民泊とは

お前はもう死んでいる!民泊の経営に失敗しないための3つのポイント

「民泊投資って儲かるらしいな!」

「賃貸の空室を民泊で回したらすごいことになるぞ!!」

Airbnbが日本に上陸して以降、多くの人々が期待に胸を膨らませて民泊経営に参入しました!

しかし民泊を経営を始めた全員が全員成功したのでしょうか?

実は、Airbnb上陸後すぐに民泊に参入した初期のプレイヤーで、今でも市場に残っているのは10%以下というデータがあります。

そもそも民泊に限らず、起業したあとの「企業生存率」は多くの人が思っているよりもずっと低いのです。

一般的な数字として

 

  • 1年後:40%
  • 5年後:15%
  • 10年後:6%
  • 20年後:0.4%

というデータが出ています。

つまり、起業家100人の同期のうち、10年後に生き残っているのはわずか6人ということになるのです。

2015年に本格化した民泊の市場はまだ歴史が浅く、十分なデータが無いのでどうなるかわからないのですが、シンクタンクや経済学者の分析によれば今後の法規制の動向次第で一般的な企業よりも生存率が低くなるという予測がでているのです。

また、ここまで生き残ってきた物件オーナーや投資家も甘くない世界だと身をもって知っているのではないかと思います。

ですので、民泊新規プレイヤーに対しては、民泊のホスト界隈が少し冷ややかな目線を注ぐのも事実です。

なので、何の知識や準備もない状態で、

「なんとなく儲かりそう」

とか

「借金をしても一発逆転」

と意気揚々と乗り込んでくお金持ちやワンチャン狙いのサラリーマンは失敗する可能性が極めて高いです。

実は浮足立っている本人が気づいていないだけで実は

死兆星が見えている」

状態になっている可能性が高いです。

そんな様子を見て、先輩の民泊ホストの方々は口にこそ出しませんが

「お前はもう死んでいる!」

と思っていたりするのです。

物事を成功させるのには正しい知識と正しい行動(努力)が不可欠です。

特別なセンスがなかったとしても、あなたがきちんと勉強をして、きちんとした努力をすれば成功はむこうから寄ってきてくれます。

そこで、今日は民泊経営に興味があり、実はもう始めているかもしれないあなたに最低限知っておいてほしい知識を3つお伝えします。

これを読んで、どうか「死兆星」を見ることを回避していただければ幸いです。

その1.集客~webマーケを極めろ~

どんな事業でも、一番最初に躓くのが集客。

民泊では、ご存じAirbnbという心強いサイトがあるので、誰もが、どんな国のゲスト候補に対して自分の物件についてアピールして世界中の旅行者を集客することが可能になっています。

ですが、ちょっと待ってください。

まさかAirbnbに適当に自分の物件の写真と住所を載せておけば、勝手にゲストから連絡が来るとは思っていないですよね?

実際に物件を登録したものの「全く予約が入らない!問い合わせが来ない!」

という悩みは誰しもが1度は経験するかと思います。

知ってましたか?そもそも、Airbnbの※リスティングパワーって、ウェブサイトと同じで、強くなってAirbnbの中で物件が上位表示されるまで少なくとも3ヶ月くらいはかかるんです。

※Airbnbで予約が集まるまでバロメーター

もちろん、Airbnbは誰でも使えるように、細かなガイダンスがあるのですが、本気で集客をしようと思ったら一般的なWEBマーケと同じ知見がないとかなり苦戦します。

また、集客方法はAirbnbに限りません。

この、SEOの話は一例で

物件を綺麗に載せるためのプロ並み写真

料金カレンダーを毎日更新する

高いレヴューをもらうために正確なメッセージのやりとりをする

など、必要な知識や煩雑な業務が結構あるのです。

民泊に参入した時点で、あなたは経営者であり、不動産投資家なので他にもやるべきことがあるのです。

集客に関するWEBマーケの知識を勉強したら、誰かを雇って知識やノウハウを教えたうえで任せる、あるいは専門家に全て任せてしまうのが無難かもしれません。

もっとも、完全な丸投げは危険なので、こちらから業務内容にリクエストができるように勉強は不可欠ですね。

https://hotelobo.jp/blog/2019/04/16/%e3%81%93%e3%82%8c%e3%81%a0%e3%81%91%e7%9f%a5%e3%81%a3%e3%81%a8%e3%81%91%ef%bc%81airbnb%e3%81%a7%e3%81%ae%e9%9b%86%e5%ae%a2%e7%9f%a5%e8%ad%985%e9%81%b8/

