民泊代行

民泊代行会社は必要?業者選びで失敗しない7つのポイント

民泊ホストになって物件を貸し出すのであれば、しっかりと収益化も同時にできたら嬉しいですよね。

これから始める人、いくつか運営をしている人も全部を自分でやろうとして、ゲストとのやりとりで時間がなくなり、体力まで削ってしまっては本末転倒になりかねません。

せっかく運用するのであれば、効率的に運用しながら、いいものをゲストに提供できたら最高だと思います。

そのためにも、民泊代行会社を有効に活用していく必要があります。

どのような代行業者があって、気をつけるポイントまでをまとめましたので、代行業者を選ぶときの参考にしてみてください。

民泊の立ち上げと運用で必要な作業とは?

民泊の立ち上げから運用まで可視化しないと、どんな作業が必要で、どこに時間や労力がかかるのかわからないもの。

一人でやろうとして、本業で民泊に時間が取れなかったり、複数の物件を管理するとなると収益化するために運用をするには簡単とは言い難いものがあります。

自分が運用する上で、代行業者の選び方や利用の仕方が変わってきます。

ですので、まずはどんな作業があって、どこに時間や労力がかかるのかが客観視できると自分に適した運用方法が見つかってきますので整理してみたいと思います。

民泊の立ち上げ

・物件探し

・許可申請届け出

・内装インテリアコーディネート

・リフォーム

・部屋の写真撮影

・ハウスマニュアルの作成

・Airbnbリスティングページの作成

運用

・ゲストからの問い合わせ対応

・ゲストのチェックイン対応

・鍵の受け渡し

・チェックアウト後の室内清掃

・レビュー対応

・トラブル、緊急時対応

これらの作業を一括で依頼する場合は、完全代行会社。一部を依頼する場合は部分代行会社を選ぶことになります。また、最近では完全代行に依頼するホストが増えています。

では、完全代行会社と部分代行会社はどのように利用することができるのかを説明していきます。

民泊運営代行の種類はどんなものがあるか?

この数年で多種多様な民泊代行サービスが充実してきました。メールや掃除などの一部代行から、全ての運営を委託できる完全代行まで様々な種類のサービスが存在します。ここではその代表的なサービスをご紹介します。

完全代行サービス

民泊の立ち上げと運用に必要な作業をすべて委託できるサービス。ホストが行うことは、代行会社の担当者と民泊の立ち上げを行う立地や物件、インテリア内容、民泊の運営方針などを相談して決めること。

デメリットは運用のノウハウが貯まらない。一方で、全てを任せることができるので、民泊を始めてみたいと思っているが時間がとれないという方、複数の物件を運用できるので展開を大きくしたい方にオススメです。

また、このような代行サービスを利用すると、ゲスト対応がテンプレートであったり無機質な対応が行われる場合もあるので代行会社の選定には注意が必要です。

清掃代行サービス

チェックアウト後に必要な民泊の室内清掃だけを行う代行サービスです。必要な室内清掃とリネン類の洗濯・乾燥など必要な清掃を依頼できます。

メール代行サービス

民泊は外国人観光客の利用が多いので、英語対応が必須。また、中国人、韓国人からの問い合わせも少なくありません。また、ゲストの現地時間で問い合わせが入るため24時間365日の対応が求められてきます。

24時間張り付いているわけにもいかないため、メール代行サービスを利用するホストが増えている。

鍵受け渡し代行サービス

トラブルになりやすいカギの受け渡し。ホスト自身が常に受け渡しするのも難しいですよね。

そこで需要があるのがカギの受け渡し代行。受け渡しには2種類あり、直接物件前で手渡しする方法と、民泊物件とは別の場所にあるチェックインカウンターで鍵を受け渡しを行うタイプだ。

どちらも直接の受け渡しなのでトラブルは少ない。一方で、人件費にランニングコストがかかるため、最近では物件の鍵を変えずに取り付け可能なスマートロックを使うホストも増えています。

