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民泊の法律

特区民泊とは?新法・旅館業法との違いと東京・大阪の特区を解説

特区民泊とは?新法・旅館業法との違いと東京・大阪の特区を解説

皆さん既にご存知かもしれませんが、民泊を合法的に運営するためには、

以下の3つの法令の許可・届出・認定いずれか1つを取得する必要があります。

旅館業法や民泊新法は知ってるし、なんなら取得してあるよ!

という方もいらっしゃることと思いますが、特区民泊って何?という話になるとまだ理解できていない方々も多いのではないのでしょうか?

たしかに、該当地域でない場所で民泊を運営している方には関係ない話ですし、施行当初の特区民泊が控えめに言って使い物にならなかったので、知名度が上がらなかったのも無理はありません。

最初は6泊7日からしかゲストを泊まることができなかったのですからね。

しかし、現在は改正され、非常に使いやすくなっています。

対象地域も、施行当初は羽田空港がある東京都大田区のみの適用でしたが、現在では大阪千葉北九州など日本全国の政令指定都市に普及しつつあります。

一体どのように使いやすくなったのか、他の許可と比べてどう違うのか、そもそも特区民泊とは何なのかを皆さんに伝えるために、この記事では、

  • そもそも特区民泊って何?
  • 特区民泊の認定条件とは?
  • 民泊新法・旅館業法との比較
  • 特区民泊のメリット・デメリット
  • 各都市の特区民泊

についてお話して、特区民泊について詳しく紐解いていきます。

知らないという方はもちろん、特区民泊についてある程度しっているという方もおさらいや新たな発見がある記事になっていますので、ぜひ最後までお読みください。

そもそも特区民泊って何?

特区民泊は、正式名称を「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」といい、国が指定した都市・地域で、旅館業法が適用されずに民泊を運営することができるという旅館業法の特例です。

なので、厳密にいえば、旅館業法の仲間ということになります。

現在、宿泊可能日数が最低2泊3日と定められてるというデメリットがありますが、民泊新法のように年間営業可能日数に制限がないというのが大きな特徴になっています。

特区民泊についての記述がある条文を引用すると、以下の通りになります。

旅館業法の特例

第十三条 国家戦略特別区域会議が、第八条第二項第二号に規定する特定事業として、国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業(国家戦略特別区域において、外国人旅客の滞在に適した施設を賃貸借契約及びこれに付随する契約に基づき一定期間以上使用させるとともに当該施設の使用方法に関する外国語を用いた案内その他の外国人旅客の滞在に必要な役務を提供する事業(その一部が旅館業法(昭和二十三年法律第百三十八号)第二条第一項に規定する旅館業に該当するものに限る。)として政令で定める要件に該当する事業をいう。

(国家戦略特別区域法 条文)

この条文を読み解くと、

  1. 外国人観光客の滞在に適した部屋を民泊にできる
  2. 外国語のガイドなど、必要な案内はちゃんと付ける
  3. 旅館業法の特例だから旅館業に該当する運営する

といった内容になります。

条文では、外国人観光客についての言及しかされていませんが、日本人観光客も普通の民泊と同じように利用できます。

これは国家戦略特区のHPでも懸念が記述されています。

注意喚起

 本特例の対象施設は、制度上、日本人でも外国人でも利用できるものですが、最近、対象施設の利用者が外国人に制限されているかのような誤解が広がっており、制度の正確な理解の確保と本制度の円滑な活用促進に支障が生じることとならないか懸念しております。

 国家戦略特別区域法第13条は、外国人旅客の滞在に適した「施設」を一定期間以上使用させる事業と規定しており、事業で用いる「施設」が外国人旅客の滞在に適したものであることを求めているものの、施設の「利用者」については何ら規定を設けておりません。

 つきましては、本制度の活用を推進していく観点から、本制度に対する正確なご理解を賜りますようお願いいたします。

内閣府 国家戦略特区HP

外国人観光客の利用を想定しているだけで、日本人観光客が利用できないというわけではありませんので、ご注意ください。

意外と少ない!?特区民泊の対象地域!

