特区民泊

【民泊激戦区】東京で新参者の民泊ホストが勝ち残るための3つの戦略

圧倒的な観光客数と宿泊需要を誇る東京。

2020年のオリンピックを目前にして多くの民泊事業者が右肩上がりに増えています。

それもそのはず、宿泊施設の不足により民泊の需要がさらに高まりつつある昨今、どのくらいのホストが利益を上げているのか気になると思います。

東京は一年を通じて圧倒的な観光需要に伴う宿泊需要があります。

ですが、日本国内で最も住宅価格が高いエリアでもあります。

なので、』長期的に収益性の高い民泊事業を運営するためには戦略的な立地に加えて他の競合物件と差別化できる強み』が求められます。

では、これから民泊ホストとして参入していく、もしくは複数の物件を回していきたいと考えているのであれば、

どのような戦略を立てなくてはいけないのかは知らないといけません。

というわけで、勝つための戦略を立てるために必要な情報をお伝えしますので、最後まで必ず読んでいただければ幸いです。

東京で民泊運営をする上で間違ってはいけないこと


渋谷や原宿、銀座、六本木、浅草などなど数多くの人気観光地を抱える東京。

日本の象徴であり、世界でもトップクラスの観光客の受け入れを誇ります。

そのインバウンドと言われる訪日観光客を受け入れられているのは民泊の供給があってこそ。

なぜなら、Airbnbなどの民泊仲介サイト掲載物件数が日本で最多、世界の主要都市の1つでもあります。

ただ、世界の主要都市の中では、最も狭い地域に競合物件が数多く密集する民泊激戦エリアと言われます。

そんな激戦区で生きていくホストにとって重要なのは、どのようなターゲットを狙っていくかで収益が大きく変わります。

観光客に人気の宿泊エリア

・浅草寺がある「浅草」
・成田空港から近く、スカイツリーもある「押上」

外国人ビジネスマンが宿泊の多いエリア

・六本木
・新宿
・品川
(アパートメントの稼働率が高いエリア)

 

