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【民泊の始め方】法律からリスティングまでスターティングガイド

 

「民泊ってどう始めたらいいの?」

 

民泊に興味はあるけど、どこから手をつけていいかわからない方が多いです。

 

特に、最近では法律ができたことで、法律よる違いや物件の準備など大変なのではないかと思っている方も少なくないと思います。

 

ですが、法律ができたことで悪徳なホストが運営できなくなり、優良なホストが守られ、収益を上げやすい法律へと変わりつつあります。

 

加えて、ここ数年で、民泊代行サービス民泊wi-fi保険、家具レンタルなどなど多くのサービスが整ってきました。

 

実際に民泊に参入してくる個人や企業がこの2年で日本だけで見ても5倍へと増えています。

 

複数の物件を運営しているホストが増えているなど、ポイントだけ抑えれば民泊は簡単に始めることができます!

 

では、実際に民泊を始めるうえで、どんな準備が必要で、何に注意したらいいのかを必要なポイントをまとめましたので、是非とも最後まで読み進めてみてくださいね。

 

民泊の法律で抑えておくべきポイント

2018年6月に一般の「住宅」でも合法的に民泊の運営が可能になる、民泊新法いわゆる住宅宿泊事業法が施行されました。

 

民泊新法ができたことで、『新法の民泊』『旅館業法の民泊』『民泊条例の特区民泊』の3種類の民泊経営が可能になります。

 

なぜ、民泊新法がここまで注目を集めているのかというと、旅館業法で民泊の許可を得るには施設基準を満たす基準が高く、旅館業法(簡易宿所)として申請をする場合は、立ち入り審査など含め許可が必要になります。

 

また、特区民泊は対象地域が限られている点がデメリットでした。

 

民泊新法では届出だけで民泊開始でき(許可が不要)、旅館業法に比べると条件が緩和されます。ただ、年間の営業が180日以内など制限や、物件によって条件が変わってくることがあります。

 

では、物件によってどのような条件になってくるのか下記に重要なポイントだけに絞ってお伝えしていきます。

ざっくりまとめ

・民泊経営の方法には3種類ある

・旅館業法(簡易宿所)には許可が必要

・特区民泊は対象地域が限られている点がデメリット

・民泊新法では年間の営業が180日以内など制限がある

 

民泊新法を活用した民泊経営

 

1.マンションで民泊をする場合

2.民泊経営と賃貸借の組み合わせ

3.国際交流型

 

1.マンションで民泊をする場合

最近増えてきているのが、マンションを民泊で貸し出すというもの。旅行地域の付近のマンションであれば稼働率が上がりやすいのがメリット。

 

ですが、民泊新法の基準をクリアしていても、そもそもマンションの規約で民泊が禁止されていては営業できませんので、事前にマンション管理規約の確認が必要です。

 

民泊での利用がOKだっとしても、近隣住民の方々に了承を得ることも重要です。

 

外国人が入れ替わりでマンションに出入りしていることで不安になったり、ゴミの出し方や深夜・早朝のマナーでトラブルに。というケースも少なくありません。

 

ですので、英語でのハウスルールを用意して厳守してもらうように細かく記載するようにしましょう。

 

2.民泊経営と賃貸借の組み合わせ

民泊新法では営業日の上限180日が定められているため、1年365日の半分を空室のままでは利益は上がらないと思われている方が多いです。

 

ですが、2毛作のように繁忙期には民泊の稼働率を上げ、閑散期には賃貸借として活用する方法があります。

 

賃貸借ってどうやるのかというと、外国人留学生やワーキングホリデーの中期・短期滞在の外国人向けにマンスリーマンションとしての貸出す方法があるのです。

 

ちなみに、マンスリーマンションであれば、外国人だけではなく短期から長期の出張のビジネスマンも貸し出すことが可能です。

 

3.国際交流型

民泊には「家主居住型」と「家主不在型」の2パターンに分けることができます。

 

家主居住の場合、住宅の一部を提供するホームステイ型の民泊になります。ホームステイ型の民泊になるため外国人との異文化交流を目的として民泊運営をしている人もいます。

 

届出をするだけなのでリスクなく民泊をすることが可能ですが、宿泊者のための衛生管理措置や安全確保、外国語対応などが必要です。

 

民泊新法における必要な申請・届出

民泊新法では、都道府県知事への住宅宿泊事業届出書の提出が義務付けられています。届け出を提出する上でに必要なものが以下になります。

 

(1) 商号、名称、または氏名および住所

(2) 法人である場合、役員の氏名

(3) 未成年である場合、法定代理人の氏名住所

(4) 住宅の所在地

(5) 営業所または事務所を設ける場合、その名称および住所

(6) 住宅の管理を委託する場合、住宅宿泊管理業者の商号、名称または氏名

(7) 住宅の図面

※家主が不在型の民泊に関しては、住宅宿泊管理業者への管理委託が必要です。

届け出の対象になる物件が、持ち家か賃貸かによって届け出の手順や煩雑さが違ってきますので、物件のオーナーや投資家の多くは専門の代行業者や行政書士に依頼するケースが増えています。