他にも部分代行サービスがありますが、それ以外の運用などをホスト自身で行う場合手間とコストが高くかかる可能性があります。

また、複数物件の運用する場合、一人での運用は困難ですので、スタッフやバイトを雇う必要が出てきます。

人件費もかかりますし、スタッフを一から育てるとなるとそれこそ時間もお金もかかって収益が上がらなくなってしまいます。

ですので、初めてでわからない人も、これから複数の物件を展開していきたいと考えている人も、一度、完全代行サービスを検討してみることをオススメします。

民泊・Airbnb運用代行会社を利用するメリット

では、実際に代行会社を利用するとどんなメリットが受けられるのか?気になりますよね。

ただ「代行業者を使えばいい!」ということではなく、どのような運営をしていきたいかを考えながら代行業者を使った方がいいのかどうかを判断してもらえればと思います。

ホームステイ型のように住んでいる家や部屋で民泊をするのであれば代行業者は入らない可能性が高いですし、

逆に、自動化した運営をしていきたい、もっと作業量やゲスト対応を減らしたいと思っているのであれば、代行業者を利用するメリットは少なくありません。

というわけで、どのようなメリットを受けられるのかみていきましょう。

運用を自動化することができる

代行会社を利用する一番のメリットは、なんといっても民泊運用の手間を大幅に省くことができるという点です。

物件探しから家具やインテリア、アメニティの調達、お部屋の写真撮影、アカウントのセットアップなど民泊運用時の初期セットアップ。

さらには、Airbnbをはじめとするバケーションレンタルサイト内での上位表示対策、多言語でのゲスト対応、予約スケジュール管理、レビューの管理、清掃会社の手配にいたるまで全てを依頼することができます。

なので、ホストは代行会社に任せておけばあとは毎月の収支報告をチェックするだけで民泊ホストになることが可能です。

複数物件を展開させやすい


手間がかからないため、民泊の運用をスケールさせやすいということでもあります。最初の物件の運用が上手くいけば、2つ目、3つ目と運用をどんどん拡大していくことが可能。

自分で管理すると手間だけが増えてしまい拡大ができませんが、代行会社を活用すれば不動産投資と同じように、とれるリスクの範囲で運用の規模を大きくしていくことが可能です。

トラブル対応も代行してもらえる


民泊ホストに必ずついて回るのがトラブル。Wi-Fiが通信容量制限で使えなくなった、近隣住民とトラブルになった、ゲストが家具を破壊したなど様々。

どんな物件でも必ずトラブルが起こり、その度ホスト自身が対応していると時間がなくなり労力だけが増えていきます。

民泊運用代行会社に依頼すれば、こうしたトラブルの対応も代行してもらえますし、代行会社によってはトラブル発生時の現場出勤サービスなども提供していますので、安心して任せることができます。

運用代行会社を利用するデメリット

運用代行会社の利用には様々なメリットがある一方で、デメリットも存在しています。代表的なデメリットをとしては、下記が挙げられます。

代行手数料がかかる

Airbnb運営代行サービスは、手間を省くことができる一方で、手数料がそれなりに掛かる点に要注意。手数料の相場としては、売上の20-30%を取ることが多い。

代行手数料に加えて、清掃費用が追加でかかるのが一般的。こちらの清掃費用も1回あたり5,000円~が相場で部屋が広くなればなるほど高くなる。

そのため、収益シミュレーションを行い初期投資がどれくらいで回収できるか、毎月どれくらいの利益が見込めるかを事前に把握しておくことが重要だ。

他ホストと差別化が難しい

民泊が非常に盛り上がっていることもありどこの会社も人手不足で悩んでいることも。そのため代行会社としては、ゲストに対するおもてなしよりは、1物件あたりの工数を削減する方向に進んでしまうことが多い。

例えばメール対応がテンプレートで無機質だったり、問い合わせへの返事が遅くなることも。代行会社によっては、依頼物件全てのインテリアコーディネートが同じになって他ホストに対する差別化に弱さが出てしまうことがあります。

