不動産投資

【必見】不動産投資に失敗する3つの理由と失敗事例を紹介【破産に注意】

不動産投資って手堅い投資で儲かりやすいと聞いたんだけど、本当にそうなの…?

あなたも、こんな噂を聞いたことはありませんか?

不動産は『ミドルリスク・ミドルリターン』な投資対象だと言われており、安定的な資産運用先として人気を誇ります。

しかし、蓋を開けてみると、不動産投資は多くの人が失敗しているという実態があるんです。

不動産投資が魅力的であることに間違いありませんが、不動産投資を行う際には注意しておくべきことがたくさんあります。

もちろん、『絶対に失敗するから不動産投資はやめておけ』とここで言うつもりはありませんが、実は様々なリスクが潜んでおり、その失敗事例も後を絶えません。

そこで今回は、不動産投資に失敗してしまう理由や事例についてを解説していきます。

当記事を最後まで読めば、不動産投資になぜ失敗してしまうのかを理解し、今後どのような不動産の活用をしていけば良いのかについて知ることができます。

Contents

あなたが不動産投資で失敗してしまう3つの理由

では、不動産投資で失敗してしまう事例などを見ていく前に、『そもそもなぜ不動産投資で失敗してしまうのか』といった本質的な部分を確認していきましょう。

なぜセールスマンはあなたに不動産投資を勧めるのか

大前提として、世の中には『絶対に資産運用に成功できると約束されている投資物件』はありません。

ですが、あなたに投資物件を勧めてくるセールスマンは「あなたのお金は何もしなくても自動的に増えていきます。」と言ってくることでしょう。

そう言って不動産業者は、あなたのために投資用のワンルームマンションを選んで紹介してくれます。

本当に失敗しない不動産投資なら誰もあなたに勧めない

ですが、そのような投資物件の勧誘に乗って、本当に儲かるのでしょうか?

もちろん儲かる時もあるでしょうが、確実ではありません。

なぜなら、確実に儲かるのであれば、不動産業者が自分で儲かる不動産を買い占めれば良いからです。

もっと言うと、必ず儲かる物件があるのであれば、あなたにお金を貸す銀行さえも、わざわざあなたにお金を貸さずに自分で投資するでしょう。

リスクを取ることこそが投資家の役目

つまり、不動産業者は自分が取るリスクを限定的にして、確実に手数料を徴収して儲けているのです。

もちろん、これは不動産業者が悪質だと言っているわけではありません。

世の中に売り出されている投資物件の全てには、必ずリターンとは反対にリスクがつきものだということです。

なので、『絶対に儲かる不動産投資は無い』ということに注意しておきましょう。

不動産投資は多額の借金を積んだレバレッジ取引

不動産投資は、通常銀行からお金を借りて購入するものですが、自己資金以外にお金を借りて投資を行うということは、ハイリスクな『レバレッジ取引』にもなり得ます。

レバレッジ取引とは?

レバレッジ取引とは、自己資本を元本としてお金を借り入れ、自己資金の何倍もの金額を取引する方法。レバレッジを直訳すると「てこ」もしくは「てこの原理」と訳される。

マイホームの購入もハイリスクなレバレッジ取引

例えば、不動産は投資以外にも『マイホーム』として購入するケースがあります。

普通の人にとって、マイホームは『人生最大の買い物』となりますが、多くの人はマイホームを全額自己資金では購入しません。

では、どうやって購入しているのかというと、頭金を自己資金として銀行から多額の借金をしているのです。

例えば、頭金1,000万円で3,000万円の物件を購入すればレバレッジは3倍、頭金が500万円ならばレバレッジは6倍となります。

つまり、マイホームであっても、自分の財産の何倍もの借金をして家を買うというレバレッジ取引をしているのです。

不動産は自己資金が少ないほどハイリスクな投資となる

『ミドルリスク・ミドルリターン』と言われている不動産投資ですが、不動産投資は「自己資金の何倍もの借金を背負って行うレバレッジ取引」だと考えると、非常に大きなリスクを背負っているということが実感できるのではないでしょうか。

