関東地方に本社を持つ民泊代行業者だけでもその数約940社（2020年2月21日現在）。
どの業者がどういうところに優れていて、あなたに最適な業者はどれなのかを判断するのは難しいですよね。
また、民泊関連のメディアによっては、広告費用をもらって「おすすめ代行業者」として紹介している記事が複数あり、どの情報を信じていいのかわかりません。
そこで今回の記事では、民泊のプロの目線から「人気の代行業者5社」のサービスを比較していきます。
合わせて、「代行サービスを選ぶときに比較すべきポイント」の解説や「全22業者の調査結果を代行範囲別にまとめたリスト」もお見せします。
ホテロボでは、あなたが代行業者選びで失敗して損をしないためにも、「公平な視点から」比較していきますので是非参考にしてください。
おすすめの民泊代行業者５社を徹底比較
※タップで拡大表示ひとえに「代行サービス」と言っても人それぞれ重要視するポイントは変わるでしょう。
ホテロボでは、下記の7点に絞っておすすめの代行業者を比較しました。
以下では、上記6つの観点から民泊運営を丸投げできる「完全運営代行業者」を比較した結果について詳細に解説していきます。
1. 代行費用は月額固定制がおすすめ
BCM株式会社が運営する完全代行サービスは、民泊業界で初めて月額固定制を採用したサービスです。具体的な料金としては月額4万円～（税抜き）。
※物件の広さに応じて最大6万円まで変動します。
月額固定制は、オリンピック期間にどれだけ売上が伸びたとしても代行費用が一定のため、収益を伸ばしやすい代行形態です。
2. あなたの物件のエリアに対応している業者を選ぼう
代行業者は対応地域が多いから良い業者という訳ではなく、あなたの物件がある地域に対応していれば問題ありません。
東京の物件であればすべての業者が対応しています。
地方に物件を所有されている方は代行業者が絞られてくるため、しっかりと対応地域を確認しておきましょう。
東京の民泊代行に絞った比較結果はこちらの記事で解説します。
3. 代行実績を確認すれば安心
信頼できる代行業者なのかどうかを判断する材料として、これまでの代行実績を確認すべきです。
どれだけ良い条件をホームページでアピールしていたとしても、実際に契約をしたら質の低い対応でゲストからのレビュー評価が低かったり、知らぬ間にオプション料金で費用をかさましする業者も存在します。
代行実績件数や何年ぐらいの運営実績があるのかは、しっかりと事前に確認しておきましょう。
4. スーパーホスト率の高さは品質の高さ
スーパーホスト率というのは、Airbnbで質の高い宿泊体験を提供したホストに与えられる称号である「スーパーホスト」を獲得している物件が全代行物件の中で何％あるのかを示す数字です。
つまりスーパーホスト率が高いほど、代行サービスの質が高いと言えます。
Airbnbに登録している世界中のホストの中でスーパーホストの割合は9％です
この点、BCM株式会社とzensのスーパーホスト率50％超えは高水準の代行品質であると判断できますね。
（その他の民泊代行業者のスーパーホスト率はホームページ上で公表されていませんでした。）
5. 少なくとも英語・中国語・韓国語対応が可能な代行業者を選ぼう
民泊のゲストは8割が外国人旅行客であり、特に中国語圏、英語圏、韓国人の宿泊がほとんどなため、該当の3言語でのゲスト対応ができることが代行業者の必須選定条件です。
外国人ゲストがストレスなく宿泊してくれるように、どの言語に対応している代行業者なのかを忘れずに確認しておきましょう。
どの代行業者も「日本語・英語・中国語」には対応していますが、これら3言語に+韓国語も対応していると他のホストとの差別化になります。事実、中国・台湾・香港からの観光客に次いで韓国からの観光客数が多いというデータがあります。（出典：日本政府観光局）
BCMとfaminectは多言語対応の点で他の代行業者よりも有利になるでしょう。faminectに至っては8言語に対応しており、多様な外国人観光客に母国語で対応できるため、ゲストからの高い評価が期待できるかもしれません。
