民泊でホストをやっていく上で欠かせないのが、運営のための法律適応です。
ヤミ民泊が横行したり、訪日観光客が年々増えて宿泊施設が足りないことを受け、合法な民泊の重要性が高まりました。
その影響により近年法整備がかなり整ってきています。
2019年10月現在、民泊を運営するためには以下の3種類の法律のいずれかに適応する必要があります。
- 民泊新法による民泊
- 国家戦略特区法による特区民泊
- 旅館業法による民泊
民泊を運営するためにはこれらのうちのどれかに適応しなくてはいけないわけですが、実は必然的にほとんどの方が民泊新法の適応をすることとなります。
それはなぜなのでしょうか?
というのも、まず特区民泊は東京大田区や、大阪市のような限られた地域でしか運営することができません。
これらの地域であれば法律上、特区民泊として民泊を運営することを余儀なくされます。
詳しい該当地域については特区民泊の記事を参考にしてみて下さい。
次に、旅館業法か民泊新法かという話ですが、旅館業法は非常に手続きが複雑になっているため、最初から旅館業法に適応するのはほとんど不可能といえるからです。
ここまで話を聞いて、例えば
とピンと来ていない方もたくさんいらっしゃるかと思います。
それも無理はありません。民泊の法律は非常に複雑で理解をするのにとても労力が必要です。
そこで今回は、この記事では民泊を始めるにあたって、
- そもそも民泊新法とはどういう法律なのか
- 旅館業法との違いとは?
- なぜ民泊新法に必然的に適応することになるのか?
- 新法で民泊を運営するために絶対に外せない要点
を凝縮して皆さんにお伝えしていきます。
もし初めから旅館業法の適応を目指したり、新法の重要な事項を見落として運営の準備を始めると収益につながるまでに時間がかかりすぎてしまいます。
より早く物件を適切に活用するべく新法をしっかり押さえるために、ぜひお読みください。
Contents
民泊新法（住宅宿泊事業法）とは？
さて、そもそも民泊新法(住宅宿泊事業法)とはどのような法律なのか、ご存知でしょうか?
民泊新法は民泊を合法化し、簡単に運営できるようにするために作られた法律のことです。
民泊新法が施行される前は、人を泊める施設を営業するためには、「旅館業法」の許可申請を得なければなりませんでした。
しかしAirbnbの日本上陸に伴って民泊の集客が容易になり、さらに違法で運営して検挙のリスクがあったとしてもそれに見合う収益が得られる、という点から違法民泊が横行しました。
インバウンド需要の増加に宿泊施設の供給が追い付かない時代ですので、集客が用意で稼ぎが確約されてましたから違法でも運営する人が後を絶たなかったのです。
こういった闇民泊を横行を解決するためにできたのが、民泊新法(住宅宿泊事業法)です。
つまり民泊新法は、旅館業法や特区民泊よりも行政上の手続きが簡単であるといえます。
手続きの難易度以外にも、実は新法、旅館業法、特区民泊の間にはかなり多くの違いが存在します。
そこで次の項目ではそれらについて簡単に説明致します。
民泊新法の特徴とは?!旅館業法との違い
さて、続いては民泊新法と旅館業法、特区民泊の比較です。
民泊新法、旅館業法、特区民泊を比較したときに民泊新法で特筆すべき点は
- 行政に届出を出せば運営が可能
- 年間営業日数が180日間
という2点になります。
なぜこの2点が特筆すべき点なのか、これからお話していきます。
また、参考までに3法の比較表を載せておきます。
細かいところも書いてるため、この表に関しては参考程度に目を通していただけると幸いです。
| 旅館業法 | 民泊新法 (住宅宿泊事業法) | ||
| 許認可の名称 | 許可 | 届出 | |
| 最低宿泊可能日数などの制限 | 制限なし | 年間営業日数が180日以内 | |
| 住宅専用地域での営業 | 不可 | 制限あり | |
| 宿泊者名簿の作成・保存義務 | あり | ||
| 玄関帳場(フロント)の設置義務 | なし | あり(データ保存も可) | |
| 最低床面積の確保 | 収容人数10人以下なら1人当たり3.3㎡以上必要 収容人数10人以上なら33㎡以上必要 | 1人当たり3.3㎡以上必要 | |
| 衛生措置 | 換気、採光、照明、防湿、清潔等 | 換気、除湿、清潔等の措置、定期的な清掃 | |
| 非常要照明、消防用設備等の設置 | あり | あり(家主同居型で居室の面積が小さい場合は不要) | |
| 近隣住民とのトラブル防止措置 | 不要 | 宿泊者への説明義務 苦情対応の義務 | |
| 不在時の管理業者への委託義務 | 規定なし | 規定あり | |
さて、この民泊新法と旅館業法との違いにについて、ここから押さえておきたい点をここからお話していきます!