このようなレバレッジ取引は、株式(信用取引と呼ぶ)やFX、仮想通貨などの売買でも用いられていますが、過度にレバレッジをかけた取引は日本の金融庁からも厳重な注意が促されているくらいですからね。

ですが、マイホームの購入や不動産投資に関しては、数千万円単位の大事なお金に平気で『レバレッジ』をかけて取引しているのです。

将来不動産の価格が値上がりすれば、元手に対する利益率は上がりますが、反対に値下がりすれば、元手に対して大きな損失を被ります。

なので、不動産投資には借金を背負うリスクがあるということを、決して忘れないでください。

不動産投資は数字だけでは測れない

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あなたも、こんな広告を見たことはありませんか?

不動産業者の提示する広告には、投資家を煽り立てるような誇大広告がされている場合がよくあります。

しかし、このような宣伝文句を丸ごと鵜呑みにして投資をしてしまっては、あなたも不動産投資ですぐに失敗してしまいます。

不動産の価値は物件だけでは決められない

筆者も一度、フィリピンで『高利回り』と言われていた投資物件を視察したことがありました。

しかし、実際にその物件に訪れてみると、内装や外の景色は文句無しでしたが、『あ、これは投資できないな…。』と思いました。

なんと、その物件の裏側はスラム街だったのです。

これはあくまで一例に過ぎませんが、いくら高利回りだと言われる物件でも、裏側がスラム街では、本当に入居者が来てくれるのか、少し心配になりますよね。

不動産の価値は立地条件や築年数、内装などの要素以外にも、その不動産があるエリアの価値に大きく影響します。

表面的な数値だけでは測れないのが不動産投資

例えば、東京の家賃相場がなぜ高いのかというと、東京というエリアに多く人が集まっているからです。

他にも、近くにある大型ショッピングモールや駅などの施設がその不動産の価値を高めているというケースがあります。

反対に、それらが撤去されたらその不動産の価値も一緒に下がるかもしれませんしね。

このように、不動産投資は表面的な数値だけでは測れないのです。

なので、不動産投資を行う際は、不動産業者から出される数値だけを見て決めるのではなく、実際に物件を視察して、どういった環境なのかや、どういった人にニーズがあるのかなどをしっかりと自分で考え、判断していかなければなりません。

不動産投資で失敗してしまう典型的な3つの事例

では、以上を踏まえて、あなたが今後不動産投資で絶対に失敗しない為に、その失敗事例を確認して対策を考えていきましょう。

今回は、不動産投資でよくありがちな『典型的な失敗例』を3つ用意しました。

  • 事例1:新築物件を購入してその後に大きく値下がりする
  • 事例2:少ない自己資金で大量の借金と金利を背負ってしまう
  • 事例3:物件が良いのに立地が悪い

事例1:新築物件を購入してその後に大きく値下がり

不動産投資でよく失敗してしまう事例として、『新築物件を購入する』といったケースがあります。

これは不動産に限った話ではありませんが、車や時計、家電など、あらゆるものは『新品』ということに付加価値がつきます。

車の購入でも、中古車より新車の方が高いように、不動産投資においても同じで、『新築プレミアム』というものがあります。

新築物件には、販売促進費用や販売会社の利益などが上乗せされているので、余計に高くついてしまうのです。

新築の価値はあなたが買った瞬間に無くなる

例えば、あなたが5,000万円の新築物件を購入したとしても、その新築物件を購入した途端に、もうその物件は5,000万円では売れなくなってしまいます。

なぜなら、あなたが物件を購入した瞬間に『新築プレミアム』は消えてしまうからです。

仮にその物件から新築プレミアムが抜けて、購入価格の3割ディスカウントされた値段が市場価格となってしまった場合、あなたの購入した物件は3,500万円となってしまいます。

つまり、その場合だとあなたは1,500万円以上の含み損を抱えてしまうこととなるのです。

新築で失敗しないための対策

新築物件は中古物件と比較して、入居率の高さや修繕費用の少なさなどがメリットとして考えられますが、中古マンションに比べると価格が高い分利回りが低くなる傾向にあります。