外国人の集客に力を入れたいという方は少なくとも「英語・中国語・韓国語」に対応している代行業者を選びましょう。
6. 民泊サイトはAirbnbと主要サイトのみで十分
AirbnbやBooking.comなど物件を掲載するサイトは主要なサービスに登録が出来れば十分です。
民泊代行業者は※サイトコントローラと呼ばれる、複数の民泊サイトの予約を一括で管理できるサービスを利用して様々なサイトからゲストを集客してくれます。
複数のサイトで集客することで、例えばAirbnbからの予約が入らなくてもBooking.comから予約を取ることができるので物件の稼働率を上げることが出来ます。
ただし、注意したいのは他の民泊サイトで予約が入ると、あるサイトでのその物件の「リスティングパワー（＝物件が検索結果の上位に表示されやすいかどうかの力）」が低下する恐れがあることです。
例えば、
①Airbnb単体で10日間予約を獲得した結果蓄積されるリスティングパワー
②Airbnbで5日、Booking.comで5日稼働した結果蓄積されるリスティングパワー
上記2パターンでは、前者のAirbnb単体のほうがリスティングパワーは強くなり、Airbnbの検索結果で上位に表示されやすくなるということです。
ですから、いろいろな民泊サイトに掲載するよりも必要最低限の少数サイトで集客し、予約が入らないときは料金設定を柔軟に変更したほうが効果的です。
民泊物件の適切な料金設定については民泊代行業者が行ってくれるため、そういった方針を事前に伝えておくのも手です。
コロナ対策応援プラン
新型コロナウィルスの蔓延により、海外からの旅行客が急減しています。
外国人観光客の集客がメインとなるAirbnbなどの海外民泊サイト以外に、国内民泊利用者の集客に特化した楽天トラベルやじゃらんなどの民泊サイトに登録するようにしましょう。
新型コロナウィルス対策としては、BCM株式会社が唯一対策プランを提供しています。
BCMでは、国内サイトへの物件ページ作成を無料で行う「コロナ対策応援プラン」の提供を開始しました。
民泊から撤退するという判断ではなく、なんとかこの状況を乗り越えたいホストの方、これから民泊を始めるけどゲストが来るのか不安な方は、積極的にこういった現状に対する柔軟な対策を取れるプランを活用でしょう。
⇒民泊代行BCM株式会社の詳細ページへ
おすすめ代行業者5社まとめ
さて、今回の記事の比較結果をまとめると
| おすすめ | 問い合わせ先 | 備考 | |
| 代行費用 | BCM公式HP | サービス詳細 |  | 月額固定がおすすめ |
| 対応地域 | 物件次第 | ー | ー |
| 代行実績 | 人気の業者5社では大差なし | ー | ー |
| スーパーホスト率 | BCM公式HP | サービス詳細 | | 57％の高水準 |
| 対応言語数 | faminect公式HP | サービス詳細 | | 8か国語対応 |
| 対応民泊サイト数 | faminect公式HP | サービス詳細 | | 15サイトに対応 |
とにかくコストを抑えて民泊運営を外注したいという方、スーパーホスト率が高く質の高い対応をしてほしいという方は月額固定制の民泊代行業者「BCM」を選択するのがおすすめです。
対応言語数と対応民泊サイト数が豊富な代行業者を選ぶなら「faminect」が断トツでおすすめになります。
ただし、言語は少なくとも英語・中国語・韓国語に対応していれば問題ありません。
また、民泊サイトはあまり分散しすぎると1つのサイトでの集客力が下がり、返って予約が入りづらくなる可能性があるため注意が必要です。
失敗しない民泊代行業者の選び方【ポイント9つ】
さて、ここまでおすすめの代行業者を比較してきました。
ここからは、あなたにとってベストな民泊代行業者選びに失敗しないために確認したいポイントを
に分けて解説していきます。
