新法

ホストが絶対に知ってくべき収益が上がる民泊新法と法律

2018年に新たな民泊に関する「住宅宿泊事業法(民泊新法)」が施行され、民泊のほとんどが国や各都道府県の許可が必要になりました。

OTA、いわゆる旅行サイトを始め民泊サイトも法律によって管理され始めたため、この数年でヤミ民泊はほぼほぼ運営ができなくなりました。

このような民泊に関するルールが増えたことにより、「ゲストが減って民泊業界の経済規模が小さくなることでホストの収益は減ってしまうのではないか?」という心配の声が上がっていました。

ですが、法律ができてこの数年でホストの数もリスティングの数も増加の一途を辿っています。

今後の観光大国を進める日本、オリンピックなどのイベントが後押ししていることもあり、これまで以上に民泊への需要は増えていくと予測が出ています。

そんな期待されている民泊ですが、法律を守っても収益があがらなかったら運営する意味がありませんよね。

ですので、今回は、民泊ホストとして投資をする上で、細かい縛りがある法律を守りながら収益が上がる民泊を運営していくためには、どんな方法があるのか。

また、今後、法律が改正されても、生き残っていくホストはどのような視点で運営しているのか。

今のうちに抑えておきたい民泊の新法や法律についてまとめましたので是非とも最後まで読み進めていただければと思います。

 

民泊にはどんな種類があるの?

合法的に認められる民泊4種類

①簡易宿所営業(旅館業法)

②特区民泊(国家戦略特別区域法)

③民泊新法(住宅宿泊事業法)

④イベント民泊

では、それぞれどのような法律になっていて、どのような特徴があるのか。

実際の注意点からホストとしてどの法律を使っていけばいいのかのポイントにしてまとめていますので、是非とも参考にしてみてください。

① 簡易宿泊所(旅館業法)

旅館業法に基づく簡易宿所の営業許可がおりれば、1泊2日から民泊を運営することが可能に。

対象エリアや宿泊営業日数などの縛りがないのが特徴。

ですが、旅館業法の名の通り、宿泊施設が旅館やホテル扱いになるので、審査がかなり厳しくなります。延床面積33㎡以上(宿泊者数を10人未満とする場合には、3.3㎡に当該宿泊者の数を乗じて得た面積以上)があれば営業許可を取得できるようになりました。

 

認定を受けるためには

旅館やホテルと同じ扱いになるので建築基準法や消防法の関係上、特殊建築という扱いになります。一般的なマンションや一軒家では特殊建築と言われる建築基準法を満たしていないために申請できないケースが多いです。ですので、旅館業法を取る際は物件選びの際に注意が必要です。

そのまま簡易宿所にすることが困難な場合があり、どんな施設でも営業許可がとれるというわけではありません。

旅館業法で民泊を運営する!ホストのメリットや許可・申請方法とは旅館業法での民泊運営は収益に大きく影響してきます。ですが、民泊の法律の中でも許可が最も出にくいとも言われています。旅館業法の許可申請にあたり、注意すべきポイントと確実に許可がもらえる物件の違いをわかりやすく解説してきます。...

② 特区民泊(国家戦略特別区域法)

対象エリアは東京都大田区、大阪市その他大阪府内34市町村、北九州市、新潟市で適用。

最短宿泊日数が2泊3日以上の連泊が最低宿泊条件となっています。

特区民泊とは、国家戦略特別区域法に基づく特例事業(外国人滞在施設経営事業)として特区エリア向けに認められた民泊。

2017年で、東京都大田区、大阪市、その他大阪府内34市町村、千葉県成田市、千葉県千葉市、兵庫県、京都府、新潟県新潟市、兵庫県養父市、福岡県福岡市、福岡県北九州市、沖縄県、秋田県仙北市、宮城県仙台市、愛知県、広島県、愛媛県今治市において運営可能。

特区民泊の場合、旅館業法に基づく営業許可は不要となりますが、代わりに都道府県知事の認定を受ける必要があります。

認定を受けるために

居室が25平米以上であること(自治体の判断で変更可能)や、居室内に台所、浴室、便所及び洗面設備が備えられている必要があります

特区民泊と新法・旅館業法の違いって?特徴と東京・大阪の特区を解説2016年1月に大田区から始まった特区民泊。当時の大阪府知事の橋本氏の呼びかけで、すぐに大阪でも始まりましたが、当初は誰も特区民泊を利用しませんでした。「特区民泊」はその違法民泊を行っていた業者が正しく運営をしていくための受け皿になり、大きく注目を浴びることになるのです。...

