民泊とは

今最も民泊が増えている!札幌で絶対に失敗しない民泊戦略!

県別民泊事情シリーズ!

今回は「試される大地」が公式キャッチフレーズの北海道。その県庁所在地である「札幌」です。

札幌時計台や大通公園、テレビ塔などの観光名所、そして北海道でしか食べることができない美味しいグルメを堪能できる札幌は国内外問わず人気の観光地です。

私も昔、旅行に行ったときに食べたいくら丼とジンギスカンがいまだ忘れられません。

食と文化で有名な札幌ですが、ここで民泊運営は可能なのでしょうか。

答えはYESです。

実は札幌、民泊届出の受理数が全国1位になるくらい、民泊が増えつつある都市なのです。

その数は1295件(2018年11月時点)。大阪市の1174件を上回っています。

2019年9月更新

最新の2019年8月の住宅宿泊事業法の届出状況では、札幌市の届出数が2,244件、大阪市が2,900件となっています。

やはり特区民泊が根強い大阪の勢いには劣ってしまいますが、札幌市も2,000件越えと、負けず劣らず民泊をやろうと考えている方々が多い傾向にあります。

元々市内の空き家率が13.6%と高い札幌。その空いた家や部屋を民泊にして収益をしようという方が多いです。

では、肝心の収益の方はどうなのでしょうか?

実は札幌、状況次第では東京よりも収益を上げやすいところなのです。

東京で10万円しか稼げない条件で、札幌では18万円の収益を上げることができます。

この記事では、札幌の民泊の可能性、民泊をやる利点をお話して、それから札幌で民泊をやるうえでの戦略についてお話していきます。

札幌で民泊を始めたいと思っている人、賃貸物件が回らずに困っている人、地元で店舗をどうにか利用したい人はぜひ読み進めてみてください。

東京や大阪に負けず劣らず!札幌で民泊が増えている理由とは?

大事なことなのでもう一度言いますが、札幌での民泊運営は可能です。

これは申請などの話ではなく、収益が出せるかどうかという話です。札幌には状況によっては東京や大阪よりも収益を出せる可能性を秘めています。

理由は主に3つあります。

1.国内外観光客数の増加

2.家賃の安さ

3.民泊新法の「180日ルール」が気にならない

です。その3つを知っていれば札幌における民泊の可能性がわかってきます。

それぞれ見ていきましょう。

1.国内外観光客数の増加

引用:2018 年度の来札観光客数の状況について/札幌市

冒頭で触れましたが、札幌市は現在、国内外の観光客数が増加しています。

札幌市を訪れる来札観光客数は2018年上半期の時点で約966万人。前年より2.0%の増加率です。北海道の総人口が531万人なので、ほぼ倍近くの旅行客が道外から来ていることになります。

中でも外国人観光客数は同時期で約121万人、増減率は約9.0%上昇と著しいです。

2019年9月更新

札幌市の発表によると、2018年に札幌を訪れた観光客数は年間で約1580万人、前年と比べると3.8%の増加率となりました。

うち訪日観光客数は約271万人で前年と比べると、5.7%の増加となりました。

外国人観光客が多く訪れるようになった理由としては、タイのバンコクや韓国の釜山、フィリピンのマニラと新千歳空港を結ぶ航空会社が増えたことに起因しています。

特に釜山~新千歳間の直行便が増えた影響で韓国人の観光客が多く、2018年上半期で中国を抑えて最多の約31万人が札幌を訪れています。

2019年9月更新

最終的に、2018年度の韓国人観光客数は約63万人、中国人観光客数は約67万人となりました。

観光客数は中国人の方が多い結果となりましたが、増加率はそれぞれ11.7%、8.2%と韓国人観光客の増加率の方が高いです。

釜山~新千歳間の直行便が増加率に大きな影響を与えていることがわかりますね。

2018年9月に起きた北海道胆振東部地震で一旦観光客が減少しますが、SNSに影響力を持つインフルエンサーや海外に対するプロモーションの結果、同年12月には元の観光客数を取り戻すほどのV字回復を遂げました。

観光客が増えれば相対的に民泊の需要が増加します。ホテルの部屋が埋まって、民泊に人が流れてきますからね。

また、民泊は海外ではメジャーな宿泊形態であるため、外国人観光客が使うことが多いというのも特徴の1つです。

外国人の需要に応える目的で、民泊は有効というわけですね。

東京、大阪と比べて家賃が安い

札幌は他の地方都市の類に漏れず家賃が安いです。

民泊盛況地である東京、大阪の平均家賃と比較してみましたのでご覧ください。

ワンルーム 1LDK/2K/2DK 2LDK/3K/3DK
東京23区 7.53万円 13.84万円 13.84万円
大阪市 4.45万円 7.56万円 9.74万円
札幌市 3.43万円 4.66万円 6万円

(SUMMOより引用)