ノウハウが蓄積できない

代行サービスを利用するとホスティング業務の一部または全てをお任せでき手間を省くことはできる。しかしノウハウがホスト自身に蓄積されないことからすべて代行サービスに頼らないといけなくなる可能性がある。

複数の物件を展開する場合は、代行会社に依頼する方が物件を回転することができるので必要性は高いと言えます。

運用代行会社によってばらつきがある

代行会社を選ぶ上でもっとも難しいのは、会社によってサービスの品質に差があり、一見違いがわからなかったりします。

日本では民泊ビジネスそのものがまだ未成熟な新しい市場ですので、代行会社の中にはあまりノウハウを持っておらず、責任を持って対応してくれない会社も存在しています。

口コミで代行依頼が増えている代行会社は信頼が高いと言えますが、一方でいろんなサイトで露出が高い代行会社でも慎重さが必要だと言えるでしょう。

失敗しない代行会社を選ぶ7つのポイント

初めて代行業者に依頼する人も、代行業者を新たに探している人も、業者選びで失敗したくないですよね。

ウェブサイトなどで出ている実績を鵜呑みにすると失敗することもあります。

知名度や実績が全てではありません。

失敗しない選び方の7つのポイントをピックアップしました。またヒアリングが難しい場合、ここだけチェックすれば失敗しない1つのことを下記に書いてますので、必ず確認しておいてくださいね。

失敗しない7つのポイント

・信頼性

・代行件数と平均稼働率

・サービス内容

・料金

・定期報告レポート

・顧客フォロー

・トラブル防止・対応力

民泊運用代行会社のほとんどは新興系の小さい会社です、大切なことは長期に渡ってパートナーとして付き合っていけるだけの信頼性があるかどうかが重要です。 

代行件数や稼働率も収益を上げる上では重要ですが、収益だけに特化してゲストの対応をおろそかにする業者も少なくありません。

民泊運用の実績が豊富な代行会社は既に様々なトラブルを経験していますので、必然的に様々なトラブル防止ノウハウを持っています。

ですが、運用してみないとわからない部分でもあります。この辺りを契約前に質問をして確認をしておくことも失敗しないポイントの1つでもあります。

また、代行会社を利用しているホストが口コミで集まっているかもかなり重要なポイントだったりします。

口コミで集まるということは、稼働率が高く収益化ができている、顧客(ゲスト)サポート、定期的なホストと代行業者とのコミュニケーションが取られているので信頼が高い証拠でもあります。

代行会社の料金システム

民泊運用代行会社の料金システムは、成果報酬型と月額固定型の2パターンになります。

成果報酬型は、最も多いのは20%前後ですが、例えば民泊開始時の家具や家電購入も含めたセットアップを全て依頼する場合は30%など、提供サービスの中身に応じて料率が変わるケースもあります。

売上(宿泊費と清掃費を合わせた予約金額)× 15~30% + 清掃費用

例えば手数料が20%の場合、月間収入が40万円であれば手数料は8万円、月間収入が50万円であれば手数料は10万円になります。

ここに、売上に一定の料率をかけた上で、清掃費用は別途(清掃回数×5,000円)というシステムが最も一般的な形式です。

その逆に、月額固定型は清掃費用など決まったサービスで毎月固定金額を払って代行を依頼する形式となります。

どちらも完全代行と部分代行で分けることができ、上記の料金システムか、またサービス内容を細かく切り分けて部分代行をオプション料金で追加の課金をしていくタイプの会社もあります。

部分代行の料金システム

清掃代行は、地域や部屋の大きさによっても異なりますが、大体1ルームであれば4,000円~5,000円、2LDKだと7,000~8,000円が大体の費用になります。

メール代行

会社によって若干の前後はありますが、平均的な費用は 1ヶ月16,000円〜20,000円になります。

その他にも部分代行がありますが、月額制で自分で業務をコントロールして行えるのでコストの把握と調整がしやすいのがメリットではあります。

ですが、民泊物件の収益に合った代行サービス大きさを選ばないと、「利益が減った」「代行手数料が高くて今月は赤字」となってしまい、結局代行してもらう意味がなくなるかもしれません。

