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民泊の法律

旅館業法 180日の上限なしで民泊を運営する方法

旅館業法で民泊をしたければこの1つだけ抑えろ!損をしない運営方法

民泊を始めるにあたって最低限必要なのが「法律への適応」です。

その中で年間180日の運営制限があるものが「民泊新法」、一方180日制限がないものが「旅館業法」と「特区民泊」です。

特区民泊は特定の地域でないと運営できませんが、旅館業法の民泊はちゃんとした申請を行えば地域に縛られず180日以上の民泊運営で高い収益を稼ぐことができます。

この記事では、「旅館業法とはなにか」や「条件・申請方法」について詳細に解説していきます。

再確認の意味も含めて、そもそも旅館業法とは?


この法律は、旅館業の業務の適正な運営を確保すること等により、旅館業の健全な発達を図るとともに、旅館業の分野における利用者の需要の高度化及び多様化に対応したサービスの提供を促進し、もつて公衆衛生及び国民生活の向上に寄与することを目的とする。

建築基準法

とされています。民泊も旅館業の一部になりますので、旅館業で運営する場合はこの法律に則った運営が必須となってきます。

ただ、旅館業といっても「旅館」「ホテル」だけというわけではありません。

旅館業の種類は「ホテル営業」「旅館営業」「簡易宿所営業」「下宿営業」の4つに定義され、「施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業」とされています。

具体的に分解してわかりやすく説明しますと、

・宿泊とは「寝具を使用して施設(ホテル、旅館等)を利用すること」

・宿泊料とは、「休憩料」「寝具賃貸料」「寝具等のクリーニング代」「光熱水費」「室内清掃費」などの費用を受け取って人を宿泊させる場合は、旅館業法の許可が必要。

営業とは、「社会性をもって継続反復されているもの」に該当するかどうか判断されます。

例えば「知人を泊め、時々宿泊料を受け取った」場合、旅館業に該当しません。 これは「不特定多数の人ではなく、宿泊は継続したものではない」ため、旅館業には属さないことになります。

旅館業法における簡易宿所の基準設備


一軒家やオフィスビル、マンションなどを活用する民泊施設については、簡易宿所営業の許可を取得するのが一般的となっています。

簡易宿所営業は「宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、下宿営業以外のもの」(旅館業法2条4項)とされています。

旅館業を経営するためには、都道府県知事(政令指定都市、中核市等保健所政令市では市長、特別区では区長)の許可をが必要であり、許可を得ずに旅館業を営むと旅館業法違反にあたりますので注意が必要です。

では、実際にどのような施設基準が必須なのか。

簡易宿所の基準構造設備

客室数:規制なし

客室床面積:延床面積33㎡以上(宿泊者数を10人未満とする場合には、3.3㎡に当該宿泊者の数を乗じて得た面積以上)

玄関帳場(フロント)の設置:規制なし(国の法令上の規制はないが、条例で基準化しているケースがあり)

入浴設備:当該施設に近接して公衆浴場がある等入浴に支障をきたさないと認められる場合を除き、宿泊者の需要を満たすことができる適当な規模の入浴設備を有すること

換気等:適当な換気、採光、照明、防湿及び排水の設備を有すること

その他:都道府県(保健所を設置する市又は特別区にあっては、市又は特別区)が条例で定める構造設備の基 準に適合すること

旅館業法を取得するためには、そもそもの施設基準としてこれらを満たしていなければいけません。

なので、まずはこの設備を満たしているかを確認した上で、物件の選定から運営する法律を選ぶようにしてきましょう。

旅館業法が取得が難しい理由は4つだった!許可を取りたければこれを解決しろ!


旅館業法の許可が得られにくいということはご存知だと思います。

ですが、どの部分のどういう理由で許可が取得しにくいのか?というのは具体的に知らない方が多々おります。

では、旅館業法の特異的な法律と、旅館・宿泊施設として必要な基準は4つしかありません。

この4つさえ満たしていればスムーズに許可を取得することができますので、必ず頭に入れておくことをオススメします。

申請方法

・旅館業法・・・都道府県へ許可申請
民泊新法・・・都道府県へ届出
特区民泊・・・都道府県へ認定申請

旅館業法の「許可」とは、法令によって禁止されている行為を、特定の場合・人・場所などについて合法化することです。

本来は禁止されている行為に対して「許可」をもらうという考え方なので、民泊新法の届出に比べて旅館業法の「許可」の方が難しいことはわかると思います。

また、民泊新法や特区民泊とは違い、消防設備や建築の基準が「旅館・ホテルと同等」となるため、

ハードルがさらに高くなっています。

申請の難易度をまとめると、旅館業法の許可>特区民泊の認定>民泊新法の届出という順番になります。

フロント設置義務

・旅館業法・・・規定あり
・民泊新法・・・規定なし
・特区民泊・・・規定なし

簡易宿所ではフロントの設置義務がありましたが、2016年4月に収容定員が10人未満の施設で以下の要件を満たしている場合、フロント設備は不要という条件に緩和されました。