先外国人が多いから品川で観光客層を狙ってしまったり、逆に浅草でビジネスマン層を狙ってしまうと集客に大きく響いてきます。

ですので、先ほどから戦略が大事であるとお伝えしていますが、まずはターゲットを外さないということがかなり重要になります。

東京の民泊は儲かるのか?問題


東京は成田空港からも羽田空港からも可能な最高のアクセスエリアです。

また空港だけではなく、日本全国どこにいくにも移動がしやすいことも宿泊需要を高めている要因の1つでもあります。

日本でも有数の住宅価格が高いエリアでもありますが、その分、宿泊人数と宿泊日数の回転率が高ければ収益は自然に上がっていくものです。

宿泊日数では、全国における宿泊日数の合計は6万8711日。

届出住宅あたりの平均は13.5日。

都道府県別!届出住宅あたりの宿泊日数

 北海道 17.2日
 愛知県 16.4日
 東京都 15.4日

となっています。

また、宿泊者数では、全国における宿泊者数の合計は、8万3238人で、届出住宅あたりの平均は16.4人。

都道府県別の宿泊人数

 北海道 2万7042人
 東京都 2万5669人
 愛知県 4456人

最近では観光客が爆発的に増えている大阪や福岡、沖縄、仙台といった観光地でさえ東京の需要には敵わない状況です。

宿泊人数、日数から考えて、他の府県よりも収益性を高められる可能性が高いことがよくわかると思います。

では、実際に都内においてどのエリアが競合が多いのかを見ていきましょう。

民泊の規制が厳しいのに物件が多い人気の区…


東京23区でもっとも物件数が多いのは新宿区。その数は4,563件。

次いで渋谷区の2,333件、台東区1,706件と続いています。

特に激戦区と言われるのは4区で、新宿区、渋谷区、台東区に豊島区だけで東京の民泊物件の過半数を占めていると言われています。

訪日外国人をゲストが主に宿泊していますが、観光スポットへのアクセスが良い繁華街を中心に物件が集中していることがわかる。

2018年の住宅宿泊事業法(民泊新法)が制定される前までは、旅館業法でしか民泊ができずにヤミ民泊が横行していました。

そのため、

特に民泊物件数が多い新宿区では「住居専用地域で月曜正午~金曜正午まで民泊営業を禁止」

渋谷区についても「住居専用地域、文教地区で、春/夏/冬の休み以外民泊営業を禁止」

するなど厳しい条例が敷かれています。

そんな厳しい条例があるにもかかわらず民泊数が多いこの2区に集中しているのは、

『ゲストが泊まりたいと思っている×収益が上がりやすい』

といっても過言では無いわけです。

収益が上がらなければ、新宿や渋谷であっても誰も民泊を運営したいとは思いませんからね。

なので、東京で民泊運営をするのであれば、『利益が出やすいエリア』を狙うのが戦略の一つになってきます。

大田区限定であれば特区民泊の申請を!


民泊法律を比較した結果、大田区なら迷わず特区民泊の認可取得がベストです。

認可さえ取れれば旅館業法と同じように365日民泊運営することが可能です。

ただ、大田区って場所的に微妙だし、本当にゲストが泊まりに来るの?と疑問に思うホストが多いです。

実はホストが思っているよりも大田区を利用するゲストが多々います。

羽田空港から近いこともあり、利用しやすいと言われています。

ですが、最低でも2泊3日以上からの宿泊条件となっているため、都内観光をするのには若干の不便さがあるため、他のエリアを利用したいゲストが半数以上。

収益の最大化だけを考えるのであれば、特区民泊以外の法律での運営がオススメです。

詳しい特区民泊の内容や申請方法などはこちらをご覧ください。

特区民泊と新法・旅館業法の違いって?特徴と東京・大阪の特区を解説2016年1月に大田区から始まった特区民泊。当時の大阪府知事の橋本氏の呼びかけで、すぐに大阪でも始まりましたが、当初は誰も特区民泊を利用しませんでした。「特区民泊」はその違法民泊を行っていた業者が正しく運営をしていくための受け皿になり、大きく注目を浴びることになるのです。...

大田区以外なら旅館業法もあり

特区民泊は大田区以外に東京では認可されていないため、旅館業法か住宅宿泊事業法(民泊新法)のどちらかになります。

年間365日間運営したい人は旅館業法の許可を取得をする必要があります。

ですが、旅館業法の許可を取得するためには、消防法だけでなく、旅館レベルの建築基準法が適応されるので、一般の住宅での運営は不可能です。

旅館業法を申請したことのある8割以上のホストが申請棄却されているほど。

もし、旅館業法を申請できるのかも含めて確認をしたい方は法律に詳しい代行業者に一度相談してみるのもオススメです。

そうすることで、許可申請だけでなく、認可された後の運営も一緒に考えてもらえるのが魅力的。

どのような申請が必要なのか、旅館業法の具体的な内容を知りたい方はこちらの記事をお読みください。

旅館業法で民泊を運営する!ホストのメリットや許可・申請方法とは旅館業法での民泊運営は収益に大きく影響してきます。ですが、民泊の法律の中でも許可が最も出にくいとも言われています。旅館業法の許可申請にあたり、注意すべきポイントと確実に許可がもらえる物件の違いをわかりやすく解説してきます。...

都内で民泊で収益を上げたいなら迷わず民泊新法!