続いて、特区民泊の対象地域についてです。

特区民泊は国家戦略特別区域法で定められた地域でのみ有効な認定民泊です。

国家戦略特別区域とは、世界で一番ビジネスをしやすい環境”を作ることを目的に、地域や分野を限定することで、大胆な規制・制度の緩和や税制面の優遇を行う規制改革制度です。

観光や教育、農業など対象となる取組は92事業存在しており、大田区、大阪市、北九州市など全国14都市が各々の施策を進めています。

特区民泊も、この施策の一部というわけですね。

国家戦略特区は合計14都市ありますが、特区民泊を運営できるのはそのうちの5都市のみとなります。

  • 新潟市(新潟県)
  • 大田区(東京都)
  • 千葉市(千葉県)
  • 大阪市(大阪府)
  • 北九州市(福岡県)

この5つが特区民泊の認定が取れる地域になります。

母数が14都市なので、結構少ないですよね。

たとえ国家戦略特区だとしても沖縄県や成田市などでは特区民泊での運営はできません。

旅館業法や民泊新法の許可・届出が必要になりますのでご注意ください。

この2つの法令については以下の記事で詳しく説明していますので、こちらも併せてお読みください。

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収容人数によっては最適!?特区民泊の認定要件!

特区民泊とは何か?という大まかな概要がわかったところで、特区民泊の主な認定条件についてお話いたします。

旅館業法と民泊新法と比べて、どんな違いがあるのだろう?

とお思いの方々の疑問を解決していきます。

特区民泊の主な認定は以下の7つです。

  • 宿泊施設の所在地が国家戦略特別区域内にある
  • 宿泊施設の滞在期間が(2泊)3日~(9泊)10日までの範囲内で自治体が定めた期間以上
  • 一居室の床面積は25㎡以上。(ただし自治体の判断で変更可能)
  • 施設使用方法に関する外国語案内、緊急時の外国語による情報提供、その他の外国人旅客の滞在に必要な役務の提供
  • 滞在者名簿の備え付け
  • 施設周辺地域の住民に対する適切な説明
  • 施設周辺地域の住民からの苦情および問合せに対する適切かつ迅速な対応

 

もちろん、消防設備の設置や保健所のチェックなど、民泊をするうえで必須の検査はクリアしなければなりませんが、以上を守れば特区民泊の認定を得て運営を開始することができます。

また、それぞれの許可・届出・認定を表にして比較すると以下のようになります。

旅館業法民泊新法
(住宅宿泊事業法)
特区民泊
許認可の名称許可届出認定
最低宿泊可能日数などの制限制限なし年間営業日数が180日以内2泊3日以上の滞在が条件
住宅専用地域での営業不可可能可能
宿泊者名簿の作成・保存義務あり
玄関帳場(フロント)の設置義務なしあり(データ保存も可)なし
最低床面積の確保収容人数10人以下なら1人当たり3.3㎡以上必要

収容人数10人以上なら33㎡以上必要

1人当たり3.3㎡以上必要一居室の床面積原則25㎡以上/室
衛生措置換気、採光、照明、防湿、清潔等換気、除湿、清潔等の措置、定期的な清掃換気、採光、照明、防湿、清潔等の措置

私用の開始時に清潔な居室の提供

非常要照明、消防用設備等の設置あり

あり

(家主同居型で居室の面積が小さい場合は不要)

あり

(非常用照明は6泊7日以上の滞在期間の施設の場合は不要)

近隣住民とのトラブル防止措置不要

宿泊者への説明義務

苦情対応の義務

近隣住民への適切な説明

苦情及び問合せに適切に対応するための体制及び周知方法、その連絡先の確保

不在時の管理業者への委託義務規定なし規定あり規定なし

これらの法令は条例や自治体によって異なる場合がありますので、新しく民泊を始める場合は必ず地域の行政に問い合せしましょう。

肝になるのは「日」と「面積」!旅館業法や民泊新法と比較!

さて、特区民泊の認定条件についてお話したところで、次はそれぞれ2つの法令と比較してどのように違うのかを明らかにしていきましょう。

上の表を見ていただくとわかるように、主な相違点は宿泊日数関係最低床面積です。

この2つに重きを置いて見ていきましょう。

旅館業法との比較

最初は特区民泊と兄弟のような関係にある旅館業法から比較していきましょう。

旅館業法の特例ということもあり似通った部分は多いですが、決定的な違いとしては

1.最低宿泊日数の制限

2.最低床面積

3.住宅専用地域でも運営が可能

の3つになります。

1.最低宿泊日数の制限

旅館業法では宿泊日数の制限がなく、何泊からでも泊めることができますが、特区民泊の場合は(2泊)3日~(9泊)10日の範囲の宿泊しか泊めることができません。

稼働日数の制限ではないのであまり収益に関わる制限ではないですが、1泊で泊まりたいというゲストを迎えるとことができないので宿泊と宿泊のスキマを埋めることが難しくなってしまいます。

