特区民泊

日本の玄関口!民泊を千葉で運営するメリットと大きな障壁

県別民泊事情シリーズ!

今回は東京、大阪と同じく国家戦略特区がある「千葉県」です。

千葉県には日本の玄関口である「成田空港」、日本が誇るテーマパークである「東京ディズニーリゾート」、1年中様々なイベントが開催されている「幕張メッセ」があります。

この記事をご覧になっている方ならば、一度は行ったことがあるのではないでしょうか?

それらの施設を内包している成田市、浦安市、そして特区がある千葉市での民泊営業が多く、民泊大手マッチングサイト「Airbnb」でも約300件以上のリスティングが掲載されています。

毎日多くの訪日外国人が降り立つ千葉県。一見、民泊で収益を上げやすそうに聞こえますが、とても大きな障壁を抱えていることも事実です。

今回は千葉県の民泊事情、千葉県で民泊を営業するメリット、そして営業する際の障壁を説明していきたいと思います。

千葉の地主で民泊を始めたい人、東京や関東近郊にすんでいて千葉の物件に投資したい人に向けてわかりやすく説明します。ぜひ読み進めて、参考にしてみてください!

特区民泊・民泊新法から見る千葉県の民泊事情!

メリットや障壁の話をする前に、大まかな千葉県の民泊事情を見ていきましょう。

何故なら、千葉県で民泊を始めるのを検討する前に、大まかな概要を知っておいた方がメリット・デメリットが理解しやすいからです。

また、どの地域でどの許可・届け出をすればいいかもわかります。

特区民泊は特区内でしかできませんからね。

特区民泊で運営できるか、それとも新法を取って運営するのか、この項目を読んで判断していただければと思います。

特区民泊は千葉市のみ。農業と自然に重きを置いている!

まずは千葉県千葉市の特区(国家戦略特区)から見ていきましょう。

千葉市は大きく分けて6つのブロックに分かれていて、その中で特区に指定されているのは若葉区、緑区の2区のみです。

地理的にいうと大体ここら辺です。

引用元:千葉県HP https://www.pref.chiba.lg.jp/kouhou/map.html

引用元:Real Media Japan https://www.realmediajapan.com/cms/posting-chiba/chibashi/

地図を見てわかる通り、成田空港がある成田市と、ディズニーリゾートがある浦安市のちょうど中間あたりに位置していますね。

千葉市の特区民泊の特徴はズバリ「グリーンツーリズム」と「農泊」です。

農泊」とは、日本ならではの伝統的な農業体験など、東京や大阪の民泊にはない「農業」を推し出している民泊のことです。

千葉市では「緑」「里」「農」の3つをキーワードとする農業体験や自然豊かな内陸部の観光資源を活用して、内陸部の活性化と経済の発展をもたらそうとしています。

実際に、この2区ではイチゴ狩りやアスレチックなど、自然を満喫することに重きを置いた「グリーンツーリズム」を全面に推し出してます。

その効果の方ですが、正直な話現状あまり認知はされていない印象です。

特区民泊の数がまだ少なく、アクセスなら東京で宿を取ってもあまり変わりません。さらに、東京からならば車や電車で簡単に行ける距離なので、日帰りの観光客が多いです。

逆に言えば、グリーンツーリズムに関してはまだ競合が少ない状態であるといえます。地主や投資家の方々の中で農業やに精通している方がいらっしゃるのならば、特区で民泊を営業してみるのも1つの手です。

成田市も特区なのですが……

実は成田市も国家戦略特区に指定されています。しかし、こちらはまだ旅館業法の特例である特区民泊の認可が下りておらず、特区を利用した民泊営業ができません。

成田市で民泊をやる場合は必然的に旅館業法か民泊新法の2択になるので注意しましょう。

民泊新法の許可民泊は大型施設付近に集中している!

千葉の民泊は主に民泊新法の届け出によって運営しています(旅館業法は規制が厳しく、まず通らないので……)。

成田空港やディズニーリゾート、幕張メッセ近辺がそうですね。千葉市の特区から離れている場所の民泊です。

ただ、成田空港近辺の民泊はあまり集客がよくないです。空港に着いたらすぐに移動してしまうのが原因です。観光するなら観光地に泊まるのが最適ですからね。

幕張メッセとディズニーリゾート近辺においては前日に近辺で宿泊し、翌日朝早く会場に並ぶ、いわゆる「前泊」をする方もいます。大抵はホテルから部屋が埋まっていくのですが、そこから溢れてしまった人たちが民泊に泊まってくれます。

漠然と民泊を運営しているだけでは利益は生めないので、幕張メッセや東京ディズニーリゾートなどの大きな施設の近辺で運営して、イベント開催時や休日などに稼働させるようにするいいでしょう。

絶対覚えておいてほしい、千葉で民泊をやるメリットとは?