 

住宅宿泊事業法民泊新法

2018年6月に施行された、一番新しい法律。

今までは営業エリアや施設基準などの縛りが多く、ほとんどのホストが許可が得られませんでした。

この民泊新法は、施設が「住宅」(人が居住する家屋や賃借人を募集中の家屋等(別荘も含む)で民泊ができるようになったわけです。

旅館業法のように申請や立ち入りの調査とは異なり、オンライン上で、所定の書面(住宅の図面や、利用権限を示す書面等)を添付して提出することで民泊営業が可能になりました。

ですが、宿泊施設ではなく『住宅扱い』になりますので、年間営業日数(宿泊させる日数)は180日以内に限定されてしまいます。

“実際に人が生活している家”もしくは”空室だったとしても新たな入居者の募集が行われている賃貸物件のように、人の居住のために提供されているもの”ということになります。

しかし、地域の実情に応じて条例等により日数を短縮している地域もあるため、エリア選定には注意が必要になってきます。

残りの180日はマンスリーやウィークリーなどの貸し出しをしているホストもいますが、素人が行うとコストや手続きなど利益と労力が合わなくなってしまうので、代行業者を使ってカバーしているホストも増えています。

住宅宿泊事業法(民泊新法)を有効活用するための5つのポイントとは?民泊の法律の中で、2018年に制定された最新の法律が民泊新法。今まで運営できなかった地域での民泊が可能になり、この法律をメインに運営しているホストが増えています。ただ、デメリットも存在します。民泊新法を活用し収益をあげるポイントをお伝えしていきます。...

④ イベント民泊

大規模イベント開催時で自治体からの要請があれば、許認可なく民泊を実施可能。

例えば、祭りや催事などがある場合に、自治体が主導して行う宿泊施設の不足を補うための臨時措置であり、自治体の要請を受けた施設は、イベント期間中であれば、旅館業法や住宅宿泊施設事業法などの許認可がなくても、民泊を行うことができます。

あくまでスポットで民泊の実施になるもので、過去には、徳島(阿波踊り)や沖縄(広島カープ優勝パレード)で実施されました。

数日から1週間程度の運営になると収益とコストの管理が非常に難しいため、現状ではイベント民泊のホストはごく少数となっています。

収益性を考えるのであれば、旅館業法や特区民泊、住宅宿泊事業法(民泊新法)による運営をオススメしています。

民泊の法律・規制のまとめ

2016年1月29日 特区民泊が東京都大田区でスタート

2016年4月     特区民泊が大阪市にてスタート

2016年4月     簡易宿所の許可取得を取得しやすいように旅館業法の運用緩和(旅館業法施行令の一部改正、簡易宿所営業における玄関帳場に関する通知の見直し)を実施

2018年6月     住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行

 

2018年に3種類の民泊の法律が整ったことで、それぞれの法律によるメリット・デメリットが明確になりました。

『収益性』『注目度』『申請難易度』の3つに明確な特徴が出てきました。

では、どの法律を使うことで収益性が高くなり、他のホストの注目度や導入している頻度が高いのか。

また、申請したいけど許可が受けられる難易度はどうなのか、比較しましたので是非とも参考にしてみてください。

収益性

住宅宿泊事業法 ★★★★★

旅館業法    

特区民泊    

 

ここにボックスタイトルを入力

特区民泊    

住宅宿泊事業法 

旅館業法    

 

ここにボックスタイトルを入力

旅館業法    

住宅宿泊事業法 

特区民泊    

 

星の数が多い法律が収益性・注目度が高く、申請難易度が高いということになります。

では、どの部分において難易度が高いのか、どのように運用すると収益性が高くなりやすいのか。条件を含めてまとめました。

まずは許可申請の手続から順を追ってみていきたいと思います。

簡単な手続で合法的に民泊ができるように

民泊については、これまで、旅館業法に基づく簡易宿所の営業許可や、特区民泊の認定を受けている場合のみ合法とされていました。

ですが、簡易宿所の営業許可はどちらかというと本格的な旅館・ホテル事業の色が強く、許可等のために必要となる要件のハードルが高く、個人が、保有する空き家や空き室を活用して民泊を行おうとする場合には、ほとんどのホストが許可を受けることが困難でした。