要件1
玄関帳場などに代替する機能を有する設備を設けること。その他善良の風俗の保持を図るための措置が講じられていること。

要件2
事故が発生したとき、その他の緊急時における迅速な対応のための体制が整備されていること。

 

ですが、自治体の条例によってはフロントが必須という地域もあるため、必ず自治体の条例を確認してください。

経験談ですが、近年はツールが広まってきたことでフロントも自動化を利用するホスト・代行業者が増えています。

自治体に宿泊者名簿を提出する際、データを落として印刷すると再提出になる可能性がありますので、事前に確認をしておくといいでしょう。

消防設備等の設置

・旅館業法・・・要
・民泊新法・・・原則要
・特区民泊・・・要

自動火災報知器などの消防設備の設置は、民泊新法・旅館業法・特区民泊のどの場合においても必要です。

火災から宿泊客の安全を確保するため、ホテルや旅館などの宿泊施設は、「防火対象物」として指定されてます。

そのため、消防用設備などの設置、防火管理の実施など防火安全対策を守ることが義務づけられています。

旅館・ホテル営業や簡易宿所営業の許可取得を行った施設は、一般的なマンションよりも厳しい消防基準が適用されることになります。

消防の準備や消防署との連携が必要になってくることもあるので、旅館業を申請するホストのほとんどは代行業者に依頼して申請コストを大幅にカットしています。

東京消防庁によってわかりやすくまとめられているページがありますので、ご覧になることをオススメします。


引用:東京消防庁HP

建築基準法

・旅館業法・・・要
・民泊新法・・・不要
・特区民泊・・・不要

旅館業法で運営するには建築物の用途変更が必要になります。

建築基準法で定めらてた「建築物の用途」
「建築物の用途」とは、その建築物の使い方を指します。建築基準法では建築物の用途に関する規定が設けられており、建築確認申請の際には、当該建物の主要用途を明記する必要があります。例えば、一般的な一軒家は建築基準法上の「住宅」に、マンションは建築基準法上の「共同住宅」に該当します。

映画館など多数の人が集う建築物や衛生上・防火上特に規制すべき建築物など、建築物のなかでも特殊な用途を持つ建築物を「特殊建築物」と呼びます(建築基準法第2条1項2号参照)。


建築基準法
第2条 この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。

2 特殊建築物 学校(専修学校及び各種学校を含む。以下同様とする。)、体育館、病院、劇場、観覧場、集会場、展示場、百貨店、市場、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、旅館、共同住宅、寄宿舎、下宿、工場、倉庫、自動車車庫、危険物の貯蔵場、と畜場、火葬場、汚物処理場その他これらに類する用途に供する建築物をいう。
建築基準法

建物を建築するうえで最も基本となる法律で、建物の用途によって「一般建築物」「特殊建築物」の2つに建築基準が別れています。

旅館・ホテル営業、簡易宿所営業を行う施設は、建築基準法上は「特殊建築物扱い」になります。

一般建築物である一般住宅扱いになる民泊新法(住宅宿泊事業法)や特区民泊よりも厳しい建築基準になっています。

この特殊建築物の建築基準を満たしていなければ旅館業での民泊運営は不可能になります。

そのため、物件選びの際に構造基準に当てはまっているかどうかを確認した上で民泊運営物件として契約する必要があります。

また、リフォームなどが可能であればリフォームで対応可能なこともあるので、図面などの書類を含めて対応可能な建築士探しから始めなければいけません。

どんなにお金をかけても旅館業法の申請不可!たった1つの条件とは?


旅館業法における難しい4つのポイントについてご理解いただけたと思います。

ですが、その中でも一番重要な条件が存在します。

これは、行政書士に申請代行を依頼したとしてもこの条件が満たされていなければ、そもそも申請ができません。

これは旅館業法ではなく、自治体の条例が大きく影響してきます。

その1つの条件が、

『フロントの設置』もしくは『駆けつけサービス』

です。

申請代行を行政書士にお願いしても、このフロントを依頼できる業者が見つからなければ申請すらしてもらえません。

最近では、運営代行業者が申請代行を請け負う業者が増えていますが、結局は駆けつけサービスができるかできないかで変わってきます。

明確な理由もなく、民泊新法でという話に変わった場合は、この「フロント・駆けつけが可能かどうか?」を聞いてみてださい。

不可能と言われた場合、旅館業法はそもそもできないということになりますので、

旅館業法でどうしても運営したい場合は他の代行業者を選ぶことをおすすめします。

おすすめは代行依頼!旅館業法の許可申請


簡易宿所営業のためには、各自治体の保健所の許可が必要です。 許可申請にあり、実際の許可申請前に事前の相談を求めている自治体が多いため、まずは都道府県などの旅館業法担当窓口に相談します。

相談にあたっては、施設の所在地や図面、建築基準法への適合状況、消防法への適合状況、マンション管理規約などの確認が求められることがあります。

許可申請の流れは以下の手順になります。

①事前相談

②許可申請

③施行検査

④許可

⑤営業

となります。施設構造の詳細は自治体によって異なることがあります。

許可申請に必要な書類とは?

