住宅宿泊事業法

旅館業法?新法?特区民泊? 民泊に必要な手続き、お教えします!!

民泊を始めるにあたって、物件を確保した後に問題となるのが民泊を経営するために必要となる新法の届出や旅館業法の許可申請など。

せっかく不動産の目星がついても、正式な書類を通さない限りは運営をすることができません。

民泊を始めるならまず第一に、住宅宿泊事業法(民泊新法)の届出をする必要があるのは、ご存知だったでしょうか?

さて、民泊新法とか旅館業法とか特区民泊とか、それぞれが何を意味するのか、そしてどれをまず出せばよいのか、よくわかりませんよね?

主な準備は一覧にするとこのようになっています。

新法 旅館業法 特区
書類提出費用 0円 2万 区による。
設備にかかる費用 30万程度 最低30万円 最低30万円
提出場所 各自治体 各自治体 各自治体

しかし、公式に出ている資料はお堅い言葉で書いてあってわかりにくいし。。。

そうはいってももし不十分なまま申請の準備を始めてしまうと必要なものが後から出た来たり、そもそも違うものの申請の準備をしてしまったり、とても手間がかかります。

もし不十分なまま運営をすると旅館業法違反になって、

100万円以下の罰金または6が月以下の懲役またはその両方

が科せられてしまいます。

そこで安全に民泊を経営するためにも運営に必要な申請を、順を追って解説致します!

せっかくの民泊経営を台無しにしないためにも、ぜひご一読ください!!!

民泊新法とは?まずはこちらの届出を!!

民泊新法は2018年6月に施行された法律で、簡単に言うと

1.民泊を始めるには正式な届出をしてからにしてください。
2.民泊の運営は一年間で180日までにしてください。

という法律です。

民泊新法は、旅館業法のように申請後の許可を得る必要がなく、必要な書類をそろえて行政に提出するだけで民泊経営ができるため
旅館業法よりも低い難易度で民泊経営をはじめることができます。

また、新法は届出から営業ができるようになるため2-3週間ほどかかります。
Webでも届け出ができるという点が民泊新法に特徴的ですね。

さて、ここからは届出にかかる費用や申請の手順についてお話していきます。

届出にかかる費用は、届出ができる状態にするための設備の整備費用のみです。

まず手続きの工程で届出にかかる費用は無料です。
ご安心ください。

次に設備のために必要な費用ですが、主に消防関係でお金がかかります。
多くのホストがなるであろう非居住型の場合、火災報知器やそれに準ずる機械の整備のために30万円程度が必要になります。

以上が費用に関する説明でした。

それでは届出にはどのような種類の書類が必要になるのでしょうか?

具体的に見ていきましょう。

民泊新法の届出に必要な書類の解説

民泊新法の届出に必要な書類はたくさんあり、民泊を行う区によっても違います。

大まかにいうと

1.届出者の身元が、法的なリスクを含まないかどうかを確認するための書類
2.届出をする住宅が、民泊新法に適合した住宅であり、また不在、もしくは同居型であることの確認のための書類

3.その届出住宅は、然るべき者から承諾を得た、もしくは民泊を許可されているかの確認のための書類

4.外部委託することを証明する書類

5.消防法令適合書類

に分けられます。

これらのうち、1-4はそれぞれの自治体、つまり市役所や区役所に提出し、5の消防法令適合通知書は近くの消防署にだせばOKです!

大まかには同じなのですが、各自治体によって規定が違うので、詳しくは各自が必要となる自治体で調べてみて下さい‼

さて、今回はその中でももっとも手間のかかる消防法令適合通知書についてご説明いたします。

消防法令適合通知書は、家主居住型の場合と家主非居住型の2種類によってハードルが異なります

前者の場合、一般的な家庭と同じような基準で通知書を作成することができるのですが、これは、届出住宅がそのまま家主の生活の本拠となっている住宅の場合のみで、日常生活で必要な範囲の外出以外は不在とならないような住宅を民泊として扱う場合です。この外出は1~2時間程度と考えられています。