代行会社を最大限に利用する方法

代行会社を使って収益が上がらなかったら本末転倒ですよね。せっかくホストをやるからには、時間を使わずに収益をあげられるのが理想だと思います。

そこで、どのように代行会社を活用したらあなたのホスト活動が効率的になって、収益にも結びつくのかを具体的にお話していきます。

・収益が有る程度減っても民泊運営を丸投げしたい人→完全代行

・最低限の運営は自分でして利益をしっかり確保したい人→基本代行

この基準を目安に代行サービスを選んでみてください。

基本代行

一部の業務を代行サービス会社に任せるので、一定期間ホストとしての経験があり、運用ノウハウがある方には使いやすいサービスです。

例えば「清掃業務」「写真撮影」「コンテンツやメールのテンプレート作成」など一部を振り分けることで作業コストを減らすことができます。

これらのサービスは月額制なので、売上がいくら増えようと月額の費用一定なので、純利益を増やすことができます。

完全サービスの成果報酬型の場合、売上が増えてもそのぶん多くの手数料を持っていかれると、最終的に手元に残る利益は思った以上に増えないということになってしまいます。

なので、運用を自分で伸ばしていけるノウハウがある方は代行サービスを上手く組み合わせて活用することで、少なからず手間はかかりますが利益を最大化する、というのがこのパターンです。

完全代行

手数料を15~30%程度と費用がかかるのがデメリットではありますが、それ以上に総合的な手間などを考えると、完全代行が最終的に手元に残る利益が高いのが特徴です。

コーディネーターがセットした内装インテリア、多言語など対応のリスティング、Airbnbなど民泊サービスサイトの検索結果における上位表示対策など、素人では対応しきれないような様々な運用ノウハウを駆使できることが魅力。

そのため、複数物件を展開していきたかったり、初めての方は「完全運用代行サービスを利用したほうが結果としては物件の稼働率を一番高めることができ、収益が最大化できる」ことができます。

もちろん代行サービス会社の中でもサービスの品質に良し悪しはありますので、そこは注意が必要です。

大事なのは信頼できる代行会社を選ぶこと

失敗する代行会社の選び方で、上位にくるのがコストで代行会社を選んでしまうこと。

ノウハウが少なく稼働率が高められない代行会社に依頼するよりは、料率が多少高くても常に高い稼働率で運用してくれる代行会社に任せたほうが最終的に手元に残る利益は増えるからです。

重要なのは中身ですので、ゲストの対応や複数物件を回したい場合は運用実績などを重視する必要があります。

また、代行会社によっては追加請求する会社もあるので、売り上げ%ではなく、固定で支払える会社を選べると収益を最大化することも可能です。

2020年以降も生き残りたいホストのために!

※2019年8月追記

最近の代行業者は8割稼働を謳う風潮があります。

どんなに稼働率が高い物件の近くでもゲストが入らなかったり、どんなに8割稼働していたとしても撤退するホストは後を絶ちません。

なので、8割稼働をあたり前の数値としてシミュレーションを出してくる業者はお勧めできません。

むしろ、信頼できる業者は月毎の稼働率を算出してくれます。

例えば、4月〜8月、12月〜1月は繁忙期で8割稼働、2月〜3月、9月〜11月は閑散期で2割稼働など立地や物件に合わせたシミュレーションを算出しています。

「思ってたよりもちょっと低いかも?」と思うくらいの業者の方が誠実でかつ地に足がついている仕事をしていると言っていいでしょう。

なので、まずは売上を伸ばすことや、稼働率を上げることを意識するのではなく、定額の代行会社を利用するなど経費を減らしていくことが重要になります。

なぜなら、オリンピックを前に新規ホストも複数物件を運営しているホストも増え続けているからです。

競争が激しくなればサービスはより良くなっていきますが、一方で質の低いサービスに騙されるホストが増えるのも事実です。

そうならないために、ホストとして代行業者を上手に利用してしっかりと準備をしていきましょう!