許可申請書、営業施設の図面、その他自治体が条例などで定めた書類の提出と手数料が必要となります。申請書類は自治体によっても異なりますが、東京都の例ですが、下記の書類が必要となります。

“許可申請に必要な書類一覧(例:東京都)
・旅館業営業許可申請書(施設・構造設備の概要)
・申告書(旅館業法第3条第2項に該当することの有無)
・見取り図(半径300メートル以内の住宅、道路、学校などが記載されたもの)
・配置図、各階平面図、正面図、側面図
・配管図(客室等にガス設備を設ける場合)
・定款又は寄附行為の写し(法人の場合)
・登記事項証明書(法人の場合)※6ヶ月以内に発行されたもの(原本)
・申請手数料:ホテル・旅館営業(30,600円)/簡易宿所・下宿営業(16,500円)
※許可を得るためには、建築基準法や消防法の要件を満たしている必要があります。

行政書士や運営代行業者に申請代行を依頼すると、このほとんどを行ってもらうことが可能です。

また、保健所や消防署など日程調整や話が面倒なことや、周辺住民への説明会が必要になった場合も依頼することも可能になります。

旅館業法の許可を取るときは、民泊新法を利用しろ!


旅館業法の許可を取得するにあたって、問題になってくるのは時間がかかること。

許可申請だけではなく、消防設備だったり、一級建築士に図面を作成してもらったりするため、多くの時間を要してしまいます。

そのため、最速で賢い運営をするためには、民泊新法で運営をスタート!

運営している方であればお分かりだと思いますが、

その間に効果のあるリスティグを作成し、5つ星をゲストから獲得しておきます。

3ヶ月から6ヶ月程度でリスティングの検索順位も上がるので、旅館業法の許可を取得したタイミングで運用者情報だけ変更する。

こうすることで、旅館業法の申請で時間がかかったとしても、

機会損失をなくすことができ、利益を最大化させることが可能となります。

ですが、このあたりは運用方法のコツがあるんで、経験のある代行業者を利用することをオススメします。

旅館業法は絶対的なルールというわけではない

旅館業法は、基本的なルールが決められているもののすべてが決められているわけではありません。

細かいルールを定めているのは、「旅館業法施行令」「旅館業法施行規則」の2つ。これらは「様々な状況を想定した補足ルール」という位置付けになっています。

また、「自治体の条例による」という内容が記載されているなど、法律で決まっている沸けっではありません。

だからと言って遵守しなければ運営許可の剥奪になってしまいます。

これからオリンピックを始め、大阪万博など多くの外国人観光客が増える中で、最大の利益を出していけるタイミングでもあります。

ですので、利益をしっかりと出していける方法を知っておくことが重要になってきます。

一方で、許可などが厳しくなることも考えられるため、始まって間もない旅館業法の許可を今の時点で受けておくとで今後の民泊運営に大きなメリットになってくるでしょう。

そのためには、代行業者を上手に利用して、申請から民泊の運用まで完全代行してしまうのも一つの手です。

是非とも民泊ビジネスを経営していくためにも、サービスや法律を有効に活用していきましょう。

追記

※2019年8月
2019年6月25日 建築基準法改正

公布されてから1年。満を辞して施行されましたが、民泊ホストであればご存知の内容だと思います。

この法律、旅館業法における許可取得のハードルをグンと引き下げてくれる内容になっています。

今までの建築基準法だと、宿泊施設(ホテル、旅館、簡易宿所)を3階以上で運営する場合は、通常の建物よりも高い防火性能を有する「耐火建築物」とする必要がありました。

要は「3階建の木造は特殊な改修をしないと許可出さないよ」ということでした。

そして、用途変更が必要になってくる(建築確認申請)広さの規定が100㎡までの2つが大きなハードルになっていました。

今回の改正では、ダブルの規制緩和になりました。その内容ですが、

今後は200㎡3階建てまでが、耐火建築物である必要がなく、かつ用途変更の建築確認申請の手続きなしで旅館業の許可を受けられるようになる。

(今まで戸建住宅の旅館業取得は、100㎡で2階建てまでが限界)

用途変更するためにかなり大きな改修が必要になるなど費用と時間がかかるので個人のオーナーには負担が大きく断念する人が多かったのですが、

今回の法改正を受けて、改修が不要となったことで木造戸建住宅での旅館業の許可取得は格段にハードルが下がったと言えます。

これにより、木造戸建ての3階建も視野に入れて物件を探して運営できる物件の幅が広げながら収益の幅も広げていきましょう。

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私たちBCMでは、外国人旅行客の急減によって大きな打撃を受けた民泊ホストの方々から

「撤退するんじゃなくて今をなんとか持ちこたえたい」

こんな声を多数いただきました。

これを受けて、海外ではなく国内民泊利用者の集客に目を向けた「無料のホスト応援プラン」の提供を開始します。

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