図の通り、札幌の家賃は東京の約半額以下です。

大阪と比較しても、2LDK以上は3分の2と非常にリーズナブルです。

年間でどのくらいの差が出るのかをまとめるとこのような感じになります。

2LDKで民泊を運営した場合、

東京23区 大阪市 札幌市
1年換算での家賃相場 166万円 117万円 72万円

ここまでくると桁が違ってきますね。

その他諸費用等ありますが、この差額のほとんどはあなたの収益になります。

毎月払わなければならない家賃。民泊をやるうえでのコストが安いのはとてもありがたいですね。

さらに、家賃が安ければ安いほど、手元に残る収益が多くなるので、より儲かりやすくなります。

観光シーズンのオンオフが激しく、180日ルールが気にならない

北海道は観光シーズンに大きな波があります。

観光のベストシーズンは夏と冬、さらに詳しく言うならばお盆休みと年末年始です。これらが観光客数のピークになっています。

それらに続いてゴールデンウィーク、シルバーウィーク、さっぽろ雪まつりの開催時期などが観光客が多く訪れています。

民泊の運営はそれらの大型連休やイベントにあわせて行った方が収益を生みやすいです。

逆に、その他のシーズン、特に春先の期間やシルバーウィークが終わった秋~年末までの冬にかけては観光客数が激減してしまって収益を生むことができません。大抵の人はホテルに流れてしまいますからね。

言ってしまえば、この期間は民泊をお休みしてしまってもいいわけです。

こうやって分けていくと運営する月と休業する月が半々で分かれてきます。

新法で宿泊の受け入れ可能な日数は180日/年と、ちょうど半年間なので、規制の影響を全く受けずに営業することができます。

休んでいる間も、家賃が安いのでそこまでの痛手にはなりません。むしろおつりが返ってきます。

民泊が盛り上がりつつあるといえど、東京や大阪のように「待っていれば集客ができる」環境ではないので、観光客の動向をある程度把握することが大事になります。

住宅専用地域に注意!札幌での民泊申請と絶対に気を付けるべきこと!

1.観光客が増加傾向にある
2.家賃が安い
3.180日ルールを気にする必要がない

これら3つが札幌市の民泊の長所であり、収益につながる事柄であるとお話しました。

この記事を読んでいる方の中には、「札幌で民泊してみようかな」と考え始めた方もいらっしゃるかと思います。

では、札幌の民泊はどのように民泊を始めればいいのでしょうか?

次は民泊を始めるための申請や届け出の種類と方法、気を付けるべきことをお話します。

申請を行う前に読んでおけば「これってどうすればいいの?」というのはなくなります。

ぜひ参考にしてみてください。

許可は「旅館業法」と「民泊新法」のみ!特区民泊は不可能!

札幌市は国が指定している「国家戦略特区ではないので、特区民泊の運用はできません。

なので、許可は必然的に「旅館業法」「民泊新法」のみとなります。

特区民泊について知らない方はこちらも記事も併せてご覧ください。

特区民泊と新法・旅館業法の違いって?特徴と東京・大阪の特区を解説2016年1月に大田区から始まった特区民泊。当時の大阪府知事の橋本氏の呼びかけで、すぐに大阪でも始まりましたが、当初は誰も特区民泊を利用しませんでした。「特区民泊」はその違法民泊を行っていた業者が正しく運営をしていくための受け皿になり、大きく注目を浴びることになるのです。...

しかし、旅館業法は保健所のチェックや消防設備の検査が厳しいので、一般家屋やマンションの1室ではまず通りません。

札幌市で民泊をやるならば、「民泊新法」を強くオススメします。

「民泊新法」は正式名称を住宅宿泊業法といい、一定の条件を満たせば一般住宅でも180日/年の間、宿泊業(民泊)ができるようになる法律です。

「民泊新法わからない!」「民泊新法もっと知りたい!」という方は別途の記事で詳しく紹介していますので、よろしければそちらも併せてご覧ください。

https://hotelobo.jp/blog/2019/03/29/about-minpaku-shinpou/

絶対に注意!学校周辺や住宅専用地域での運営は土日祝日のみ!

札幌市の民泊の特徴は民泊の制限区域があることです。

市の条例により、「学校の周囲100m以内」と「住宅専用地域に指定されている場所」での民泊運営が制限され、土日祝日以外の営業ができなくなってしまいます。

これが結構痛いのです。

何故なら、日本の土日祝日の日数はだいたい128~130日なので、新法の「180日ルール」を大きく下回ってしまいます。

1泊8000円の部屋ならば、180日間運営できる部屋と約40~42万円ほど売上が違います。

他の地域に比べると収益が明らかに減ってしまいますので、なるべく該当地域で民泊をするのはやめましょう。

民泊を札幌で運営するための戦略と収益シュミレーション ~どんだけ儲かる?~

ここまで

1.札幌市の民泊の利点

2.札幌市の民泊の注意点

を説明してきました。

ここまでくればもう民泊運営は可能です。

しかし、ただ運営するだけでは収益を上げることはできません。

札幌ではまだホテルが強いですし、競合相手もいますからね。

なので、ここでは成功している札幌の民泊の事例、そして成功した際にどれくらいの収益が入ってくるのかのシュミレーションをお話していきます。

札幌でどんな民泊が儲かってるの?

