特区民泊

検証。京都ではじめる民泊は本当に美味しいのか

全国的な観光需要の増加に加え、国の政策によって推進されている民泊ですが京都ではどうなのでしょうか?

もともと自治体としての独立性の高い京都は「京都観光振興策MICE戦略2020」と銘打って観光に注力してきました。

 

そして、平成28の調査の時点で計画の目標である外国人宿泊客数300万人を達成しているようです。

ここで疑問があがります、300万人からさらに飛躍するためには?そして300万人にまた来たいと思ってもらうには?

民泊こそ、この疑問の解になりえるのです。

この記事では「世界のあこがれる都市」である京都と民泊について読み解いていきたいと思います。

京都で増加し続ける観光客

民泊を始めるなら主な顧客たる旅行者のことを見なければなりません。そこで、まず京都は本当に宿泊者の需要が見込めるのか検証してみました。

堅調なインバウンド需要

京都市観光業界の最新の情報によれば

「 2019年2月の外国人客利用割合は40.2%(前年同月差1.3ポイント増)と14ヶ月連続で前年同月を上回り、調査開始以来2月として初めて4割を上回った。」(出典:京都市観光協会 https://www.kyokanko.or.jp/kaiin/report/hotel201902

とのこと。

加えて、2018年にはアメリカの有力旅行誌トラベル・アンド・レジャーにおいて 世界で最も注目を集める旅行先「デスティネーション・オブ・ザ・イヤー」に日本が選ばれました。

同誌においては京都は7年連続で読者アンケートによる人気観光都市ランキングベスト10入りを果たし、日本文化のみならず京都という街への関心の高さが示されていました。

結論として京都のインバウンド需要の増加はまだまだ衰え知らずであると言えるでしょう。

国内旅行者の回帰

日本人旅行者の宿泊延べ人数も+3%と好調のようです。京都市観光協会の分析によれば

「 前年と比べ春節期間が早まった影響で、中国人の需要が1月にも分散したことや、供給客室数の増加によって需給の逼迫が緩和されたことから、日本人客にとって宿泊予約しやすい環境となり、直近1年間で最も大きな成長率となった。」(出典 :京都市観光協会 https://www.kyokanko.or.jp/kaiin/report/hotel201902

と言う分析が出ています。

このことからもわかるように宿泊施設の不足によって遠ざかっていた国内旅行者も、状況が緩和されれば戻ってくる余地が大いにあるとうことですね。

つまり、現在は国内外ともに観光客が京都に宿泊する需要は非常に高いといえますね。

大きすぎる京都の需要。宿泊施設の不足はいつまで?

宿泊施設が不足しているというのはもうずっと叫ばれていて、今更参入するのはおそいのではないかという疑問も検証してみましょう。

2018年に行われた 京都文化交流コンベンションビューローによる京都市内のホテルを対象に行われた「外国人客宿泊状況調査」によると、2018年5月の稼働率は91.3%と高稼働(全国平均はおおむね70%)を維持しているようです。

市内を中心にホテルや簡易宿泊所がその数を増やしつつある中でのこの稼働率は驚異的といえます。

そもそも2015年度のシティホテルの稼働率が80%越えと言われていて、3年たった今でも衰えない観光客の流入は京都という土地に確かな魅力があることをしめしています。

また、更に言えばその魅力を最大化する設備インフラが整っていないこともわかると思います。

結論として民泊の需要は一時のものでなく、今後も長期的に持続を見込めるものと言っていいでしょう。

京都における民泊への逆風

京都では閑散期指定地域や宿泊税の導入などの、民泊事業者への向かい風となるような独自のルールを定めています。

そのルールを一覧として確認するのが難しいほど複雑で、窓口での問い合わせも対応しきれないレベルと言うのが現状のようです。

実際に民泊は増えているのか?

