて料金の調整も楽になります。結果的に運営が効率的になるわけですね。

おすすめサイトコントローラーと導入方法2つ

サイトコントローラーの導入方法には2パターンあります。

  1. 代行業者に委託する
  2. 自分でツールを契約・管理する

1. 民泊代行業者に委託する

ほとんどの民泊代行業者では、代行を委託すると複数の民泊サイトから集客を行ってくれます。

その際に各業者ごとに契約しているサイトコントローラーを活用しています。

つまり代行業者に委託すれば自動的にサイトコントローラーを使った複数サイト集客ができるということです。

では、どの代行業者を選ぶのが最適なのかという疑問については、「各代行サービスの対応サイト数」を比較することをおすすめします。

こちらの記事でおすすめの民泊代行について比較しています。

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2. 自分でツールを契約・管理する

2つ目の導入方法はあなた自身でツールを契約して、あなた自身で管理する方法です。

個人で契約する場合のおすすめのサイトコントローラーを解説していきます。

サイトコントローラーの最大手は「TLリンカーン」と「TEMAIRAZU」ですが、これらはホテルや旅館向けのシステムであり、値段も高いので民泊運営には向きません。

特に「TEMAIRAZU」はダブルブッキングが起きやすく、さらに起きてしまった場合も連携サイトの更新速度(予約状況を更新する速度)による仕様だといって解決しようとしないのであまり信用できません。

なので、ここでは民泊ホストの方々に民泊経営者の視点からオススメするサイトコントローラーを2つに絞って紹介します。

どちらも優秀なシステムなので、ぜひサイトコントローラー選びの参考にしてみてください。

AirHost PMS

開発元株式会社エアホスト
対応サイトAirbnb、Booking.com、Expedia、Home awayなど全10サイト
対応サイトコントローラーねっぱん!、TEMAIRAZU
料金体系要相談
主な機能・物件ごとの自動清掃管理

・空室検索が可能で、多くの物件を抱えている企業に向いている

・ゲストのメッセージやよくある質問への定型文機能を完備している

・物件ごとに出せる詳細な収入レポート

公式サイトAirHost PMS

 

AirHostはAirbnbや自在家、agodaなど有名な民泊サイトに対応しているサイトコントローラーです。

また、国内の人気サイトコントローラーである「ねっぱん!」とも連携しており、間接的に国内旅行サイトにも対応しています。

AirHostの特筆すべき特徴は「自動清掃管理」と「定型文機能」です。

自動清掃管理とは物件ごとに清掃カレンダーを出力してくれる機能のことをいいます。

チェックアウト日ごとに「清掃スケジュール」として出力され、いつ清掃をすればいいのかを明確にしてくれます。

さらに、清掃会社と契約してスケジュールを清掃会社が閲覧可能な状態にしておけばあなたの手間を省いて清掃を行うことができます。

自分で清掃する際も、委託して清掃してもらう際にも便利な機能ですね。

2つ目の定型文機能もかなり便利です。

複数のサイトを運用している場合、ゲストのメッセージにいちいち返答していくのはかなり時間がかかって面倒です。

ですが、AirHostでは定型文を作成することができ、特殊なメッセージ対応以外はすぐさま返信できるようにすることが可能です。

自動送信の機能も備えており、あなたが決めた日時に送信することが可能です。逐一時間を取る必要はなく、ある程度まとめて返信することが可能なわけですね。

また、AirHostには自動割引設定という機能があり、在庫に合わせてディスカウントを行ってくれます。

これはAirbnbのSEO対策にもなり、検索上位に上がることでゲストの目に入りやすいようにできます。

ねっぱん!++

開発元株式会社クリップス
対応サイト楽天トラベル、じゃらん、Vacation STAY、agoda、Expedia、Booking.com、Airbnbなど、約70サイト
料金体系初期設定料:50,000円(2019年7月から)

月額利用料:5室以下の施設5000円/6室以上の施設8,000円(2019年7月から)

PMS連携オプション:初期設定料10,000円/月額利用料3,000~9,000円

主な機能・ノーショー対策(現地決済しかできないサイトに対して事前決済ができるようになる)

・予約成立後や宿泊日前後にメール配信

・2019年7月から操作代行サービスを開始

公式サイトねっぱん!++HP

こちらは現在基本無料のサイトコントローラーになります。

2019年7月から有料となり、様々なサービスが利用可能になります。

上の表に挙げたノーショー対策、事前のメール配信、操作代行サービスの他に料金の在庫(空室状況)や料金のプランの一括登録とプランの自動延長、ユーザーページの強化でログインし直すことなく複数の施設を操作することができるようになります。

また、「ねっぱん!」の開発元であるクリップスは「イージー会計」というホテル会計システムを所有しています。

連携オプションを購入して「ねっぱん!」と連携することにより、在庫の自動管理や自動清算、セルフチェックインシステムの導入が望めます。

各旅行サイトの予約情報を「ねっぱん!」を通してホテル会計システムに取り入れることも可能です。

つまりは「イージー会計」を利用することによって、会計に関する業務も自動化されるというわけですね。

有料化と一緒に導入される「操作代行サービス」も魅力的ですね。

パソコンにあまり触れてこなかった方でも、このサービスに頼ることによってネット販売に着手することができます。

パソコン初心者の方にも、多くの物件を抱える企業にも向いているシステムです。

さらなる利益を求めるなら必ずサイトコントローラーを使おう!

サイトコントローラーとは複数のサイトの束ねて一元化。一律で操作することができるようになる民泊運営に不可欠なシステムです。

在庫・料金管理はもちろんのこと、予約管理やデータ分析、システムによっては清掃管理や会計ソフトとの連携による自動精算機能など、ホストのみなさんに嬉しい機能がたくさん備わっています。

しかし、物によってサイトコントローラーは企業向けだったり個人向けだったり、民泊向けだったりホテル向けだったりと傾向も様々です。

その中から、この記事で紹介した「Airhost」や「ねっぱん!」を中心に、ご自身の運営形態に最適なサイトコントローラを導入してみて下さい。

今よりも集客力が大幅に上がり、民泊運営が円滑に進むはずです。

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私たちBCMでは、外国人旅行客の急減によって大きな打撃を受けた民泊ホストの方々から

「撤退するんじゃなくて今をなんとか持ちこたえたい」

こんな声を多数いただきました。

これを受けて、海外ではなく国内民泊利用者の集客に目を向けた「無料のホスト応援プラン」の提供を開始します。

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