新法

旅館業法で民泊を運営する!ホストのメリットや許可・申請方法とは

旅館業法と民泊新法(住宅宿泊事業法)って何が違うの?

特区民泊と比べたらどっちがいいの?などなど

2018年に民泊新法(住宅宿泊事業法)が施行されて、民泊を運営するホストとしてはどの法律で運用すると一番収益が上がって運営がスムーズかが気になるところだと思います。

どの法律を利用して運営したとしてもデメリットは必ず存在します。

旅館業法であれば、旅館業法のメリット・デメリットの章で具体的に触れていますが、宿泊日数に加えて、集客がしやすくなるので収益化を狙いやすいところにあります。

一方で、旅館業のデメリットとしては、建築基準厳しいことや、消防法に合わせた施設基準が満たせず、多くのホストの申請が棄却されているなど、構造基準にはなかなか超えることのできない見えない壁が存在しています。

では、旅館業が収益化しやすいポイントや、どのような物件であれば厳しい建築基準を超えることができ、旅館業法の許可が得られるのかなど重要なポイントがあります。

そのポイントに加えて、旅館業法のメリット、デメリットについても重要な部分だけに絞ってまとめました。

是非とも民泊の運営をしていくためにも参考にしていただければと思いますので、最後まで読み進めてみてください。

旅館業とは?

旅館業の種類は「ホテル営業」「旅館営業」「簡易宿所営業」「下宿営業」の4つに定義され、「施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業」とされています。

ちょっとこのままだと難しいと思いますので、「宿泊」「宿泊料」「営業」を旅館業法に則ってわかりやすく説明をしますと、

・宿泊とは「寝具を使用して施設(ホテル、旅館等)を利用すること」

・宿泊料とは、「休憩料」「寝具賃貸料」「寝具等のクリーニング代」「光熱水費」「室内清掃費」などの費用を受け取って人を宿泊させる場合は、旅館業法の許可が必要。

営業とは、「社会性をもって継続反復されているもの」に該当するかどうかで判断されます。

例えば「知人を泊め、時々宿泊料を受け取った」場合、旅館業に該当しません。 これは「不特定多数の人ではなく、宿泊は継続したものではない」ため、旅館業には属さないことになります。

旅館業法は絶対的なルールというわけではない

旅館業法は、基本的なルールが決められているもののすべてが決められているわけではありません。

細かいルールを定めているのは、「旅館業法施行令」「旅館業法施行規則」の2つ。これらは「様々な状況を想定した補足ルール」という位置付けになっています。

その補足ルールである旅館業法施行令・施行規則ですが、外国人観光客が年々増えて宿泊施設が足りなくなることがわかり、民泊の重要性が高まったことで、

2016年4月1日に、一部規制緩和されました。

その理由は民泊への対応です。 その解説に移る前に、まず「民泊施設の旅館業法における位置づけ」を明確にするため、続いては、ホテルや旅館など「旅館業の種別」を見ていきましょう。

旅館業の種別における民泊の位置付けとは?

旅館業法では、「ホテル営業」「旅館営業」「簡易宿所営業」「下宿営業」の4つを旅館業と定義していると話しました。

ですが、旅館業法の許可を受けて民泊を運営していく場合、どの旅館業に当てはまるのかを知っておく必要があります。

営業によって施設設備の条件や申請・許可要件、運営方法が大きく変わってきます。

まずは、どんな種類があるのか?そして、民泊が当てはまる旅館業の

ホテル営業

洋式の構造及び設備を主とする施設で、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業

旅館営業

和式の構造及び設備を主とする施設で、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業

簡易宿所営業

宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設で、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業

下宿営業

施設を設け、1ヶ月以上の期間を単位として宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業

ホテルであれば客室数十室以上と定められています。では一体、「民泊施設」は、どの種別に属するのでしょうか?

民泊は簡易宿泊所営業

一軒家やオフィスビル、マンションなどを活用する民泊施設については、簡易宿所営業の許可を取得するのが一般的となっています。

 

旅館業簡易宿所営業とは?

簡易宿所営業は「宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、下宿営業以外のもの」(旅館業法2条4項)とれています。

旅館営業の許可を受けるためには原則として5部屋以上の客室とそれに伴う定員を必要とし、4部屋までの施設や、2段ベッドなどの階層式寝台を設置している施設については簡易宿所営業になります。

具体的には、民宿以外の宿泊施設は、ユースホステル、カプセルホテル、ペンション、スポーツ合宿施設、ベッドハウス、山小屋、スキー小屋などが挙げられます。

旅館業を経営するためには、都道府県知事(政令指定都市、中核市等保健所政令市では市長、特別区では区長)の許可をが必要であり、許可を得ずに旅館業を営むと旅館業法違反にあたりますので注意が必要です。

簡易宿所の基準構造設備

簡易宿所の基準構造設備

客室数:規制なし

客室床面積:延床面積33㎡以上(宿泊者数を10人未満とする場合には、3.3㎡に当該宿泊者の数を乗じて得た面積以上)

玄関帳場(フロント)の設置:規制なし(国の法令上の規制はないが、条例で基準化しているケースがあり)