その2.民泊の法律~何ができるか、何ができないか考えろ~

金融(融資)

昨年問題になった「カボチャの馬車事件」以来、不動産事業を始める際の融資状況は非常に厳しい状況になっています。

カボチャの馬車事件の影響によって、アパートローンや不動産融資の引き締めが拡がり「スルガショック」と呼ばれる現象が起こり、多くの不動産経営者が苦しめられている状況です。

具体的には、今まで銀行が手持ちの担保の60%程度の額を融資して審査も比較的緩かったのですが、現在では40%程度まで引き下げられていて、担保の価値の査定の如何によっては、融資を断られれるケースも増えてきています。

簡単に言ってしまえば、あなたがこれから手持ちの物件をなしに民泊を始めようとした場合、あなたが希望する額の融資を金融機関から引き出すのはほぼ不可能だと思ってください。

しかし、どんな世界でも抜け道があり、合法的に資金を確保する方法があるのですが、それには税理士やディベロッパー並みに法律や業界の知識について明るくなければ厳しいと思ってください。

申請

空き物件を手にしているとしても、すぐに民泊運営を始められるとは限りません。

2018年6月の民泊新法の制定以降、法律を守らない民泊は「ヤミ民泊」と認定されて、事実上運営が不可能になりました。

新規物件で民泊申請をする場合は、民泊新法(宿泊事業法)、特区民泊、旅館業法、のいずれかを遵守して、行政に申請をしなければなりません。

民泊についての法律はもちろんですが、申請が通過するかは登録物件の帰属する市町村によってまちまちなので、申請の際は行政書士か法律に強い民泊代行会社に依頼するのが一番良い解決策でしょう。

運営(消防法)

2018年の6月から施行された民泊新法(宿泊事業法)で民泊を営業する場合は、営業する物件は「住宅」と言う位置づけになります。

宿泊事業法で営業する物件は一般の住宅とは異なり、「届出住宅」と分類されるのですが、「届出住宅」には以下のような規定が与えられます。

この条文を見てすぐに何を用意して、何を遵守すればいいかお分かりでしょうか?

専門用語多く、かつ煩雑なので大抵の人は一見でかなり混乱するのではないかと思います。

大まかに言うと、対象物件に人が住んでいるかどうか、一軒家や共同住宅かどうかなどの条件によって、用意すべき消防設備が違ってくることを示している条文なのです。

詳しくはこちらをご覧ください。

知らなかったじゃ済まされない!民泊許可申請のカギを握る消防法!民泊の許可申請で欠かせないのが消防法。というのも、基準にあった設備がないともしもの時に宿泊者の命を守ることができません。ただ、この消防法ですが、法律や建築基準によって設備基準が大きく違ってきます。申請前に違いについて知っておきましょう。...

これは新法で民泊を始める場合の一例で、他にも宿泊事業法(旅館業法)で民泊を始める場合は当然のことながら条件は変わってきますし、また物件の登録されている地域行政ごとに細かなルールがあったりします。

ちなみに消防法を守らないと、まず物件の許可申請が通りませんし、事故やトラブルがあった際に法律を遵守していなかったことが発覚すれば重大なペナルティが課せられます。その場合は当該物件で民泊物件の運営を続けるのがほぼ不可能になったと考えていいでしょう。

細かなルールや例外事例を追っていけばきりがありませんが、基礎的な知識は正しく理解していおくべきでしょう。

その3.物件の立地と利益~経営とマーケを常に意識しろ~

物件へのアクセス

民泊に参入した時に多くのホストが口にする言葉がこれです。

「結局一番大事なのは立地とコンセプトだよ」

インバウンド需要によって、たくさんの旅行者が海外から訪れますが、値段がお手頃で、お洒落なコンセプトがあり、中心地へのアクセスが比較的容易な物件に泊まりたいと考えるはずです。

またライバルとなる民泊もホストも、そんな需要はあらかじめわかっているので、あなたが魅力的だなと考える物件は全て抑えられている可能性があります。

実際に「安くて駅近な物件」というのはほぼ見つからない、ツチノコのようなものだと考えて差し支えないです。また、運良くいい物件を見つけたとしても、あなたが宿泊料を下げると周りのホストも負けじと宿泊料を下げてくるので、結局値下げ競争が始まってしまい、資金力の無いホストから市場退場していく結果となります。

ですので、このようなレッドオーシャン(苛烈な競争)に巻き込まれないためには

 

コンセプトをしっかり決める

コンセプトにあった立地の物件をみつける

 

という2つの鉄則をしっかり守り、自分の物件だけの優位性を作るのが一番の解決策になります。

そもそも、民泊に限らずどんな事業であっても、どんなお客さんに来て欲しいのか?どんな気持ちになって欲しいのか?を深く考えることが必要不可欠で、これがいわゆるマーケティングの要になります。

あなたがターゲットにしているのは何人ですか?