また、面積が50㎡を超える場合にはそもそも家主居住型の適応外となります。
このような方は少ないと思われますので、メインは後者の家主非居住型の通知書になります。

後者の非居住型の場合、一般的な旅館業と同程度の消防設備が必要になります。
まず消防に行き、現状の消防設備を説明したうえで監督をしてもらいそれらを設置、設置後に消防の監察に来てもらい、確認をしてもらう必要があります。

例えば、通常の住宅よりも性能が良い、高価な火災報知器を設置しそれらを統括する火災報知器の統括基盤が必要になります。

消防に説明し監督をしてもらう段階である程度消防法に関する知識を付けたうえで出向かないと説明が伝わらないと判断され、門前払いを食らう可能性があるので注意が必要です。
消防法に関して詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてみて下さい!

このような届出の手順に不安があったり、知識をつける時間が惜しい!という方は民泊代行に依頼するのも一つの手です!

じゃあ旅館業法って何のために必要なの??いきなり旅館業法は大変!!

民泊を運営するにあったって、まず申請が必要になるのは民泊新法(住宅宿泊事業法)です。

では民泊をするにあたって旅館業法は何のためにあるのか??

それは民泊新法にある180日以内の制限がなくなる点になります。
ひとまず民泊を始めたての頃は民泊新法の180日の範囲でなれるのがよいでしょう。

しかし、次第に慣れてきて例えば

新しい物件で民泊を始めるためにも多くの収益が欲しい

などとなったときにより多くの営業日が必要になります。

このような場合に旅館業法の許可申請を行えばいいわけですね。

旅館業法の許可が下りれば180日制限がなくなり、さらにホテルや旅館が掲載されているようなサイト(OTAと言います!)にも、ご自身の民泊を掲載できるようになり大幅な集客アップが見込めます。

ですが、この申請の許可を得るにはかなりの手間がかかります。

許可が下りたかどうかの結果は3週間から1か月あたりを目安にわかるので、最短で申請後3週間で営業可能にはなるのですが、準備にかなりの手間がかかります。

ここからはそんな手間のかかる旅館業法の許可申請にかかる費用やその手順についてお話致します。

許可申請にかかる費用について

許可申請にかかる費用は設備のもともとの整備や用途変更届に必要な費用により大きく変わってしまうので、ここでは確実にかかる申請の手続きに必要な費用についてお話致します。

旅館業法の申請手続き自体に必要な費用は2万円程度なのですが用途変更などがある場合にはこれにさらに費用が掛かってきます。

申請に必要な手続きについてです。

まず申請をする場合、保健所に行きます
ここで運営体制を説明する必要があります。

運営体制の説明とは、例えばトラブルが生じた際にどのように対処するか、フロントを設置しない場合にゲストとの鍵のやりとりなどをどのように行うか、説明になります。

トラブルについて、具体的にはゲストとホスト間の鍵の紛失や設備の破損トラブル、近隣住民への騒音トラブルなどがあげられます。

トラブルに関して気になる方はこちらの記事も参照してみて下さい!

本当に知ってる?Airbnbで起こるトラブル事例と対策!2018年6月民泊の新法整備がされて、Airbnbからいわゆるヤミ民泊が一斉排除されました。これでトラブルや事件は減るはず!と思いきやゲストとホストとの間でのトラブルは実は増えているんです。...

保健所の次に必要になるのが消防法の適応です。
こちら、旅館業法で民泊を経営する場合準備すべきものは新法のホスト非居住型の場合と同様になります。
消防に行って、監督を受けて設備を整えたのちに消防のチェックを受ける形になります。

そして、消防法が解決したのちに必要になるのが用途変更届になります。

用途変更について

もともとホテルや旅館として経営していた物件を扱う場合、用途変更を行う必要はないのですが、マンションや住居として利用していた物件を使う場合、こちらの用途変更届が非常に厄介になってきます。

そもそも用途変更届とはもともとは違う用途として用いていた物件をホテルや旅館、民泊として利用する際に必要になります。

 

例えばマンションとホテルでは建築基準法による適応が異なります。
マンションは廊下を容積率に含めない一方、ホテルは廊下を容積率に含めるため、物件に対する部屋の大きさの限度がマンションの方が広くなります。