この点、2018年6月15日に施行された住宅宿泊事業法民泊新法)は、一定の基準を満たす『住宅』について、届出手続を行うだけで民泊営業が可能になったのです。

旅館業法との大きな違いは、保健所などの立入検査が必要でしたが、住宅宿泊事業法(民泊新法)はオンラインでの申請が可能になったことです。

これにより、旅館業法では認可がもらえなかったホストが住宅宿泊事業法(民泊新法)に流れ始めています。

それにより、個人ホストでも、簡単な手続だけで空き家や空き室等の遊休資産を活用して民泊を合法的に行うことを可能にしました。

許可申請の手続の比較

民泊の法律の許可申請は、法律によって手続の方法や届出先が別々になります。

ここでは、申請や許可に大きく関係してくるポイントについてのみまとめています。

これらの事項以外にも、衛生確保義務等、消防法、事業者の実際の営業行為に対して課される義務(行為規制)や営業日数制限も関わってきます。

細かいところは申請時、代行業者に依頼するなどして全てを自分でやらないことが大切。

ですが、最低限の知識は知っていないとホストとして運営や方向性の決定ができなくなってしまいますので、これだけでいいので頭に入れておいてください。

 

簡易宿所営業(旅館業法):営業許可(保健所)

床面積が33平米以上であることが必要だが、定員が10名未満である場合、定員数×3.3平米以上の床面積が必要。

条例によりフロントの受付台が必要とされる場合あり。

簡易宿所営業の許可取得を行った施設は、消防用設備などの設置、防火管理の実施など防火安全対策を守ることが義務づけられているため、一般的なマンションよりも厳しい消防基準が適用されることになります。

学校や保育園等の周囲100mの範囲内の施設は営業許可を取得できないなど、エリア規制あり。

 

特区民泊:認定(保健所)

そもそも東京都大田区、大阪市その他大阪府内34市町村、北九州市、新潟市内(一部の例外を除く。)の施設に限定(2017年6月30日時点)。

原則として1居室25平米以上必要であり、居室毎に台所、浴室、便所及び洗面設備をあることが必要。

 

住宅宿泊事業法(民泊新法):届出(保健所・オンライン)

施設が「住宅」(実際に居住している家屋だけでなく、賃借人を募集している空き家・空き室、別荘も含)であること。

施設内に台所、浴室、便所及び洗面設備があること(届出住宅全体でみてこれらが揃っている)。

所定の書類(施設の図面や、転貸が承諾されていることを示す書面。賃借物件、管理規約等分譲マンションなど)添付されていること等。

民泊新法の届出手続は、一定の基準を満たすかどうかの『確認』は行われます。

一方で、簡易宿所で求められるフロント受付台の設置やエリア限定、また、特区民泊の場合に求められる平米数要件や設備要件など、

通常の住宅では建築基準的に不要な要件や、要件を満たすために大がかりな改修等が必要とされるような要件は設定されていません。

住宅であれば、届出手続の許可がでる可能性が高く、合法的に民泊営業を開始できる期待ができます。

 

届出手続

氏名、住所、連絡先、届出住宅の所在地、家主不在型か家主在住型かの別等を記載した届出書

加えて、所定の書類を添付して提出する必要があります。

個人が届出を行なう場合には、次の書類を提出が必要になります。

必要書類は、法務局や市役所で取得する必要がある書類や、第三者の署名・捺印が必要になる書類など多種に及びます。

関係各所に出向かなければならないことや、旅館業法であれば立ち入りの検査に立ち会わなければならないど、準備にも労力がかかってきます。

そのため、近年では許可申請から代行ができる完全代行サービスの業者も増えてきて、運営までを依頼するホストが増えています。

自分自身で全てを行ったり、部分代行での労力やコストを考えると、収益性や自分の時考え増えるのでホストの大半が利用している、もしくは利用を検討していると言います。

これからホストを行いたい方には、重要な事前準備の時点でしっかりとゴールを見据えた運営を考えていただければと思います。

収益が上がる民泊の法律はどれ?