入浴設備:当該施設に近接して公衆浴場がある等入浴に支障をきたさないと認められる場合を除き、宿泊者の需要を満たすことができる適当な規模の入浴設備を有すること

換気等:適当な換気、採光、照明、防湿及び排水の設備を有すること

その他:都道府県(保健所を設置する市又は特別区にあっては、市又は特別区)が条例で定める構造設備の基準に適合すること

 

簡易宿所営業のメリット・デメリット、他民泊法との比較

簡易宿所営業許可の最大のメリットは、宿泊日数の制限がないため収益化が狙いやすいこと。

そして、「OTA(Online Travel Agent)での集客が可能になる」という最大のメリットがあります。

民泊新法では、旅館ではなく住宅であるためAirbnbなどの民泊サイトのみでしか掲載ができません。

ですが、旅館業法であれば、旅館という扱いになりますので、世界旅行サイトのトップでもあるブッキングドットコムや、エクスペディアにて掲載が可能になりますので、集客の幅が増えて収益化に有利に働くのが魅力です。

一方のデメリットについては、施設が要件を満たさなければ許可が降りないということです。

例えば、先ほど述べた構造基準を参考にしますと、延べ面積が33㎡以上なければ施設基準を満たしていないため許可がおりません。

また、旅館は特殊建築という基準があり、マンションや一軒家では建築基準法としてそもそも申請できないケースが多く見受けられます。建築基準をクリアしていても、リフォームが必要になる可能性もあり、大きな初期コストが発生してしまいやすいのがデメリットです。

そのため、旅館業法よりも規制がゆるい特区民泊や民泊新法を選ぶホストが多いです。

旅館業法のメリット

・宿泊日数の制限がない
・OTAサイトにも旅館として掲載ができるため集客の幅が広がる

旅館業法のデメリット

建築基準法が厳しく、延べ床面積、一般的なマンションや一軒家では許可がおりずほとんどのホストが棄却される

 

特区民泊と旅館業法はどっちがいいの?

特区民泊と比較した際のメリットは、宿泊日数の制限がないという点です。特区民泊の場合、2泊3日以上の滞在が条件となっているため、1泊だけのゲストを宿泊させることができません。

また、特区民泊は当然ながら特区以外の地域では活用できませんが、簡易宿所営業は用途地域さえ満たしていれば全国どこでも許可を受けることが可能です。

一方で、簡易宿所営業の許可取得は特区民泊よりも難易度が高いというネックもあるため、特区内に施設がある場合は双方の許認可にかかるコストや手間も考慮した上での判断が求められます。

 

民泊新法(住宅宿泊事業法)と旅館業法はどっちがいいの?

住宅宿泊事業法と比較した際のメリットとしては、何と言っても年間の営業日数制限がないという点です。

住宅宿泊事業法の場合、届出だけで民泊事業の運営が可能ですが、最大でも年間180日までしか営業ができないうえ、自治体によってはさらなる規制がかかることもあります。

年間を通じた収益性と自治体の規制という観点で見ると、簡易宿所営業のほうが融通が効きやすいため魅力的であることは間違いありません。

では、簡易宿所営業として民泊を運営していくために必要な許可申請はどのようなものが必要になるのでしょうか。

また、どのようにしたら運営コストや許可申請コストが減らせるのか?についてまとめましたので、是非参考にお読みください。

簡易宿所営業に必要な許可申請とは?

簡易宿所営業のためには、各自治体の保健所の許可が必要です。 許可申請にあり、実際の許可申請前に事前の相談を求めている自治体が多いため、まずは都道府県などの旅館業法担当窓口に相談します。

相談にあたっては、施設の所在地や図面、建築基準法への適合状況、消防法への適合状況、マンション管理規約などの確認が求められることがあります。

許可申請の流れは以下の手順になります。

①事前相談

②許可申請

③施行検査

④許可

⑤営業

となります。施設構造の詳細は自治体によって異なることがあります。

許可申請に必要な書類とは?

許可申請書、営業施設の図面、その他自治体が条例などで定めた書類の提出と手数料が必要となります。申請書類は自治体によっても異なりますが、東京都の例ですが、下記の書類が必要となります。

許可申請に必要な書類一覧(例:東京都)

・旅館業営業許可申請書(施設・構造設備の概要)

・申告書(旅館業法第3条第2項に該当することの有無)

・見取り図(半径300メートル以内の住宅、道路、学校などが記載されたもの)

・配置図、各階平面図、正面図、側面図

・配管図(客室等にガス設備を設ける場合)

・定款又は寄附行為の写し(法人の場合)

・登記事項証明書(法人の場合)※6ヶ月以内に発行されたもの(原本)

・申請手数料:ホテル・旅館営業(30,600円)/簡易宿所・下宿営業(16,500円)