マンションでは利用できるがホテルとしては利用できない部屋の容積の場合、用途変更のためにマンション全体の建て替え工事が必要になってしまう場合もあり大変やっかいです。

また、利用する物件が100㎡以上の場合(2019年6月からは200㎡に法改正)、用途変更の確認申請というものが用途変更届とは別に必要になます。
なので、民泊の物件選びの際には十分に気を付ける必要があります。

 

用途変更の確認申請の有無によらず、用途変更届を出すには必ず一級建築士による図面が必要になりますので、用途変更に外部委託は必須です。

 

以上、用途変更のお話でした。

旅館業法の許可申請について

さて、次に旅館業法の申請のために必要な書類は以下の通りになります。

• 旅館業営業許可申請書(施設・構造設備の概要)
• 申告書(旅館業法第3条第2項に該当することの有無)
• 見取り図(半径300メートル以内の住宅、道路、学校などが記載されたもの)
• 配置図、各階平面図、正面図、側面図
• 配管図(客室等にガス設備を設ける場合)
• 定款又は寄附行為の写し(法人の場合)
• 登記事項証明書(法人の場合)※6ヶ月以内に発行されたもの(原本)

旅館業法の申請の際には以上のような手続きにしっかりとしたノウハウがあり、申請に関する資料をそろえてくれる民泊代行に依頼するのがおそらく最善かと思われます。

ところで特区民泊って??

民泊を経営しようとしている方や経営されている方は耳にしたことがあるのではないでしょうか??

特区民泊とは、国家戦略特別区域法という法律に定められた特別区域にある民泊のことです

この法律において、民泊は

国が指定した都市・地域では旅館業法や新法の適応をせずに特区民泊の認定を受ければ民泊を運営することができる

という扱いになっています。

ちなみに特別区域は現在

大阪(大阪市)、東京(大田区)、秋田(仙北市)、宮城(仙台市)、新潟(新潟市)、神奈川、千葉(成田市・千葉市)、愛知、兵庫(養父市)、京都・広島(今治市)、福岡(北九州市)、沖縄

が指定されています。

特区で民泊を行うにあたって、それぞれの地域で定められた条例に従う必要がありますので、それらについては個別にチェックが必要です。

特区民泊の特徴

それでは特区において民泊をすると、特区でないところと何が違うのでしょうか??

まずはメリットからお話します。

特区民泊最大のメリットは、旅館業法よりも緩い手順・下準備で経営の許可が下り、それでいて180日の宿泊日数制限がない点です!!

許可申請に下準備や費用がかなりかかる旅館業法をエスケープして180日制限を免除されるのは非常に魅力的ですね。

デメリットとしては、2泊3日以上の宿泊を希望するゲストしか受け入れてはいけない点があります。

ゲストの予約にはさまれた1日が使えなくなるという点が少し難点ですが、

2泊以上するゲストを獲得して一組からまとまった収益が得られるというメリットとしても考えることができますね!

特区民泊の手続きについて

特区民泊は特区内にさえいれば民泊新法の非居住型における届出とほとんど変わりません。
特区において民泊をするという認定をもらうだけですので旅館業法ほど大変ではありません。

認定をもらうためには特区の市、区役所に行って聞いてみましょう。区によって方針が異なりますので注意してください!
認定は書類をそろえたのち大体1か月くらいでもらえます。

かかる費用は申請にかかる手数料2万円と、消防関係費になります。
消防関係費は部屋の規模にもよりますが、民泊新法の非居住型と同じくらいで2LDKで最低30万円程度になります。

それぞれの決まりをおさらい!

利用する規則まとめ

新法・・・申請が一番簡単で民泊を始めるならまずこれ!!!
旅館業法・・・180日の制限がなくなるが、準備が非常に難解で外部委託が必須!
特区民泊・・・旅館業法ほど難易度はなく、180日制限がない!ただし特区は一部地域のみ!

となります!

各々消防法や建築基準法の適応が自治体によって異なるので、しっかり見極めて下さいね!

わからないことがあったり手間が多くて手に負えないときには代行業者にご相談してみるのも手ですよ!