旅館業法での民泊を始める場合の条件

旅館業法では、簡易宿所営業の構造設備基準として下記のように定められています。

 

・客室数:規制なし

・客室床面積:延床面積33㎡以上(宿泊者数を10人未満とする場合には、3.3㎡に当該宿泊者の数を乗じて得た面積以上)

・玄関帳場(フロント)の設置:規制なし(国の法令上の規制はないが、条例で基準化しているケースがあり)

・入浴設備:当該施設に近接して公衆浴場がある等入浴に支障をきたさないと認められる場合を除き、宿泊者の需要を満たすことができる適当な規模の入浴設備を有すること

・換気等:適当な換気、採光、照明、防湿及び排水の設備を有すること

・その他:都道府県(保健所を設置する市又は特別区にあっては、市又は特別区)が条例で定める構造設備の基準に適合すること

 

旅館業法簡易宿所営業の許可を受けるには、許可申請を受ける施設が上記条件を満たしている必要があります。また、玄関帳場(フロント)については自治体によって設置を義務付けている場合もありますので注意が必要です。

 

旅館業簡易宿所営業の許可取得の流れ

旅館業法簡易宿所営業の許可を受けるためには、施設がある都道府県(保健所を設置する市、特別区を含む)の保健所で申請する必要があります。申請の流れは自治体や施設の状況によっても異なりますが、一般的な許可取得前の流れは下記のようになります。

 

事前相談

許可申請

施設検査

許可

営業開始

 

申請時の書類審査と施設検査で基準を満たしていると、申請から数週間程度で許可がおります。

家主不在型は、民泊中ホストが不在の民泊。この場合、事業者は住宅管理業務を委託する義務があるので業務委託として民泊代行に依頼していることが多いです。

部屋を準備しよう!

民泊を運営していく上で大切なのが、家具、アメニティのセットアップ。民泊運用の稼働率を高める上で、Airbnbなどの民泊サイト掲載において見た目はかなり重要です。

 

写真だけで宿泊を決めるわけですから、思わず宿泊したくなるような魅力ある部屋にする必要があります。

 

そのために、最低限揃えておきたい家具・アメニティとしては、キッチン用具(食器類、冷蔵庫、電子レンジ、オーブントースター、電気ケトル等)、テレビ、ソファー、ベッド、エアコン、洗濯機、乾燥機、ハンガー、アイロン、ヘアドライヤー、必需品(ティッシュ、トイレットペーパー、電池、タオル、シーツ等)、インターネット(WIFI)など、一般住宅に通常備わっているものが挙げられます。

 

特にゲストの満足度を大きく左右する水回り用品や寝具類、必需品、WIFIについてはしっかりと準備をしておくことをおすすめします。

 

家具やアメニティ類は多くのゲストが入れ替わり立ち替わり利用しますので、決して高価なものを用意する必要はありません。量販店や通販などで耐久性やデザインに優れたリーズナブルなもでも十分元は取れます。

 

また、商品選びの注意点ですが、日本製の製品は日本語表記しかないものもがほとんどで、ゲスト使い方や見分けがつかないことがありますので、「Shampoo」「Body Wash」などとしっかり表記してあるものを選ぶか、専用のボトルなどを購入して英字表記をつけるなど評判がよくなります。

 

Wi-Fiは民泊Wi-Fiがコスパ最高

民泊運用で最も必需品といっても過言ではないのがWi-Fi。日本は海外と異なって無料のWIFIを利用できる場所が限られているため、Wi-Fiのニーズは非常に高いです。

 

そのため、民泊を開始する際は必ずゲストが自由に持ち運べるWIFIをアメニティとして設置しておくことは日本の民泊ホストにとって必須の条件となってきています。

 

最近では「データ通信量制限なし」「契約期間の縛りなし」「保証システムつき」の一般的なWi-Fiよりもリーズナブルな民泊専用Wi-Fiが増えてきているので、ぜひ民泊Wi-Fiを利用することがオススメです。

 

鍵の受け渡しの手間がゼロ!?スマートロック

最近、使うホスト増えてきているのがスマートロック

 

今まではゲストに直接のカギの受け渡しや、キーボックスなどでの受け渡しが必要でしたので手間や代行サービスを利用するコストが大幅にかかるのがデメリットでした。

 

スマートロックは、鍵を取り替える必要なく設置することが可能で、鍵の番号が自動で変わるためセキュリティ面でも安全です。

 

初期費用は若干かかりますが、1年、2年先から考えるとランニングコストが手間も資金的にも減ってきますので、投資という観点でみたら最初の時点で導入しておくことをオススメします。

 

マニュアルは必須アイテム

ゲストの満足度を最大限に高め、クレームやトラブルを最小限に抑えてくれるのがハウスマニュアルです。

 