ここまで各法律のメリット・デメリット始め、今までの民泊の動向をお伝えしてきました。

概ね、どのような法律があって理解できたと思います。

ですが、気になるのは、「どの法律を使ったら民泊ホストとして収益をあげることができるのか?」だと思います。

どのようなポイントで収益が上がりやすく、どの法律にはどのような縛りがでてくるのか。

具体的にご紹介してきます。

 

旅館業法

旅館業としての登録になるので、Airbnbのようないわゆる民泊サイトだけではなく、OTA(オンライン旅行サイト)を使って集客することが可能です。

具体的には、海外からの集客力が強いExpedia(エクスペディア)やBooking.com(ブッキング・ドット・コム)といった、一般旅行客が利用するサイトにて掲載が可能になります。

合法的に365日間民泊を運用することが可能となるため、許認可取得のための手間やコストはかかるものの、収益性の面では非常に優れた民泊運用スタイルとして認知されています。

特区民泊

旅館業としての運営が可能になるので、旅館業法の簡易宿泊所営業と同じようにAirbnbの民泊サイト以外の、OTA(オンライン旅行サイト)を使って集客することが可能です。

ただし、2泊3日以上かつ地域エリアが限定されているのが課題点。民泊運営エリアはAirbnbで人気世界1位の東京、3位の大阪での展開ができるため、魅力が高いエリアになっています。

2泊3日以上と地域は限られるものの、旅館業法とは違い施設基準などの規制は緩いものの許認可取得のための手間やコストが少なく、人気エリアでの民泊が可能であるため、収益性の面では人気の民泊運用スタイルです。

住宅宿泊事業法(民泊新法)

年間の営業日数は180日以内と決まっているため、一年中365日、民泊施設として貸し出すことはできません。

そのため、民泊を事業として見た際の収益性については厳しいという声があります。

一方で、もともとホテルや旅館の年間稼働率が50%を下回っているような地方エリアにおいては、この営業日数上限がそれほど大きなネックとならないため、住宅宿泊事業法により地方での民泊はさらに活性化するという見方もあります。

年間180日という営業日数上限のボトルネックを解消するために、1週間単位や1ヶ月単位でのウィークリー・マンスリー賃貸を組み合わて、年間を通じて利益を最大化させる方法をとっているホストもいます

住宅宿泊事業法(民泊新法)によって、宿泊物件の基準が緩和されたことにより全国的に民泊が可能になりました。

ですが、マンションや賃貸契約の規約で民泊が禁止されている場合は民泊を運営することができませんので注意が必要です。

多くのホストが民泊のスタートがきれない悩みを抱えていたり、物件を増やしたいけどいい物件がなかなかないという現状があります。

このような悩みや問題を解決しているホストの多くは、法律や物件情報を持っていたり、詳しい代行業者を使って運営をしていることがほとんどです。

もし、現状で悩んでいたり、これから法律などの見えない壁にぶつかりそうと思っている場合は、民泊運営代行業者とのつながりや運営を依頼することをオススメします。

 

法律を逆手にとって健全な民泊運営をしよう!

近年始まった民泊法律についてお話をしてきましたが、いかがでしたでしょうか。

民泊新法が施行されて、法律を無視していた8割のホストが強制削除されてヤミ民泊はほとんどなくなりました。

これからホストとして収益を上げつつ生き残っていくためには法律との共存が必須になってきます。

ですが、法律は常に改正されてホストの味方になるのか、はたまた国や他の団体に有利になるのかは予測ができません。

これから生き残るためには、法律を理解している代行業者をうまく利用して、手間を減らすのもホストの成功のポイントでもあります。

作業や業務を増やすのではなく、『柔軟に対応できる状態を作っておく』

これが、今後のホストの仕事になってくるでしょう。

追記

※2019年8月

建築基準法改正が2019年6月25日にされたことで多くのホストや投資家の方もご存知の方も多いのではないでしょうか。

この法律の改正の内容をわかりやすく一言でいうと、『今後、木造戸建住宅での旅館業の許可取得は格段にハードルが下がる』です。

200㎡3階建てまでが耐火建築物である必要なく、かつ用途変更の建築確認申請の手続きなしで旅館業の許可を受けられるようになりますので、かなりハードルが下がります。 

用途変更にはかなりの費用がかかるため、採算が合わずに断念するオーナーさんがほとんどでしたが、このような法律の改正によって小規模の物件でも旅館業法を取得できる環境ができるようになってきました。

このように最新の法律を知っているかで物件の収益も大きく変わってきます。

ご自身で追えない場合は、サイトや情報発信している人から受け取れるようにしておくこと。

また、代行業者は逐一チェックしていますので、法律などを熟知している代行業者を選ぶことをオススメします。