こういった意味では、細かい機会損失を気にする方にとってはあまり向かない法令かもしれません。

2.最低床面積

旅館業法の場合、その部屋の収容人数が10人以下であれば1人当たり3.3㎡の床面積が必要になります。

また、収容人数が10人以上の場合は33㎡以上の面積があれば営業が可能です。

一方、特区民泊の場合は収容人数関係なく25㎡以上の床面積があれば営業できます。

このように比較してみると、収容人数が8人以下の場合は旅館業法の方が、8人以上の場合は特区民泊の方が小さい部屋で許可が取れることがわかりますね。

例外もありますが、小さい部屋の方が家賃などの諸費用が安く済むので、収益が伸びやすくなります。

また、特区民泊の場合は宿泊人数による必要㎡数の変動がありませんので、多くのゲストを泊めることができ、相対的に手元に残る利益が多くなります。

ご自身が運用する物件に応じて、収益が最大化する許可を取るのも1つの手です。

3.住宅専用地域でも運用可能

宿泊日数等の制限がない旅館業法ですが、唯一の欠点として「住宅専用地域(以下住専)での運営ができない」というものがあります。

住宅専用地域とは、建築基準法令で定められている、住宅の良好な住環境を守る為に指定された地域のことです。

住宅街に住んでいるとコンビニに行くまでが地味に遠いのはこの制度が原因です。

これは旅館業法がそもそもホテルや旅館を営業するための法令であったことに起因します。商業目的の宿泊施設を住専に建てることができないのは容易に想像できますよね。

しかしその反面、特区民泊の認定であれば、国家戦略特区内ならどこでも営業することが可能です。

なので、住専の地域内で民泊をするのなら特区民泊住専以外の地域で運営するなら宿泊日数が無制限である旅館業法という使い分けも可能です。

新しい物件で民泊を始める際は、その区域がどのような地域なのかを調べてから申請するのがオススメです。

民泊新法との比較

次に民泊新法との比較を見ていきましょう。

この2つの違いは全部で3つあります。

1.最低宿泊日数と年間営業日数

2.1人あたりの床面積

3.不在時の管理業者への委託業務

こちらもそれぞれお話していきましょう。

1.最低宿泊日数と年間営業日数

旅館業法は何日でも宿泊させることできましたが、特区民泊と民泊新法にはそれぞれ宿泊日数等に制限が設けられています。

特区民泊は最低宿泊日数が(2泊)3日~(9泊)10日までしか宿泊させられないのに対し、民泊新法は年間営業日数が180日までという制限があります。

180日までとはつまり1年の半分しか民泊ができないということになるので、単純に計算すると見込みの収益が半分になってしまうというデメリットが発生します。

特区民泊は制限があれど1年中営業することができるので、新法よりも手残りが多くなる可能性が高いのが大きな違いです。

2.1人あたりの床面積

こちらは旅館業法のところでもお話しましたが、小さい部屋に団体を迎え入れると、諸費用の関係で収益が多くなる可能性があります。

民泊新法は1人当たり3.3㎡の床面積が必要になってくるので、旅館業法と同じように収容人数8人以上から特区民泊の方が費用対効果が高くなります。

どちらも住専で運用可能なので、㎡数に応じて許可申請を選択していきましょう。

3.不在時の管理業者への委託業務

こちらは旅館業法にも特区民泊にもない特徴なのですが、物件1棟を丸々貸し出す「家主不在型」の民泊を行う場合、民泊新法だと管理業者への委託が必要になります

餅は餅屋、民泊は代行業者というように、その道の専門家に任せようという話ですね。

対して、特区民泊では管理業者への委託は必要ありません

しかし、結局特区民泊でも緊急時の対応のために10分以内で駆け付けられる拠点が必要になってくるため、法令にかかわらず代行業者に委託するのも1つの手です。

地域ごとの特区民泊事例 ~特区民泊メッカ大阪編~

ここからは各特区ごとの民泊事情について、実際の事例を挙げてお話していきましょう。

まず最初は特区の中で客室数が一番多い大阪市です。特区全体の85%を占めていて、現在では特区民泊のメッカになっています。

では、なぜ大阪の特区民泊が盛況なのでしょうか?