さて、ここまで千葉の民泊事情をお話してきました。

次は千葉で民泊をやるメリットについてお話したいと思います。

千葉で民泊やりたいよ!という方はこのメリットだけでも覚えておいてください。

前提:限定的な期間・需要で民泊を運営する!

千葉県の民泊運営では、広範囲の需要に応えようとするのは得策ではありません。その戦略を取ろうとするとどうしても隣県の東京都に見劣りしてしまいます。

なので、ある程度ニーズを絞ることが大切になります。

例えばディズニーランド付近で民泊を運営するならば、前泊などをしてディズニーを楽しみたいゲストをターゲットにしましょう。サイトに乗せる物件情報もその客層に向けた内容にすると吉です。

しかし、ただ運営しているだけでは収益は上がりません。

何故なら、ディズニーランドや幕張メッセ付近はホテルが多く、力を持っています。ディズニーランドにいたってはディズニーリゾート内にホテルがあるくらいです。

ですが、それらのホテルはGWやお盆休みなど、まとまった休暇になるとほぼ満室になります。ホテルの予約が取れない方たちがたくさん溢れます。

そこに狙いを定めて運営することで、効率よく収益を上げられます。

また、この民泊運営には副産物があります。

メリット:同じ趣味の人を泊めることができる!

もしあなたが同じ建物に住んでいる「居住型」の民泊をするなら、ある程度泊まるゲストの趣味を限定することができます。

ディズニーリゾート付近ならディズニー好きのゲストを、

幕張メッセ付近ならその時開催されているイベント(コンサートや展示会など)の趣味を持つゲストを、といった感じです。

あなたがゲストと同じ趣味を持っていた場合は話が弾むかもしれません。

新しい友達にもなれるかもしませんね!

近辺にテーマパークや展示場がある場所ならではのメリットです!

しかし、「別にゲストと話したいわけじゃない。ただ民泊で利益を上げたいだけなんだ」っていう人もいらっしゃると思います。

ディズニーのこと全然知らないけど民泊はやりたい、みたいな人もういらっしゃると思います。

そんな方は民泊の運営代行に依頼して、代わりに運営してもらうといいでしょう。場所と手続きさえご自身でしていただければ、あとは運営代行がやってくれます。

じゃあ、千葉で民泊をやるならどんな立地がいいのでしょう。

その話をしていく前に千葉県の民泊を脅かしている障壁についてお話ししましょう。

私は今、客層と期間を絞ってという言葉を再三お伝えしています。

これにはその障壁が深く関わっているのです。

客層と期間、そして障壁がわかれば、おのずとどこで民泊をやればいいかがわかってきます。

越えられない壁!?千葉で民泊をやる際の大きな障壁とは?

大型連休など、ディズニーランドや幕張メッセ付近のホテルが満室になるタイミングを狙う。趣味や嗜好を理解して集客をすることをお話してきました。

では、何故そんなことをしなければならないのでしょうか?