だいたいどれくらい儲かるの?

と気になっている方はぜひ読んでみてください。

民泊の立地はどこが人気なの?

実際に、札幌の民泊を始めるならばどこがいいのでしょうか?

それはズバリ「大通公園」周辺です。

大通公園には市営地下鉄の駅「大通駅」が通っており、公園自体も様々なイベントを開催しているので、オンシーズンは観光客でにぎわっています。

交通のアクセスもよく、観光客も集まる大通公園は民泊を運営するのは絶好の場所です。

では、もっと詳しく大通公園の民泊の事例についてみていきましょう。

大通公園の民泊事例1:ホステル

ホステルとはホテルよりも共有スペースが中心になっている宿のことを言います。

旅行客同士の交流が自然に行われるようになっているわけですね。

ホステルにはバーカウンターなどの食事スペースなどがあると、交流が深まります。

中にはラウンジにシーシャ(水タバコ)が置いてあるホステルもあります。シーシャは吸い終わるまでに1~1.5時間かかるので、じっくりとお客さん同士の交流ができますね。

現在はゲスト・ホスト間の交流が鍵の受け渡しだけという民泊も増えてきましたが、逆に韓国客同士の交流メインの民泊を運営するというのも、一定の需要に応えることができる1つの手です。

大通公園の民泊事例2:ゲストハウス

札幌の成功事例のもう1つはゲストハウスと呼ばれるものです。

「ドミトリー」と呼ばれる複数の団体が1つの大部屋で寝泊まりする形態が特徴です。赤の他人と寝泊まりを共にするのでひとを選ぶ形態ですが、ホステルと同じようにお客さん同士の交流が生まれやすいです。

中にはアウトドアのツアーやイベントを定期的に企画していゲストハウスもあります。

その宿のオーナーはプロの山岳ガイドで世界中を旅した後にゲストハウスを建てたそうです。

自分の強みを活かしてゲストをもてなす。これも民泊を運営するうえで大切なことです。

民泊に成功したらどれくらい収益を出せるのかを検証!

民泊をすべき場所はわかりました。実際にある民泊形態もわかりました。

次は実際に民泊を運営したらどれくらい収益を得ることができるのかについて、シュミレーションを交えながらお話します。

札幌で有効な届出はほぼ民泊新法のみなので、最大営業日数は180日としましょう。

そして、1度説明しましたが、もう一度申し上げると、札幌の観光オフシーズンに営業するほとんど意味はないので、半年間ほぼフルで営業することができます。

ただ、予約率100%なんてことはありえないので、80%くらいにしておきましょうか。

札幌の家賃の平均は2LDKで60,000円、

予約率80%で月の営業日を24日、

宿泊料金を10,000円と仮定して計算すると、

宿泊費10,000×24日(月稼働率80%)-家賃60,000円=180,000(電気代・高熱費等除く)

といった感じになります。月に180,000円の収益ですね。

同じ条件で東京を計算してみましょう。

2LDKの平均家賃は13.84万円なので、

宿泊費10,000×24日-家賃138400円=10,1600(電気代・高熱費等除く)

月の収益が10,1600円となり、月で78,400円の差が生まれます!

東京と札幌では宿泊費や予約率が違ってくるとはいえ、これは大きな差です。

これには見ての通り、家賃の安さが影響しています。

コストを抑えるとここまで収益が違うということがお分かりいただけたかと思います。

もしあなたの友人に

札幌の民泊ってどれくらい儲かるの?

と聞かれたら

家賃が安い分、儲かるよ

と答えてあげましょう。

まだ見ぬ可能性を秘めている「試される大地」

県別民泊事情シリーズ札幌編。

民泊の届出数上位の都市は様々な可能性を秘めていました。

 

その観光客も年々数を伸ばしており、さらなる観光業の発展が見込めます。

また、札幌市は東京や大阪に比べて家賃が安いので、人気の民泊になれば大きな収益を生み出せること間違いなしです。

観光のオンシーズン・オフシーズンの落差が激しく、オフシーズン中は民泊を運営する必要がないので、民泊新法の180日ルールが気にならないのも札幌市の特徴です。休業中の家賃も安いのでそこまで負担にはなりませんし、民泊新法が向いています。

しかし、学校の周囲100m以内や住宅専用区域での民泊運営には気を付けてください。せっかくの収益が落ちてしまいますからね。

札幌で民泊を始めたいと思っている方も、賃貸物件が回らずに困っている方もまずは届出から始まりますね。

特に賃貸が回らず空き家を抱えてしまっている方は借用者が見つかるまで民泊をすればより収益を伸ばせます。

空き家問題が起きている地方だからこそ、空いているスペースを無駄なく使うのが民泊経営者の第一歩です。

あなたの札幌市での民泊運営に本記事を役立てていただければ幸いです。