2018年に制定された、住宅宿泊事業法。いわゆる民泊新法。

旅館業法よりも申請が通りやすいことと、場所に縛られることなく、戸建やマンションなどで合法的に民泊を運営することが可能になったため、都内の多くのホストが住宅宿泊事業法(民泊新法)に一斉に流れています。

場所に縛られなくなったことで、新宿や渋谷などの地域だけなく、人気エリアに近い中野、品川、上野など観光エリアから少し外れた穴場スポットでの運営が増えてきています。

特区民泊では運営できない戦略や競合にはない差別化をしやすい地域での運営ができるのが魅力でもあります。

デメリットとしては年間180日間という期間制限と定期的な報告義務。

そのため、多くのホストが運営を業者に委託する完全代行の方法を取っています。

そうすることで、ホストはほぼ自動化ができるので、複数の物件を展開していくことで収益率を高めやすいというメリットがあります。

また、民泊をしない180日は、ウィークリーマンションのように短期間で貸し出すこともできるので、民泊以外でも収益をあげられます。

収益を上げるための運営計画を立てることがポイントになります。住宅宿泊事業法を詳しく知りたい方はこちらの記事を読んでみてください。

住宅宿泊事業法(民泊新法)を有効活用するための5つのポイントとは?民泊の法律の中で、2018年に制定された最新の法律が民泊新法。今まで運営できなかった地域での民泊が可能になり、この法律をメインに運営しているホストが増えています。ただ、デメリットも存在します。民泊新法を活用し収益をあげるポイントをお伝えしていきます。...

東京の民泊運営で生き残る3つの戦略


東京で民泊を運営する上で、特区民泊よりも住宅宿泊事業法(民泊新法)の方が申請がゆるく、場所に縛られないため収益化しやすいという話をしてきました。

東京オリンピック後も観光客の増加が予測されていることもあり、民泊業界に参入する余地は充分にあります。

では入り込んだとして、どのようにしたら生き残ることができるのか。

そのためには3つの戦略が必要になってきます

生き残る3つの戦略

経費は最低限に、投資は最大限に

民泊に最適な物件を選ぶ

民泊ホストは作業をしてはいけない

この3つの戦略を抑えているかどうかで運営者としての命運がかかっていると言っても過言ではないでしょう。

では、具体的な戦略の内容について見ていきましょう!

経費は最低限に。投資は最大限に!


民泊を始めるには、まずインテリアなどの家具やアメニティ、wi-fi、掃除などが必要になります。

ですが、ここにこだわりすぎて高いものを揃えるとあとあと回収ができなくて大変になります。

なので、最初は必要最低限で揃えることや、予算に合わせた準備をしていくことが重要になります。

消耗品だけではなく、ゲストの集客からサポート、清掃も関わってきます。

1つや2つの物件で運営をするのであれば、専業なら一人で運営は可能かもしれません。

ですが、24時間の対応を求められることもあるので、どんなに1件のだけだとしても自分が動いてしまうのは勿体ないです。

ですので、基本代行を利用して業務の一部を手放すことで時間を作り出して次の物件を増やすといった次の展開へと広げることができます。

あなた自身の自分の時間を作り出すという観点から見ても投資をして時間を買うという思考を持っておくことが収益を上るために必要になります。

都内で民泊に最適な物件を探す


民泊が許可されている物件であることは前提条件として、競合が多い東京で収益を上げ続けられる物件には5つのポイントがあります。

この5つ全てに当てはまっている物件があれば理想ですが、必ずしもあるとは限りません。

・単価を1万円以上で提供できる物件
・1LDK以上の物件
・4人以上が泊まれる広さ
・駅から10分圏内
・競合物件が最寄り駅に少ない

この5つが重要です。集客を考えるとこの5つのポイントは外せないものになってきます。

とくに外国人観光客は、大きな荷物を持って移動していますので、駅からなるべく近い物件に泊まりたいと考えています。

ですが、新宿や渋谷などの主要区には競合が多く、いい物件は空いていなかったりします。

ですので、新宿や渋谷を少し外して、かつ、乗り換えが必要のない駅を狙うだけでも差別化になります。

中央線や山手線でちょっとずらすだけでも、住宅費も少しばかりですがやすくなるのでオススメです。

1LDK以下で宿泊人数が3人以下だと宿泊価格がかなり安くなってしまいます。 1Rや1Kで民泊運営をするのであれば、交通と駅から近いアクセスの良い物件にして宿泊稼働率を高めることが重要になってきます。

