民泊税金

民泊で課税4倍!?税金から民泊の利益を守る対策とは?

民泊の運営でうまくいった後に問題になってくるのが『税金』

2019年からは消費税が10%となったことで、運営の対応など多くの場面で税金の影響が出てくることが危惧されています。

そして、何と言っても税金で多くのホストが頭を悩ませています。

この記事をお読みになっているあなたは大丈夫だと思いますが、

副業の民泊だからと思っていたり、グレーゾーンだからと放置していたら数年後に追徴課税で大変なことになってしまいます。

だからと言って、馬鹿正直に税金を納めていたら利益が半減…なんてことになってしまいます。

所得税、消費税、物件を持っていたら固定資産税などなど

ですが、これらの税金は制度をうまく利用することで最小限に抑えることができて、運営をよりスムーズに回すためのきっかけとして活用することができます。

そして、なにより節税になります。

節税というとあまりいいイメージを持たれていませんが、社会に利益を還元する一つの方法でもあります。

なので、民泊に関する税金対策を知っているだけで実利益に大きな差が生まれます。

税金で利益が飛んで民泊業界から退場…とならないためにも、しっかりと税金のポイントを抑えていきましょう。

そして、利益を守ってさらなる収益を増大を狙っていく一助にしてもらえれば幸いです。

民泊の経営でおさえておくべき税金の基礎の基礎


そもそも民泊を運営・経営していく上でどのような税金がかかってくるのかわかっていなければ対応することもできません。

しかも、税金によっては納付の時期がズレていることがあるので昨年度にかかってないからと気を抜いていると大変なことになってしまいます。

なので、まずはどのような税金がかかってくるのか簡単に確認してみましょう。

<<個人で運営でかかってくる税金>>
所得に対してかかる税金
・国税(所得税)
・地方税(事業税・住民税)
固定資産税(物件を所有しているの場合)
消費税

<<法人で運営でかかってくる税金>>
所得に対してかかる税金
・国税(法人税)
・地方税
固定資産税(物件を所有している場合)
消費税

固定資産税に関しては、民泊物件のオーナー名義が自分である場合にかかってきます。

他にも、「宿泊税」が存在します。

宿泊税は宿泊客が負担しますが、今後、民泊の課税強化の観点から見ていくと課税ベースを広げることが予想されます。

今後の民泊における宿泊税のニュースはチェックしておくことをお勧めします。

民泊収入の税金って?何にどうかかるのか?


ビジネスも投資も税金がかかるように、民泊で売上が上がったら納税の対象です。

それがどんなに違法のヤミ民泊であっても、納税の義務があります。税金は違法か合法かで区別されません。

基本的に「儲けたら払う」のが原則ですので、違法か合法かはまた別の法律になるので税法とは無関係です。

極端な話、詐欺で利益が出ても税金を払必要があるので、「グレーだから」「ヤミだから」と税金を払わなくていいということになりませんし、課税されることには変わりありません。

申告忘れや申告漏れは最大20%の追徴課税

事業をされている方であればお判りだと思いますが、確定申告を忘れや、申告が漏れの場合には、無申告加算税が課されます。

無申告加算税は、納付する税額50万円までは15%
50万円以上の場合は20%

の金額が課税金額となります。

申告期限後に自己申告をした場合には5%に減額されます。

申告期限となる3月15日から1か月以内に自主的に申告をした場合には無申告加算税よりも税率の低い延滞税の納付で済むので、申告忘れや申告漏れに気づいた場合には早めに自己申告をすると良いでしょう。

税金の額が大きく変わる!民泊運営で計上できる経費とは?


経費は金額が大きければ大きいほど所得を小さくできますが、経費はその定義の曖昧さから経費として計上できないものも少なくありません。

一般的に経費は収益をあげるために必要になったモノ・サービスにかかる費用を指します。

運営している民泊物件の家賃
固定資産税・減価償却費
保険料
水道光熱費
アメニティ購入費用
掃除用品購入費用
Wifiの購入費・通信費
Airbnbなどに支払う仲介手数料
運営代行会社や掃除代行会社への手数料
その他

運営のための費用が経費として考えられます。

また、民泊運営のために購入した書籍やセミナー費用、交通費といった費用も経費とできますが、こうした費用は民泊運営のために必要だったことが明確に説明できるようにしておきましょう。

民泊の所得は種類で税金が変わる!あなたはどの所得?