いくら新築と言えど、営業トークにそのまま乗せられないように、利回りがどのくらいあるのかを把握しておき、ある程度の自己資金も用意しておきましょう。

何も考えずに物件を買ってしまうと大きなリスクとなるので、十分に注意しておいてください。

事例2:少ない自己資金で大量の借金と金利を背負ってしまう

次に、自己資金がほぼゼロの状態で不動産投資を行うケースです。

自己資金が少ないと、良くも悪くも非常にリスクの高い投資となります。

自己資金が少ないとハイリスクなレバレッジ取引となる

最近では、頭金が限りなく0円に近いような金額からでも始められるといった不動産投資も珍しくありません。

このようなケースは中古物件よリも上述した新築物件の方が多いですが、もちろん頭金が少なければ少ないほど、その不動産投資に対するレバレッジ倍率も上がります。

例えば、1,000万円の物件を頭金100万円で購入すれば、レバレッジは10倍となり、3,000万円の物件で頭金が10万円ならレバレッジは30倍です。

銀行からの借り入れを増やせば増やすほど、将来返済する借金の額は膨れ上がれ、その分の金利も上乗せされることとなります。

そんなときに、万が一不動産の相場が変動してしまうと、借主への家賃を下げて募集しないといけなくもなるので、言うまでもなくリスクは高いです。

このように、自己資金が少ないとかなりレバレッジの高い投資になるので、金銭的にも精神的にも不安が高まってしまいます。

マンションやアパートなどを購入する際、以下のような5つのリスクがあなたに付きまといます。

  • 空室リスク
  • 滞納リスク
  • 家賃の下落リスク
  • 修繕リスク
  • 災害リスク

これらの潜在的なリスクを想定したとき、自己資金が少ないと、万が一の時の対処をどうするかで頭が一杯になってしまうでしょう。

自己資金はある程度用意しておこう

少ない自己資金で不動産投資をスタートして、その後に大量の借金を抱えてしまい、毎月の返済に追われるケースはよくあります。

なので、ある程度自身のキャッシュフローを予め把握しておき、自己資金の割合を増やして返済の負担を軽くさせるようにしましょう。

また、金利が上昇した時にはあなたの返済額も増加するので、状況に応じて固定金利を選択するなど、リスクに備えるための十分な対策を練っておいてください。

事例3:物件は良いのにエリアや立地が悪い

どれだけ良い物件でも、エリアや立地によってはほとんど借り手がつかず『空室状態』に陥ってしまう可能性もあります。

上述したように、不動産の価値は物件そのものの質だけでは測れません。

『近くに駅があるか』『近くにショッピングモールがあるか』といった立地条件によって大きく変わりますし、『東京か地方か』という点だけでも全く需要が異なります。

地方の人口は減り続けている

そもそも、日本は少子高齢化によって、総人口が2008年をピークにどんどん下がり続けています。

上記の図のように、2030年には日本の生産年齢人口が7千万人を割ると言われており、地方圏から東京、大阪、名古屋などの三大都市圏へどんどんと流出しています。

このように、地方などで不動産投資を行うとなれば、地方の人口減少からは目を背けられません。

縮小していく市場から、いかにして空室率を下げられるかが、地方での不動産投資で成功するための鍵となるでしょう。

地方で不動産投資に失敗しないための対策

不動産投資は、数字だけで判断できるものではありません。

なので、いくら地方で高利回りとうたう物件があったとしても、将来入居者がいなければ高いリターンも実現できないでしょう。

反対に、地方の人口が減り続けているから地方での不動産投資は適正ではないのかというと、一概にそうだとも言えません。

要は、『どこに需要があるのか』を自分で考えて発掘していかなければならないのです。

地方で不動産投資を行うなら、数十年先を見越して、賃貸需要が継続的にあるのかどうかも見極めていかなければなりません。

不動産を高利回りで運用するなら『民泊運営』がおすすめ!