自分で全てを網羅するのは難しい…と言う場合は、民泊物件サイトや、民泊運営代行業者によっては物件を知っている業者もいます。

自力で全てをやるのではなく、アウトソーシングしていててください。

民泊ホストは作業をするな


最初の段階や物件数が少ないと、自分でどうにかしようと考えて一人で運営をしている方がいます。

ですが、一人でやっていくには時間も労力も限度があります。

せっかく民泊を運営するのであれば、収益化をしながらある程度の展開もしていかなければ収益率は上がっていきません。

2020年の東京オリンピックがあるなど、向こう10年の観光客は増加の一途をたどると予測されています。

これだけ魅力的な民泊エリアですから、これからますますあらゆるライバルが参入してくるのは間違いありません。

もともと運営しているホストや代行業者を今から競合にしても敵うことはないでしょう。

なので、許可申請、設営、リスティングなど部分的に利用できる基本代行に依頼することが重要になってきます。

せっかくですので、平均的な相場の金額を記載しておきます。

業者によってや、地域によっては金額が大きく変わってきますので、依頼を考えているのであれば、必ずその業者の金額をチェックしてから契約をしてください。

清掃代行 1R〜K:4,000円~5,000円
1〜2LDK : 7,000~10,000円
メール代行 15,000〜20,000円
鍵受け渡し代行 1,000〜3,000円
インテリア設営 60,000円〜
リスティング代行 10,000円〜

この他にもいくつかの基本代行がありますが、概ね利用頻度が高い代行を記載しました。

このような基本代行は、専業で行っていたり、組織や従業員を抱えている場合は、部分代行を使うのも一つの手です。

ですが、個人で行っていたり、運営全般を誰かに依頼したい。さらには、まだ運営をしたことがないという方は、完全代行をオススメします。

完全代行は業者にもよりますが、優良な業者だと許可申請からリスティング、ゲストサポートまで全てを一括して依頼することもできます。

また、値段の設定なども固定で行うのではなく、時期やホストの希望に合わせて変動させてくれる業者もあります。

そういう代行業者って料金が高い気がしますよね?

完全代行は多くの業者が「売上の20%+毎回の清掃費」なので、売上が上がっていないと利益が出ないことにもなってしまいます。

ですので、なるべく低額でクオリティの高い代行業者を選ぶことが重要になります。

大事なのはクオリティの高さで、かつ月額制でやっている業者を選ぶとうまくいかなくても途中で契約解除できるのでオススメです。

なので、契約する前には、1年や2年縛りではない業者を選ぶのがポイントになります。

専門業者をうまく活用することで、コストの削減ができて収益を最大化することを可能にします。

そして、ホストの一番重要な仕事は、時間を作り出して、次の戦略を考えること。東京以外の人気地域への進出をしていくことも視野に入れるといいでしょう。

ですので、あなたの生活リズムや投資方法に合わせて戦略を作っていきましょう。

東京の民泊はまだまだこれから参入できる!

東京のレベルの高さに息を飲んでしまったかもしれません。

ですが、東京の観光客は前年に比べて1.5倍に増えているなどまだまだ観光客は絶えませんし、宿泊施設も足りないのは明白です。

民泊を取り巻く環境は地域によってはまだまだ厳しい目が向けられていますが、全国的に広まってきているのを考えるとこれからさらに市場が活性化していくと言われています。

しかし、ただ参入するだけではいけません。

物件の選び方、エリアの選定方法によって収益に大きな違いで出てきます。

今から民泊を運営して収益を伸ばしていくのであれば、運営代行業者の利用は必須になって来るでしょう。

ライバルが多いからこそ、代行業者を使うことや、業者を切り替えることが重要になります。

日本の首都東京は、これからも観光客が押し寄せてくる民泊運営には絶好のエリアになります。

そんな競合が多い都内の民泊における成功のポイントは、代行業者を使って時間の自由を増やして民泊市場の動きに合わせた戦略を考える力を手に入れることかもしれません。