2-1.絶対に確認したいポイント5つ
民泊代行業者選びで重要なことは「あなたに最適な代行サービスを選択できるかどうか」です。代行業者選びが民泊収益を決定づけると言っても過言ではありません。それだけ重要な代行業者の選び方で意識すべきポイントは計5つです。
下記で詳細に解説していきます。
1.サービスの範囲
まずは代行業者に委託する業務の範囲を決めたうえでサービスを選びましょう。
代行業者の提供するサービスは主に下記の「4パターン」に分けられます。
- 完全代行サービス
- 清掃代行サービス
- メール代行サービス
- 申請代行サービス
A. 完全運営代行
民泊運営にかかるすべての業務を委託したいなら、完全運営代行サービスがおすすめです。
ゲストの集客から当日対応、清掃、レビューなどのアフターフォローに至るまですべての業務を任せることができます。
プロの集客スキルで物件の稼働率を上げてくれるため、民泊収益を増やすことができるのもメリットの1つです。
今回の記事では、完全代行の代行業者5社を比較しています。
完全運営代行は収益アップのための集客やゲストへのアフターフォローまですべてを任せられる代行形態。
B. 部分運営代行
部分運営代行は、あなたにとって本当に委託が必要な業務のみを代行してくれるサービスです。
例えば「宿泊時のゲスト対応は自分でするけどメールの対応は忙しくて出来ない」という方には「メール代行」の活用がおすすめです。メール代行は、民泊サイト上でのメッセージのやり取りと電話対応のみを代行してくれるサービスです。
その他民泊を始める際の手続きを代行してくれる「申請代行サービス」、清掃のみを代行してくれる「清掃代行サービス」など、あなたの民泊スタイルによって代行業者に委託する範囲を柔軟に変化させることができます。
副業で民泊を始める場合は「完全民泊代行サービス」、必要最低限を委託したい場合は「清掃代行」などの部分運営代行を選びましょう。
部分運営代行は「メール代行」「清掃代行」「申請代行」など必要最低限の業務を委託する代行形態。
2.対応地域
依頼する代行サービスの業務範囲を決めたら、自分の物件が位置する地域に対応しているサービスに絞って比べていきます。
くれぐれも対応地域外のサービスに申し込んで時間を浪費することのないようにしましょう。
3.代行費用
民泊代行業者には2つの料金形態があります。
- 成果報酬制
- 月額固定制
A. 成果報酬制
代行業者の多くは「成果報酬制」での費用形態になります。
月の売上のうち、15%～30％を代行費用として支払う形です。
月の民泊売上が少ない場合はその分代行費用も少なくなるため、赤字のリスクが低くなります。
一方、オリンピック期間などで売上が増加するとその分代行費用も膨れ上がるため注意が必要です。
成果報酬制は赤字リスクが少ないが、売上が伸びるほどコストがかさむ。
B. 月額固定制
月額固定制で代行サービスを提供している業者は少数派ではあるものの、月の売上が大きくなる「戸建て物件」などの「間取りが広い物件」では月額固定制がおすすめです。
月の売上が少ない場合は赤字のリスクが高まりますが、どれだけ売上が上がっても代行業者に支払うコストは一定なため民泊収益を増やしやすくなります。
月額固定制は予約が少ないと赤字リスクがあるが、売上が伸びるとその分収益が増やせる。
4.対応言語
民泊を利用するゲストの8割は外国人観光客であると言われています。このため満足度の高いゲスト対応には少なくとも日本語と英語、さらには中国語や韓国語を加えた4か国語での対応が求められます。
外国語対応なしであったり、英語のみ対応の業者は避けたほうが無難でしょう。
少なくとも日・英・中・韓の4か国語に対応している代行業者を選ぶ。
5.対応民泊サイト
ゲストの集客に欠かせない「民泊仲介サイト」は、Airbnbのみの掲載だと物件の稼働率を高めることができません。中国圏の集客に強い「自在客」や訪日観光客数第3位の台湾最大手の民泊サイト「AsiaYo.com」、アメリカでAirbnbと肩をならべる「HomeAway」など複数の民泊サイトに物件を掲載することが高収益民泊のポイントです。