民泊は住宅街で分かりにくい立地だったり、最近ではLCCなどを活用する人も多く深夜到着のゲストが増えているので、分かりやすいアクセスガイドを用意することも必要になっています。

 

チェックインをスムーズに行えるでゲストの満足度が大きく変わってきますので、ぜひその点を意識しましょう。また、アクセスガイドに加えて観光スポット情報やおすすめの飲食店情報なども用意しておくと、ゲストからとても喜ばれます。

 

そして、チェックイン後のゲストの快適な滞在をサポートするのがハウスマニュアルです。

 

注意事項や禁止事項、さらには家電製品、リモコンの使い方からにいたるまで分かりやすいマニュアルが重要です。

 

特に周辺住民とのトラブルになりやすいのが、喫煙や深夜の騒音、ゴミ捨、インターホン対応などトラブルを事前に防ぐことができるので、しっかり記載しておくことが重要です。

 

必ずしもゲストがマニュアルを読むとは限りませんので、目につきやすい場所においておくことが重要になります。

 

マニュアルはゲストとのやりとりを最小限に減らして民泊運用にかかる手間を減らしてゲストの満足度を高めることができますし、一度作ってしまえばあとは使い回しが可能です。

 

マニュアルは、当然ですが英語だけでなく多言語で記載する必要があります。日本語に加えて、英語・中国語は最低限用意しておきたいですが、必要に応じて韓国語やスペイン語など、その他の言語も用意しましょう。

 

自分でマニュアルを作成するのは難しい方は、民泊代行会社に依頼することも可能ですので、上手に外部サービスを活用していきましょう。

 

民泊サイトにリスティング掲載!

許可がおりて、家具やアメニティを揃えたらいよいよリスティング(物件情報)の掲載に入ります。ゲストが泊まらなければ民泊をや集客は民泊運用の鍵を握る最も重要な部分ですので、しっかりと準備をしましょう。

 

まずはAirbnbに登録を!

まずは、民泊サイト最大手のAirbnbに登録をしましょう。累計で5億人がAirbnbを通して宿泊しているため、民泊で収益を上げたい人はまずはAirbnbだけでも登録することがオススメです。

 

Airbnb以外の民泊サイトの登録も

Airbnbは民泊サイトの中では最大の物件の掲載数ですので、集客力も非常に高いです。しかし、裏を返せば競合が多いですのでAirbnbだけに依存した運営はリスクでもあります。

 

稼働率を上げていくためには、Airbnb以外の民泊サイトも利用して行きたいところです。例えば、エクスペディアグループのHomeAway、adago、中国系サイトの自在客など。

 

複数のサイトを活用する場合、ダブルブッキングには注意が必要です。自分自身で管理が難しいという方は民泊代行会社の利用も検討が必要です。

 

初めてのゲストの宿泊!チェックアウトまでの流れ

リスティングをしたらあとはゲストからの申し込みを待つだけ。ですが、初めての場合、ゲストへの対応であたふたすることが予想されます。

 

ですので、チェックインチェックアウトまでどのような作業が必要になるのか基本的な部分をまとめましたので、参考にしてみてください。

 

・ゲストからの予約・問い合わせ対応

・リスティングページの更新

・ゲスト宿泊後の清掃・消耗品の補充

・トラブル対応

・ゲストレビューの獲得

 

トラブルがおきたり、稼働率が低い場合、運用体制の改善をしていかなければなりません。価格の調整だったり、アメニティや設備など、日々の運用業務においてしっかりと改善を積み重ねていくことが民泊運用を成功させる一番の近道となります。

 

一人や個人で対応が難しい方の多くは、民泊代行会社を利用する人が増えています。代行会社を利用する場合、運用状況を確認しながら今後の運用を代行会社と考えていくことが重要になってきます。

 

民泊運用代行は必要か?

ここまで難しければ代行サービスの利用といってきましたが、利用する必要があるのかどうかわかりませんよね?

 

自分一人でリスティングやゲスト対応、清掃、アメニティの補充などができるのであれば自分で運用するのもありだと思います。

 

ですが、会社員だったり会社で物件だけを運用だけしてゲスト対応などは手が回らない場合は代行会社を利用するのも一つの手です。

 

手数料を支払う必要がありますが、プロの運用ノウハウにより稼働率向上に向けた様々な取り組みを行ってもらえるので、結果として自分自身で運用するよりも多くの利益を期待することもできます。

 

完全代行から、最近は清掃代行だけなど様々なサービスが増えてきていますので、ぜひ検討してみてください。

 

これから民泊を始めたいあなたに

民泊ホストを始めるまでの一通りの流れを記載してきましたが、理解できましたでしょうか。

 

民泊運用をする上で様々な作業が発生しますし、少なからずトラブルはつきものです。

 

ただ、一度民泊の運用を軌道に乗せてしまえば安定的に収益をあげることができますし、新しい不動産投資の形にもなってきます。

 

ぜひこのスタートアップガイドを参考にして、民泊の運用に繋げていただけたら幸いです。