所得には10種類の種類があり、それぞれで所得税の計算方法が異なるため、確定申告では自分が運営する民泊物件での収益はどの所得に分類されるかを把握しておくことが重要です。

ご存知ない方はいないと思いますが、1年間に20万円を超える所得があると確定申告が必須になります。

この20万円の所得ですが、必要経費を控除した額で算出するため、民泊の売上で20万円を超えたから申告が絶対必要というわけではありません。

民泊経営における必要経費(代行費用、清掃費、アメニティ、家具、光熱費など)を控除したうえで所得が20万円を超えた場合に確定申告が必要になります。

一般的に民泊運営は「事業所得」「不動産所得」「雑所得」の3種類の所得のいずれかに分類されます。

それに加えて、他の所得との損益通算、青色申告特別控除、青色事業専従者給与、損失の繰越など、「申告できるもの」と「できないもの」が異なります。

では、実際にどのような運営方法をするとどのように所得税を分類になるのか、実際に見ていきましょう。

『本業以外』で民泊営業をしている場合は「雑所得」

「自分が住んでいる自宅」の空き部屋を日本人旅行者や外国人旅行者に有料で貸し出す、いわゆる「家主同居型民泊」「ホームステイ型民泊」と呼ばれる民泊。

自宅を使って民泊営業をする場合には、民泊による所得を誰の所得として計上するかによって税額も変わってきます。

例えば夫婦で民泊運営を行っていて年間30万円を売り上げた場合、

夫がサラリーマンとして給与を得ている場合、年間で20万円を超えると確定申告が必要になります。

一方で、専業主婦をしており給与を得ていない妻の所得にすると、年間で38万円を超えなければ確定申告をする必要がありません。

なので、自分の収入として申告するのではなく、妻の収入として申告をすることで申告不要となるので面倒なことも無くなりますよね。

ちなみに「雑所得」の定義について国税庁は、10分類のうちの雑所得以外に該当しない所得、とされています。

雑所得は、所得の計上がしやすいのですが、デメリットとしてはその認められる必要経費の範囲が狭くなる可能性があるので雑所得での申告の際は気をつけてください。

自宅以外での民泊運営の場合は「不動産所得」

民泊を運営しているほとんどのホストが「家主不在型」で民泊の運営をしています。

その家主不在型民泊で運営している物件が、アパートやマンション、一軒家を賃貸して民泊営業をする場合の所得が「不動産所得」に当てはまります。

国税庁は、


「不動産所得」について、「土地や建物などの不動産の貸付け」「地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け」「船舶や航空機の貸付け」による取得

 

と位置付けています。

不動産所得の場合、事業規模によっては「事業所得」として確定申告で計上することも可能です。

事業規模次第では「事業所得」での申告も可能!

アパートやマンションなどを賃貸し、自宅以外で民泊運営をすると、基本的に「不動産所得」という話をしてきました。

ですが、一方で事業規模によっては、民泊による所得を「事業所得」として計上も可能になる条件が存在します。

不動産所得よりも事業所得として計上することでメリットが存在します。

「事業所得」として所得を計上するメリットの一つが、「青色申告特別控除」が適用されること。

青色申告特別控除は、一定水準以上の帳簿を備えるなどの条件を満たすことで最高65万円が「課税額から控除」されます。

また、家族が民泊運営に携わっている場合、一定の条件の下でこれら家族に支払う給与を必要経費とすることもできます。

他にも資産損失を必要経費として計上できるなどのメリットもあります。

資産所得を事業所得にする場合の規模について、国税庁は「5棟10室」という貸付け基準を設置しています。

アパートやマンションの場合は部屋数が10室以上、一軒家や別荘などの場合は5棟以上であれば、「事業」として営業しているものとしています。

事業所得に当てはまりそうな方は、まずはお近くの税務署などで一度相談をしてみると安全に税金対策ができるようになります。

納税額4倍!?知らないと大損するオーナー型の民泊運営


所有している物件で民泊運営をしている方に関係してくるもう一つ重要な税金が、地方税の固定資産税です。

転貸型であれば特に必要ないのですが、所有物件だと大きく変わってきます。

居住用の家屋の敷地については特例措置(住宅用地の特例)があり、税金が軽減されています。

  1. 200平方メートルまでなら評価額が6分の1
  2. 200平方メートル超は3分の1

となります。

ところが民泊を運営していると、規模によっては居住用と認められず、軽減措置が外れる可能性があります。

一般的な戸建ての場合、居住する面積が半分以上あれば特例対象
半分未満になると、部分的か全面的に特例の対象外

自宅で限られた規模で民泊を営む「家主同居型」であれば税金はほとんど影響はありません。

ですが、丸々1棟を民泊で貸し出したり、持っている物件を民泊OKにして事業用として民泊運営をしている場合は要注意です。

「ケースによっては納付税額が4倍以上になることも…」

あるのです。

物件兼民泊オーナーとして運営を行っている場合や、これから行おうと思っている場合は、しっかりとして出口戦略が必要になります。

税金のことを知らないで年度末を迎えると、ありえない額の請求がきますので今のうちに対策をしておきましょう!

オーナーが利益総取り?転貸型ホストはここに注意!