「観光客を広く集めた方が収益は上がるじゃないか」

「180日しか運営できないんだから、そんな客層を絞っている余裕なんてないわ」

そう思っている方もいるかもしれません。

ですが、率直にいうならば、千葉県では客層を広くとって収益を上げることはほぼ不可能です。

なぜなら、千葉県には絶対に覆せない致命的な障壁があるからです。

ここでは、千葉県が抱える障壁についてお話して、いかに客層と期間を限定することが大事かを説明していきたいと思います。

外国人観光客訪問率全国3位!でも……

千葉県には成田空港、東京ディズニーランド、幕張メッセと、西側に人が集まるスポットが集中しています。

実際、2018年における外国人観光客の訪問率は大阪、東京に次ぐ全国3位。数値は29.6%と、訪日外国人の3人に1人は千葉県を訪れてる計算になります。

しかしその反面、消費金額は1人あたり約9000円、平均宿泊数は0.9日と全国最低クラスです。

これはつまり、外国人観光客が成田空港を利用したとしても、滞在も買い物もせずに去っているということです。

この現象はどんなに自治体や県が力を入れても乗り越えられるものではありません。

世界有数の観光地である東京都が隣にあるのですから。

外国人観光客が成田に降り立ったなら、目的は99%東京観光です。どうしても東京に流れてしまいます。

千葉県の致命的な障壁は「東京」なのです。

この問題を解決できる確率はほぼ0に等しいです。

ですが、これは東京と同じ土俵で闘った場合の話です。

ただの観光客をターゲットにするのではなく、客層や期間を限定して差別化をすることで、東京とは違う土俵で闘うことができます。

だからこそ、

東京ディズニーランド、幕張メッセに行くために『前泊or後泊する人』に向けてGWやお盆休みなどのホテルから人が溢れる期間に運営することが大事なのです。

さて、客層、期間、それらを意識する理由になっている東京という障壁。ここまで条件が揃ってくるとあとは『立地』だけですね。

客層、期間も大事ですが、『立地』はさらに重要です。

どんな観光客でも、遠くから時間をかけて移動するのはストレスになります。

特に遊び疲れてくたくたなのに、さらにそこから移動ってなるとテンションが下がってしまいますよね。

つまり、ゲストのニーズは移動時間が短くて済む場所だということです。

では、具体的にどこで民泊をしたら、ホテルよりも民泊に泊まりたいを思ってもらえるのか、次の章で見ていきましょう!

ここでやれば利益が上がる!?千葉県の民泊運営オススメの立地!

ターゲットの客層と運営期間はわかりました。

ただ、ターゲット層、運営期間がわかっても場所が悪ければ集客ができません。

ゲストのニーズにいかに応えるかが大事なのです。そのニーズに応えるために『立地』が一番重要視するべきです。

もはや言わなくてもお分かりだと思いますが、ディズニーランド、幕張メッセに向かうゲストならば、館山や鴨川に宿を取ろうという人はいないです。

朝早くに行って、夜遅くまで遊びたい人がほとんどですし、ならば近場に宿を取るのがセオリーです。

なら、どんな場所がいいのかというと、

京葉線南船橋駅近辺

がオススメです。

なぜなら、南船橋駅は東京ディズニーリゾートの最寄駅である舞浜駅、幕張メッセの最寄駅である海浜幕張駅の間にあります。

京葉線東京駅と比較した各駅への所要時間は以下の通りです。

舞浜駅まで 海浜幕張駅まで
東京駅から 16分 34分
南船橋駅から 13分 7分

中間にあるだけあってかなり移動時間を削減できます。

夜遅くまで遊んでも帰ってすぐ寝れる距離です。

観光スポットや東京から近いだけではなく、南船橋駅がある船橋市は家賃が安いのが特徴です。

東京で8~9万かかる部屋を船橋では5~6万円で借りることができます。

回転数ではさすがに東京に負けてしまいますが、費用が安いので少ない宿泊数でも収益を上げやすいということです。

結論!千葉で民泊をやるなら新法1択!

千葉県の特区ですが、残念ながら発展途上でまだ民泊の数が少ないです。また特区で力を入れているのは「農業」なので、専門的な知識が必要になります。

旅館業法は一般住宅で認可を取ることはほぼ不可能です。

なので、千葉県で有効なのは日本どこでも運営ができる「民泊新法」だけです。

民泊新法で運営をしないと収益は上がらない!と言っても過言ではありません。

民泊新法であれば、重要な3つのポイント

・南船橋駅などの大型施設へのアクセスがいい場所で

・ホテルから人が溢れる大型連休を狙って

・前泊や連日イベントに参加する客層を狙って民泊をする! 

ことが可能です!

大きな収益化が望めるタイミングは、GWやお盆休みなどのまとまった休みや土日などですね。

新法は営業可能日数が180日以内という規約があるので、それを遵守するしながらでも収益を得られます。

ただ、運営期間やターゲットを狙う方法など慣れていないとうまくできないのも事実です。

また、民泊ホストで作業をしていると収益率的にはかなり悪いです、

なので、千葉で民泊で収益を大きく上げているホストのほとんどが、代行業者を使っています。

代行業者に委託すれば、民泊新法の申請から、集客、ゲストサポートまでフルパッケージでやってくれます。

基本代行のように部分だけ代行を依頼することも可能です。

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代行に作業を肩代わりしてもらうことで、時間にゆとりができてイベントに合わせて集客の方法へと戦略を立てることができます。

東京周辺の民泊で収益が上がったら、競争相手が少ない今、「グリーンツーリズム」や「農泊」の需要に応えられるかもしれません。農業の知識があるホストの方ならば挑戦してみるのもアリです。

ターゲットを絞った民泊、特区の農泊。

千葉県の民泊は趣味や特技を活かす場としても有効です。

興味を持たれた方はぜひ千葉県で民泊を始めてみてはいかがでしょうか?