代行会社によって複数サイトでの運営をしている業者としていない業者、また掲載サイト数にも差があるため、比較が必要な項目です。
2-2.後で後悔しないために確認すべきポイント3つ
と、ここまで「一般的に比較すべきポイント」をご紹介してきましたが、後々後悔しないためにチェックすべきポイントが3点あります。
下記でそれぞれについて解説していきます。
1.運営実績
民泊代行業者の運営実績はその会社の信頼度を測る上で最もわかりやすい指標です。
ただしウェブ上の情報はすべてが正しい情報とは限りません。蓋を開けてみたら事前情報とは異なる実態で、ゲストの満足度も低ければ物件の稼働率も低く、赤字が続いてしまうということもよくある話です。
このため、その代行業者がどれだけの代行実績を持っていて、物件の平均稼働率はどれぐらいなのかをウェブ上の情報収集に加えて実際に問い合わせをしてみましょう。
運営実績はウェブ上の情報だけを信じて契約すると、後々後悔する可能性あり。
2.違約金の有無
民泊代行業者の中には短期間で解約する場合、違約金の請求がある業者も存在します。例えば、「1年以内の解約だと10万円の違約金を請求する業者」も存在しているようです。
契約の際には契約書の内容をしっかりと確認し、慎重に契約を結ぶようにしましょう。
また、違約金の有無について直接業者に確認したほうが確実です。
事前にしっかり確認しないと予想外の違約金を払う羽目になるかも。
3.駆けつけ対応の有無
突発的なトラブル時の駆けつけ対応は、民泊新法下で義務付けられている業務の1つです。
自分では急な対応は出来ない…。という方は代行業者がしっかりと対応をしてくれるのかを確認しておきましょう。
また、月額代行費用に含まれているのか、もしくは駆けつけ対応の都度課金が発生するのかも併せて確認が必要です。
実際にトラブルが起こった時に初めて「駆けつけ対応はサービス外のため追加料金の請求あり」と判明することも。
2-3最後の判断ポイント1つ
ここまで来たら、どの民泊ホストの方も最後は必ず行うのが「代行業者による民泊収益シミュレーション」での比較です。
これまでのポイントを比較して数社までは候補となる代行業者を絞れると思います。
ただし、最終的に一番大事なのかどの代行サービスを利用すれば一番民泊収益を得ることが出来るのかですよね。
あなたの物件の間取りや立地などの条件をもとにしたシミュレーションはどの業者も基本的に無料で作成を依頼することが出来ます。
いくつか絞った民泊代行業者に問い合わせてシミュレーションを依頼しましょう。
こちらに今回比較した代行業者の問い合わせフォームリンクを用意しておきました。
参考までにすべての業者からシミュレーションを取得してみるのもよくある手です。
代行業者によっては、根拠のない収益を設定しており、いざ運営を開始したら全く利益が出ないということもあります。
シミュレーションを取得したら、その数字の算定根拠を詳しく聞くようにしましょう。
比較した民泊代行の問い合わせページ一覧
| airhost | |
|---|---|
| BCM（LINE） | |
| faminect | |
| PIPI Hosting | |
| zens |
【おまけ】代行範囲別業者全22社一覧
今回比較したおすすめの代行業者以外のサービスについても知りたいという方は下記の記事をご覧ください。
完全代行だけでなく、清掃代行や申請代行、メール代行など「代行範囲別」に業者を調査し、一覧にしてまとめています。
「撤退するんじゃなくて今をなんとか持ちこたえたい」
こんな声を多数いただきました。
これを受けて、海外ではなく国内民泊利用者の集客に目を向けた「無料のホスト応援プラン」の提供を開始します。
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