住宅用地の特例は適用外となり、固定資産税が4倍以上に跳ね上がることもあると話をしました。

「転貸型」の民泊では、固定資産税を負担するは不動産所有者であるオーナーになります。

例えば、民泊OKで貸し出していたらいつの間にか固定資産税が上がったとします。

その理由を民泊を運営していることとオーナーが知った場合どうなるでしょう?

そう、固定資産税を抑えるために貸し出すのをやめて、自分がホストとして民泊を運営することになる場合もあります。

ですので、転賃型で運営している場合、固定資産税は関係ないと思っているといつの日か痛い目を見ることになりますので、税金対策は万全にしておくことが重要になります。

民泊の経営でおさえておくべき「消費税」


民泊大手のAirbnbによると、民泊の貸主であるホスト自身が消費税を申告、納付することが義務づけられていると明記されています。

民泊に関する消費税の考え方は複雑ですが、覚えておきたいのは、

『海外の民泊サイト等を利用して民泊を行った場合、
ホストが消費税を預かり納付する必要がある』

ということです。

ですが、消費税の制度によると、売上が一定金額を超えない場合は消費税の納付が免除されます。

本業以外や副業と民泊収入で1,000万円を超えない場合には、基本的に消費税を収める義務はありません。

このため、個人で副業的をしている場合は、消費税の申告が求められるケースは少ないですが、事業として行っている場合は当てはまることがあるので専門家に確認をすることをお勧めします。

正しい消費税の納税方法


消費税は、仕組みがややこしい部分がありますが、簡単に言うと事業利益の10%(2019年10月税率引上)を納税すると覚えておくといいでしょう。

家賃収入の10%です。 (2019年10月以降)

ですが、消費税の利益計算は、所得が赤字だから消費税も納税しなくていいとはならないのでご注意を。

また、消費税の納税は2年後になるので、前年度の売上が落ちたから安心していると大変なことになるので気をつけてください。

さらには、消費税の計算上、「控除できないコスト」というのがあって、それが全コストの中でも大きな割合を占めるのが人件費だったりすると、

納税額が多額になってしまうことに…

これは消費税法で決められていることなので、法律上決まっているものとして理解するしかありません。

なので、社員として人件費を増やすよりも、経費として計上できる代行業者に依頼をすることが税金対策にもなります。

しっかりと売上を上げてくれる代行業者を選んで依頼しないと、税金対策で依頼したけど売上が上がらない…ということになりますので、業者の選定は注意が必要です。

不動産オーナーができる節税対策


不動産オーナーができる節税対策として、所得税・法人税との関係で不動産が活躍するのは、減価償却です。

構造や素材によって耐用年数が変わってきて、木造だと22年、RCは47年。これを年数で割った金額を減価償却費として計上することができます。

例えば、RC造りの新築ワンルームマンションを2800万円で購入した場合、
年間約37万円の減価償却が可能となります。

さらに、よくある不動産投資の際の節税方法としては、ローンを組むことで、自分のお金を出さずに不動産を買うという方法もあります。

例えば、RC造りの新築ワンルームマンションを2800万円で購入した場合、

年間約36万円の減価償却(定額法47年、償却率0.022、償却できる取得費用の1680万円に対して)

+  ローン借入金の金利手数料

の経費計上が可能となります。

自分のお金を実際に出しているわけではないので、減価償却されるコストも、結局自分で出したコストではありません。

「実際には出してないコスト」を計上できるので節税になるということですね。

ただ、利益が出なければ自分のお金を出さなければいけないため、利益化をしていかなくてはいけません。

経費計算ができて代行業者を利用することで、2重で経費計上できると利用するオーナーが増えています。

代行業者もピンからキリまでありますし、利益が出なければ運営する意味がないので選定も注意が必要です。

https://hotelobo.jp/blog/2019/03/28/about-minpakuagent/

民泊の「税制度」のこれから

これまではまだ、税務署が民泊の実態がつかめていなかったことや、過去の事例もないため、厳しく取り締まることができなかった民泊における税金。

なので、ヤミ民泊で運営していたり、副業で民泊をしていて申告をしていない人も多かったのも事実。

ですが、民泊新法も制定され、ホストのデータをAirbnbなどから入手しやすくなりました。

となると、各ホストの収益情報も税務署は把握できることになります。

今後、住宅宿泊事業法(民泊新法)でも、追徴課税を一斉に取り締まることが予測できます。

今この記事を読んでいる方の中に、所得税や消費税について申告漏れがある方もいるかもしれません。

大型運用代行業者も摘発され始めた昨今、代行業者だけでなく、ホストへも手が回り始めていると言っても過言ではないでしょう。

抜け道や誤魔化そうとするのではなく、ルールに則った上で税制度を有効に活用していくことで利益が守り増やすことができますので、しっかりと管理をしていきましょう。