どこから来ますか?

女性ですか?男性ですか?

親子ですか?夫婦ですか?友達ですか?

どんな趣味を持っていますか?

日本で、あなたの地元で何を楽しみたい人ですか?

これらを深く考えて、ターゲットを選定すれば、どんな部屋を用意すればいいのかは自ずとわかってくると思います。

欲しいと思っている人に、本当に良いサービスを提供できれば商売は自然に軌道に乗って行くのです。

「安ければ人は集めってくるだろう」

と安易な思考停止をせず、あなたがもてなしたいお客様をもう一度しっかりと考えてみてください。

数字にこだわる

これもかなり重要な要素で多くの人が見落としているポイントです。

多くの人は、ゲストから入ってくる宿泊料、つまり売り上げばかりに目がいってしまい、肝心の利益がどれくらいかを忘れがちです。

当たり前のことですが

売り上げー経費=利益

になるので、売り上げだけに目を捕らわれずに、毎月のランニングコストがどのくらいかかっているのか、また初期投資に見合った価格設定ができているのかを検討して合理的な運営をして行く必要があります。

また、民泊経営に限って言えば宿泊単価と宿泊日数が重要なファクターになります。

収益(売上)= 宿泊単価 × 宿泊日数(月の稼働率)
例)240,000円 = 10,000円 × 24日(80%)

この公式を念頭に置いて、そもそもの収益(売り上げ)を考える必要があるのです。

また、さらに細かく言えば
宿泊日数(月の稼働率)を割り出すためには、Airbnbなどのサイトでのゲストの物件閲覧数や予約率、平均宿泊日数といったデータが必要になります。

月間宿泊日数 = ゲストの物件閲覧数 × 予約率 × 平均宿泊日数
例)24日 = 600回 × 1% × 4日

そういった要素を加味した上で、上のような公式も導き出せるのです。

民泊を始めた時点で、あなたは経営者でもあり、不動産投資家でもあるのです。

ですので、徹底的に数字にはこだわってください。

意外かもしれませんが、失敗した人に原因を聞いてみると、一時的な民泊の盛り上がりと熱狂に乗っかって市場参入したため、ドンブリ勘定をしていて気づいたら事業をストップせざる追えなくなっているケースがほとんどなのです。

そもそも経営者や投資家の仕事って何ですか?

ここまで、あなたが経営破綻すれすれに追い込まれて「死兆星」を見ることを回避するために、マーケティングや法律の勉強の重要性を説明して来ました。

ですが、法律にしても、マーケティングにしても、専門的な知識を勉強して実践しようとすればやることは星の数ほどあります。ですが、あなたの大切な時間は有限なのです。

何度も言いますが、民泊を始めようとした時点であなたは経営者であり投資家なのです。

そして、経営者や投資家の仕事は1つです。

それは

「自分にしかできないことをする」

ということです。

もし、あなたに民泊に対して専門知識が無ければ専門家に任せてしまえばいいのです。

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WEBマーケティング、法律、金融、不動産業界の知識・・・

あなたが得意な分野もあれば、不得意な分野もあるはずです。

あなたが不得意だったり、やるべきでない仕事は全て専門家に任せてしまい、自分にしかできないことだけに集中してください。

特に、本当に民泊といいう事業に興味を持ち、心からおもてなしをしたいと思っているのであれば、物件のコンセプトを決めることなどはあなたにしかできないので、他の仕事は専門家に任せたとしても、そこだけは等閑にしないでください。

また、不動産投資として魅力的な手法だと考えている方も、顧客であるゲストのことを一番大切にしてください。

これまで、お客が悲しんでいるのに成功していった事業は世界中のどこにも存在しないのです。

ゲストが喜んでくれる空間を提供するために、最大限の工夫をして勉強していけば、あなたが民泊経営で失敗することは無くなります。

ですので、

・ゲストを大事にする

・自分にしかできない仕事をする

この2つを徹底して死兆星を見るのを回避してください。