行政に届出を出せば運営が可能
一つ目の大きな特徴としては、行政に届出を出せば運営が可能で、旅館業法と比べて行政上の手続きがかなり楽になっています。
はい、それは、用途変更届が不要という点です。
と思われてしまいそうですが、この用途変更届が非常に厄介なのです。
そもそも住居として用途が決まっていた物件を、旅館としての用途で使用するためは用途の変更届が櫃ようです。
この変更届を作成するためには、1級建築士による物件の図面が必要であったり、場合によっては物件自体の改修工事をしなくてはいけなくなります。
住居と旅館では、避難経路や敷地面積などの規定に違いがあるため、工事はやむを得ないものになってしまうことがあります。
一方、新法において民泊は住居、という用途のまま運営することができるため、図面作成や工事といった工程が必要ありません。
この用途変更という点において、新法はかなり運営開始のハードルが低い法律といえます。
また、民泊の届出を出す手順に関しては
- 保健所に事前相談に行きアドバイスを受ける
- 消防署に相談に行き、消防設備を設置する
- 届出を出す。
- 確認が下り運営が可能になる
といった流れになります。
消防法は少し厄介な法律になりますので、詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてみて下さい!
年間の営業日数が180日以内
二つ目の民泊新法でおさえておかなくてはいけない点がこちら。
1年間を通して180日までしかゲストを泊めることができない
旅館業法や特区民泊では、民泊は旅館、という扱いになるため年間の営業日数に制限はありません。
しかし、民泊では住居に人を泊めているわけですから、日数に制限があります。
180日の制限内だと運営日数が限られてしまうため、初めは新法で運営をし、先ほどお話した用途変更ができそうな場合旅館業法の準備を少しずつ始めるのがおススメです。
というのも
・用途変更のための図面作成にそもそも時間がかかるからその期間も民泊で収益を上げたいから。
・そもそも180日以上の集客に達しない物件かどうかをまずは新法で見極めてからでも遅くはないから
といった理由があるからです。
- 用途変更届が不要
- 180日制限に引っかかるかわからない
手間をかけて旅館業法で運営できるようになったのに180日が埋まらなければ何の意味もないですからね。
さて、それでは次に民泊を始める上で、新法では運営が3つの立場に分かれていることをご存知でしょうか?
知らなかった、もしくは曖昧にしかわかっていない方は次の項目を必ず読んでみて下さい。
これが分かっていないと、運営が円滑に進みません。
居住型と非居住型? 形態によって変わる運営方法
さて、次は民泊新法における運営側の形態についての説明になります。
新法における民泊の運営は
- 家主居住型
- 家主非居住型
に分かれています。
つまりどういうことか、というと、その名の通り家主が民泊のそばに住んでいるか住んでいないか、によって運営形態が変わってくる、ということです。
多くの方がおそらく家主非居住型で運営されると思いますが、今回はその両方について説明します。
家主居住型:いわゆるホームステイ型
これは、家主とゲストが同じ物件に居住するときにこの形態で運営することになります。
そもそも同じ物件に居住というと
- 同じ扉から入れば同じ物件としてみなされるのか
- はたまた同じ敷地内に住んでいれば居住型として認定されるのか
というような定義があるはずですが、この定義に関しては地域によって異なりますので各自治体ごとに確認が必要です。
居住型の特筆すべき特徴としては、物件の所有者が運営をすることになるので、外部に業務を委託する必要はありません。
しかし、
- 部屋数が5部屋以上ある場合
に限り、同じ物件に住んでいても以下で説明する家主非居住型として運営しなくてはならないという法律での規定があります。
5部屋以上ある物件では、居住型で運営することが不可能
さて、それでは次に家主非居住型について説明します。
家主非居住型:いわゆる非ホームステイ型
家主非居住型では、運営を3つのポジションに分ける必要があります。
その3つとは
- 住宅宿泊事業者 :物件のオーナー
- 住宅宿泊管理業者 :民泊の運営者
- 住宅宿泊仲介業者 :集客の担当
であることをまず抑えて下さい。
イメージはこのような図になります。
出典:民泊ポータルサイト
簡潔に言うとこの通りなのですが、はっきりつかみにくいと思うので、この3分類についてホストの方に知っておいてほしいことをお話します。
ご自分がどの立場になるのか、どの業務を外部に委託すべきかを把握するためにもぜひ読み進めてみて下さい。
物件オーナーである住宅宿泊事業者
ますは物件オーナーである、住宅宿泊事業者についてです。
物件の所有者は民泊新法では「事業者」という扱いになります。
自分の持っている物件や、サブリース(賃貸)によって民泊を運営し収益を得たい、と考えている方はこちらに当てはまります。
注意すべきなのは、事業者は運営をするわけではない、ということです。
民泊を運営をできるのは、
「住宅宿泊管理業の資格を持つ個人、または企業」
になります。
その住宅宿泊管理業者とはなんなのか、詳しくは次の項目で説明致します。
民泊の運営者:住宅宿泊管理業者
ここで説明する住宅宿泊管理管理業者とは民泊の運営者になります。
管理業者は、先ほどの住宅宿泊事業者から依頼を受けて物件を利用し、民泊運営を行う立場になるわけです。
運営の内容は具体的にどういったものか?といいますと
- 住宅宿泊仲介業と連携して集客
- 宿泊者名簿の作成
- 収益の算出
- 物件の設営
- 清掃
- 苦情への緊急対応
- 鍵の受け渡し
- 緊急のトラブル対応 etc..