税金や行政指導などの逆風はあるものの、統計としては実際に民泊はその数を徐々に伸ばしています。

2017年度には47件の民泊が新たに認可されています。そして現在策定中である、新たなガイドラインが策定されればその数はさらに増えるでしょう。

またこれは自治体窓口での相談数が年150件前後であるという調査結果を考えると単純計算で3件に2件が開業をあきらめているということになります。

複雑な京都自治体の独自ルール

京都市は国の民泊特区への取り組みよりも独時のルール制定したり、不適合民泊の取締を推し進めるなど、民泊への規制を強化しています。順調に運営を行っていたとしても、いつ事業停止になってしまうかわからないリスク要因があるのも事実です。

実際に、京都のとある地域では民泊は住居専用地区においては年60日、しかも閑散期に当たる1,2月しか営業できないという事例もあります。

民泊であるガイドラインも現在策定中であり不透明な状況なので、長期的な計画を立てて運営を行うのが非常に難しい状況になっていると言えるでしょう。

それでも京都での民泊は価値がある

さて京都はインバウンド需要はあるにも関わらず、民泊ビジネスに参入するのは苦戦を強いられることがわかりました。

需要過多にもかかわらず民泊登録数が伸びてない背景には前述の複雑なルールだけでなく自治体の事情もあるのですが、これはきちんと戦略を練って参入する場合には全く問題ありません。

京都において民泊が最強な理由

街の中に泊まることができる民泊は、ゲストが京都の魅力を最大限楽しむことができます。

古い表現かもしれませんがホテルの外に出ること「街場に降りる」なんて言うこともあるそうです。

そしてYoutubeなどで海外のYoutuber達も口をそろえて、先斗町や祇園などの街並みのすばらしさを語ります。

街場の中にいることが京都の魅力であり、そして「街場に泊まる」民泊はその魅力を最大にするための手段であるといえます。

民泊というと低価格が売りになり過当競争による収益の悪化が心配されますが、京都においては新しい宿泊の形として今までとは違った価値を提供することも考えられそうです。

様々な戦略を用意することで、他の参入者にない特色によって差をつけられるでしょう。

戦略をもって望みましょう

住宅宿泊事業法に基づく民泊で利益を狙うことだけでなく、旅館営業法に適合した施設として認可を受けてAirbnbなどで集客も行う施設として運用することで、民泊を超える利益を狙うことが可能です。

また1例ですが、民泊の手軽さを優先するのであれば、規制の非常に厳しい京都市を避けることで、十分参入可能であると考えられます。

戦略で攻略すべきリスクは?

リスクはあるとは言え、世界の多くの人を魅了する京都は、民泊で賭けるに値する場所であることは間違いありません。

リスクヘッジする戦略が大事だと言いましたが、そうやってリスクに対応すればいいでしょうか?

その前に二つの大きなリスクについて考えてみましょう。

時間的リスク

京都はルールが複雑であることはもうお分かりと思います、そんな中一人で内装、行政への届け出、集客を行うには非常に時間がかかります。

京都への観光客は増加傾向でまだまだ続きそうですが、恒久的に需要はなかなかありませんし、これだけ魅力的な市場であることから、個人、企業を問わずにあらゆるライバルが参入してくるでしょう。

あなたがもし、京都の魅力に気づいたのならうかうかしていられません。

参入を決めたら時間の勝負です。

市場への参入の準備に時間がかかればかかかるほど、うまくいかないリスクも高まっていくのです。

先行投資リスク

いざ民泊ビジネスへの参入を決心したとして、物件の入手だけでなく、インテリアなど様々なアメニティが必要になります。

これらの用意だけですでに相当な投資が必要ですし、さらに運営していくにはリネンなどの消耗品のことも考えねばなりません。

専業としてやるならばともかく、副業で行うにはあまりに先行投資がかさみますね。

これらの設備投資をどれだけ小さくするかが、事業を成功させる鍵になります。

代行という戦略

自分にできることでも人に任せることで効率化されますね。また、自分が気がつかない事でも他人は気が付いているかもしれません。

参入までの法的な手続きだけ代行に任せて、運営を自身で行うのも一つの戦略です。

また、集客を代行に委託し、インバウンド需要を大きく狙うのも一つの戦略です。

最もおすすめなのは手続きや場所の選定は自分で行い、運営集客どちらも代行に任せる完全代行に頼ると言う戦略です。

自分のやることを絞ることで自分の最も大事にしたいものや、新しい事への挑戦が可能になるのです。

専門の業者をうまく選ぶことで、すべてを自分で行うよりもずっとコストを削減することができます。

あなたの時間や特異なことを最大限生かせる戦略をみつけましょう。

では委託業者を選ぶ際にはどんなことを考えればいいか、運用事例を見てみましょう。