許可を得るためには、建築基準法や消防法の要件を満たしている必要があります。

建築基準法と旅館業

建物を建築するうえで最も基本となる法律で、建物の用途によって「一般建築物」「特殊建築物」の2つに建築基準が別れています。

旅館・ホテル営業、簡易宿所営業を行う施設は、建築基準法上は「特殊建築物扱い」になります。

一般建築物である一般住宅扱いになる民泊新法(住宅宿泊事業法)や特区民泊よりも厳しい建築基準になっています。

この特殊建築物の建築基準を満たしていなければ旅館業での民泊運営は不可能になります。

そのため、物件選びの際に構造基準に当てはまっているかどうかを確認した上で民泊運営物件として契約する必要があります。

また、リフォームなどが可能であればリフォームで対応可能なこともあるので、図面などの書類を含めて対応可能な建築士探しから始めなければいけません。

この相談も含めて民泊運営代行業者にすることも可能ですので、一人で行うのではなく代行業者を使っていくことを検討しておくことをオススメします。

消防法と旅館業

火災から宿泊客の安全を確保するため、ホテルや旅館などの宿泊施設は、「防火対象物」として指定されてます。

そのため、消防用設備などの設置、防火管理の実施など防火安全対策を守ることが義務づけられています。

旅館・ホテル営業や簡易宿所営業の許可取得を行った施設は、一般的なマンションよりも厳しい消防基準が適用されることになります。

消防の準備や消防署との連携が必要になってくることもあるので、旅館業を申請するホストのほとんどは代行業者に依頼して申請コストを大幅にカットしています。

都市計画法に基づく用途地域について

都市の地域には、同地域内に住居や商業、工業など異なる用途が混在することで都市環境や効率が悪化することを防ぐため、都市計画法に基づいて「用途地域」が定めされています。

建物の所在地によってはそもそも旅館業の営業許可が申請できないということです。そのため、民泊用物件の購入や許可申請をする際にはまず用途地域が条件を満たしているかを確認する必要があります。

賃貸契約・管理規約について

自身が所有する建物を使用する場合と、他者から建物を借り受けて実施する場合の2パターンがありますが、営業許可を受けることは可能です。

しかし、他者から建物を借り受けて営業を行う場合、賃貸借契約において、転貸(又貸し)が禁止されていないことや、民泊サービス(旅館業)に使用することが可能となっていることを貸主や賃貸住宅の管理会社に確認する必要があります。

また、分譲マンションの場合通常はマンションの管理規約等で用途を制限しているため、管理規約等を確認する必要があります。

これらの設備投資や申請書類から行政との調整などを一人でやろうと思うと、初めての場合2〜3ヶ月を擁するなんてことになりかねません。

しかも、途中までやったにも関わらず他の仕事で時間が割けなくなってしまったり、建築基準や消防法などの対応が困難で諦めてしまうケースが多いです。

民泊新法や特区民泊のように申請は手間がかかりますが、許可がおりれば宿泊日数に制限がなかったり、自治体の条例に縛られないことから運営がしやすいとも言われています。

そのためにも、自分一人でやるのではなく、代行業者を有効利用することをオススメします。

代行業者も色々ですので、しっかりと資格を持っていることや、今までも旅館業法で行政と直接やりとりしているという点を確認するといいでしょう。

旅館業法で民泊を始めるにあたって

昭和23年に制定された旅館業法が、民泊の出現によって少しずつ変わってきました。

観光客が年間2000万人を超え、国自体が6000万人を受け入れる観光大国を目指しているため、民泊の重要性が見直され始めています。

まだ不完全な法律ではありますが、これからどんどんと民泊がしやすい法律へと改善していくと予想されます。

一方で、許可などが厳しくなることも考えられるため、始まって間もない旅館業法の許可を今の時点で受けておくとで今後の民泊運営に大きなメリットになってくるでしょう。

そのためには、代行業者を上手に利用して、申請から民泊の運用まで完全代行してしまうのも一つの手です。

是非とも民泊ビジネスを経営していくためにも、サービスや法律を有効に活用していきましょう。

追記

※2019年8月

2019年6月25日 建築基準法改正

公布されてから1年。満を辞して施行されましたが、民泊ホストであればご存知の内容だと思います。

この法律、旅館業法における許可取得のハードルをグンと引き下げてくれる内容になっています。

今までの建築基準法だと、宿泊施設(ホテル、旅館、簡易宿所)を3階以上で運営する場合は、通常の建物よりも高い防火性能を有する「耐火建築物」とする必要がありました。

要は「3階建の木造は特殊な改修をしないと許可出さないよ」ということでした。

そして、用途変更が必要になってくる(建築確認申請)広さの規定が100㎡までの2つが大きなハードルになっていました。

今回の改正では、ダブルの規制緩和になりました。その内容ですが、

今後は200㎡3階建てまでが、耐火建築物である必要がなく、かつ用途変更の建築確認申請の手続きなしで旅館業の許可を受けられるようになる。

(今まで戸建住宅の旅館業取得は、100㎡で2階建てまでが限界)

用途変更するためにかなり大きな改修が必要になるなど費用と時間がかかるので個人のオーナーには負担が大きく断念する人が多かったのですが、

今回の法改正を受けて、改修が不要となったことで木造戸建住宅での旅館業の許可取得は格段にハードルが下がったと言えます。

これにより、木造戸建ての3階建も視野に入れて物件を探して運営できる物件の幅が広げながら収益の幅も広げていきましょう。