などがあげられます。
このような業務を管理業者を外部に委託する場合、いわゆる民泊運営代行業者のことを指すと思って差支えありません。
この民泊代行業者を利用する際に、しっかりと運営を任せられる管理業者に委託する必要があります。
いい加減な代行業者に委託してしまうと、
- 民泊のスタートが遅れてしまう
- ゲストからクレームが増えて評価が下げる
⇒集客力が落ちる
といった問題が生じ、経営が円滑に進まず収益が露骨に落ちてしまします。
おススメの代行業者はこの記事にも書いてあるので、参考にしてみて下さい。
(補足)
一応、以下の特定の条件下に限り、管理業者に登録することができるので、以下の条件のいずれかに合う事業者の方は管理業者を兼任するのもいいかもしれません。
- 宅建業
- 民泊適正管理主任者
- 住宅宿泊管理業者
- 一級建築士
詳しくはこの資格に関する記事に書いてありますので、興味のある方は読んでみて下さい。
民泊の集客担当:住宅宿泊仲介業者
これは、民泊の集客を仲介する立場にある仲介業者のことを指します。
例えば、AirbnbやBooking.comのような集客サイトを運営している会社のことを指すと思って差支えないでしょう。
イメージとしては、運営者である住宅宿泊管理業者が集客のために物件を掲載するサービスになります。
住宅宿泊仲介業者を利用するのは管理業者になりますので、委託をするホストの方はかかわることのない業者になります。
ただ、多くの仲介業者のサイトに掲載すればするほど集客の幅が広がるので、複数のサイトを運営できる管理業者に委託をするのが、事業者の方には重要なことになってきます。
最大の注意点、用途地域 ～住居専用地域は避けろ!～
新法での運営にあたって、物件に関して最も注意しなくてはいけないのは、実は用途地域というものについてです。
用途地域とは、建築できる建物の種類、用途の制限を定めたルールのことを指します。
建物の種類と用途の制限とは何か?
というと、「この地域ではこういう風に建物を利用することができませんよ」という決まりのことです。
例えば、第一種類住居専用地域については、建物を旅館という用途で利用することができません。
それぞれの自治体の中の地域によって、建物の利用方法に制限があるのです。
この用途地域に関して、民泊運営にも制限のある地域があります。
一体それはどこなのか、というと「住居専用地域」という地域があたります。
住居専用地域では、民泊の営業日数が大幅に制限されます。
土日祝日のような休日しか運営できない地域もあれば、1月2月しか運営を許されていない地域もあります。
住居専用地域では、このように大幅に日数が宣言されるので、民泊を運営するのはかなり厳しいものになります。
住居専用地域では民泊の運営期間が大幅に制限される
これから新たに物件を購入して民泊をされる方や賃貸で民泊を運営しようと考えている方は、用途地域に十分にご注意下さい。
絶対に住居専用地域以外の地域で民泊を運営しましょう。
ちなみに用途地域はその住居の存在する市区町村のホームページから調べることができます。
民泊の法律、まずは民泊新法から!!用途地域には気をつけろ!
この記事では民泊を始めるためにほとんどの人がまず適応すべき民泊新法についてお伝えしてきました。
180日の制限期間はあるものの、届出内容の関係から民泊新法をクリアしたのちに旅館業法をどうするかを考えたほうが効率的です。
また、運営に関しては家主居住型で行うか、家主非居住型で行うかに分けられるのでしたね。
非居住型では、外部機関に運営を委託しなくてはいけないケースがほとんどでした。
もっとも注意すべきは用途地域です。
せっかく民泊を運営できるようになったのに運営できる曜日や期間を制限されてしまったら、露骨に売り上げが下がってしまうことだけは忘れないようにしてください!
以上を抑えたうえで、民泊新法において適切な管理会社を選び、適切な地域で運営することで収益を最大化して円滑に民泊運営を進めていってください。
「撤退するんじゃなくて今をなんとか持ちこたえたい」
こんな声を多数いただきました。
これを受けて、海外ではなく国内民泊利用者の集客に目を向けた「無料のホスト応援プラン」の提供を開始します。
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