それには大阪の特区の立地と家賃の安さが大きく関わっています。

大阪市はその地域自体が観光地であり、大阪城や通天閣などの各観光名所へのアクセスがとても良いです。

旅行者は自分の目当てのスポットへ出来るだけスムーズに行きたいので、どこの観光地にもすぐ行ける場所に泊まりたいと思うものです。

事実、大阪市の簡易宿所の稼働率は61%であり、同じく観光名所である東京の51%を大きく上回っています。

宿泊旅行統計調査

リゾートホテルに関しては稼働率90%超えと比類を見ない数値です。

この資料だけでも、大阪の宿泊需要がすさまじいことが伺えますね。

また、大阪は東京より家賃が安いというのも特区民泊のメッカたらしめている理由になります。

2019年10月現在での家賃相場
東京都新宿区大阪市中央区
ワンルーム9.71万円7.99万円
1K10.71万円6.45万円
1DK12.60万円8.49万円
1LDK21.23万円12.43万円
2K12.69万円8.79万円
2DK15.32万円10.47万円
2LDK28.69万円17.78万円

上の表のように、大阪の家賃は東京よりも20~30%ほど安いので、諸費用が削減できるのが大きな魅力です。

費用の削減はすなわち、収益の増大につながります。

稼働率と費用の安さが他の特区よりも上回っているため、今大阪市の特区民泊が注目されているわけです。

もちろん、大阪では多くの物件を持つことで大きな利益を上げることが可能です。

初めに特区民泊の認定を取って、その後に旅館業法に移行する、というやり方を繰り返していけば、だんだんと民泊の数を増やしていくことができます。

手続きが面倒だという方は民泊の運営代行などの専門家に任せるのも手です。

今、特区民泊を運営するなら間違いなく大阪市でしょう。

地域ごとの特区民泊 ~空港が目の前!東京編~

次は羽田空港が目の前にある特区、東京都大田区です。

東京には言わずもがな観光名所が多く存在しているため、観光客が多く訪れます。

もちろんインバウンド(外国人観光客)も毎年多く訪れており、1日に1回は必ずスーツケースを引いた外国人を見かけます。

実際、インバウンドの需要は年々高まっており、右肩上がりに増えています。

H.26年H.27年H.28年H.29年H.30年
訪日観光客数(人)8,870,00011,890,00013,100,00013,770,00014,240,000

特に平成26年から27年にかけての伸びが著しく、1年で3000万人も増加しています。

それから増加率が少し緩やかになっていくものの、着々と外国人観光く客が多く訪れるようになっています。

東京都と括りであれば、確かに観光客も増えているし、観光資源が豊富なのですが、大田区という括りになると話が違ってきます。

大田区は大阪市とは違い、観光資源は乏しく、東京都の主要な観光地にもあまり近くはありません。スカイツリー建造後に国内外の人々から人気のスポットである浅草まで1時間掛かってしまいます。

幸い、羽田空港が目の前にあるため、前日に1泊して飛行機に乗り遅れないようにするという方法はありますし、実際にそのような目的のホテルも周囲に多くあります。

需要はありますが、特区民泊の性質上、2泊3日からしか宿泊させることができないので、地域と非常に相性が悪いのが現状です。

もし大田区で民泊をするのならば、飛行機に乗る観光客目当てに民泊新法で始めて、180日の営業日を使い切る前に旅館業法に移行するというやり方の方が地域の特性とかみ合っているのでオススメです。

尖りすぎず丸すぎず!バランスの取れた特区民泊!!

施行当初はその使いにくさ故に見向きもされなかった「特区民泊」ですが、改正された後は大阪市を中心に認定を取りに行く方が増えました。

対象地域が限られていますが、住専でも運営できるため旅館業法よりも勝手が良く、年間180日しか営業できないというデメリットもないため、新法よりも収益を望むことができます。

ただ、最低宿泊日数が2泊3日という点にはご注意ください。

特に大田区では、空港付近に前乗りして1泊するというパターンもあるので、そのようなゲストに利用されない場合があります。

なので、大田区の場合は新法からの旅館業法への切り替えで収益を伸ばしていく方法がオススメです。

とはいえ、どの法令の許可・届出・認定を取るにしても、申請に必要な書類などを集める必要があります。

既に申請をして民泊を始めている方なら分かるかと思いますが、民泊は必要書類が非常に多く、集めるにも一苦労です。

物件増やしたいけど、もう書類集めたくない!!

という方は民泊運営代行業者に委託することをオススメします。

運営代行の中には申請代行を行っているところもありますので、手間をかけたくない場合は利用してみるのも1つの手です。

ぜひお試しください。

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「撤退するんじゃなくて今をなんとか持ちこたえたい」

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これを受けて、海外ではなく国内民泊利用者の集客に目を向けた「無料のホスト応援プラン」の提供を開始します。

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