これまで不動産投資に失敗する理由や事例などをお伝えしてきましたが、不動産投資のリスクに不安を抱く方におすすめしたいのが『民泊の運営』です。

民泊とは、個人の自宅や所有している空き家を他人へ有償で貸し出すことを言います。

民泊とは?種類や法規制から「本当に儲かるのか?」まで徹底的に解説民泊は、空き部屋を貸したい人(ホスト)と部屋を借りたい旅人(ゲスト)が一般の民家に泊まることを言います。民泊が日本でも人気になってきた背景には、日本政府の政策が後押しをしています。というのも、日本の訪日外国人数は2018年は過去最高の3,000万人。オリンピックのある2020年までに4,000万人、2030年までに6,000万人になるとも言われています。...

民泊は普通の不動産投資や株式と比べてかなり収益性が高く、運用利回りも年間20%以上を狙える優れた運用方法であることから、たくさんの不動産オーナーが民泊のホストとして運用に成功しているんです。

一般的に、不動産投資で狙える運用利回りは7〜8%、そして株式投資の年間配当利回りも3〜5%といったところでしょう。

しかし、自身のもつ不動産を『民泊』として効率良く運用していけば、年間の利回りを不動産や株式への投資より高い『20%台』で運用していくことが可能なのです。

今様々な増え続ける空き家率、そして増え続ける外国人観光客

あなたは、現在日本全体において、空き家率が著しく増加し続けていることをご存知でしょうか?

引用:総務省

上記の図の通り、空き家率は2018年に13.6%を記録し、これがなんと過去最高となってしまったのです。

これを見ると、不動産投資の将来も危ないんじゃないかと思ってしまいますよね。

しかし、それに対して増加し続けているものが、外国人観光客による宿泊需要です。

以下のグラフの通り、日本へ訪れる外国人の推移は2012年頃以降から急激な増加を見せており、なんと2018年には年間でおよそ3千万人超えを記録しました。

少子高齢化によって空き家率が進む中、外国人観光客による宿泊需要が増え続けている日本において、不動産は『住む』という需要よりも、『宿泊する』という需要の方が勢いが増していると言えるでしょう。

これこそが、今民泊の運営をおすすめする根拠です。

『何を提供するか』ではなく『誰が提供するか』で勝てる

そして、今や時代はシェアリングエコノミーであり、評価経済社会でもあります。

世界全体的に、旅行者はAirbnbのような民泊サービスを使って、宿泊するホテルや家を探すのがトレンドとなっています。

引用:Airbnb

そこで、旅行者がチェックしているのは、何も立地や施設のクオリティだけではありません。

他の宿泊者のレビューや、ホストの口コミ。いわば、その宿泊物件やサービスを『誰が提供しているか』といったところが重要になるのです。

ここを高めていくだけで、民泊運営の世界を無双することだってできますからね。

つまり、工夫次第であなたの所有する不動産の運用利回りはいくらでも高められるというわけです。

「不動産投資はリスクが高く、資金的ハードルも高そうだな…。」

そう考えるあなたは、民泊という運用方法も是非視野に入れておいてください。

まとめ:不動産投資で失敗しないように気をつけよう

不動産投資で失敗する3つの事例まとめ
  1. 新築物件を購入してその後に大きく値下がりする
  2. 自己資金が少なく大量の借金と金利を背負ってしまう
  3. 物件が良いのに立地が悪い

以上、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」と呼ばれる魅力的な投資対象ではありますが、その方法を間違えると、非常にハイリスクとなり大きな失敗に繋がってしまうこともあるので、十分に注意が必要です。

また、少子高齢化によって空き家率が進む一方で外国人観光客による宿泊需要が増え続けている日本において、不動産を『民泊』に活用することも一つの選択肢として考えられます。

不動産投資における失敗例をしっかりと確認し、将来どういった不動産、サービスに需要があるのかを捉えくことがポイントでしょう。

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マナゴ
大学卒業後、小説家育成の専門学校に入学。 在学中にデビューを果たすが、BCMの代表神谷の 「君の3年後のビジョンってなに?」 という衝撃の問いに答えられず、自問自答の末にBCM株式会社に入社。 以後、民泊運営代行に携わった経験を活かし、ライターとしてホスト視点の記事を提供する傍ら、現役作家として活躍中。
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