民泊とは

民泊とは?種類や法規制から「本当に儲かるのか?」まで徹底的に解説

民泊は、空き部屋を貸したい人(ホスト)と部屋を借りたい旅人(ゲスト)が一般の民家に泊まることを言います。

テレビなどのメディアにも取り上げられ2020年のオリンピックの宿泊施設不足を解決すると期待されている一方、法規制や住民トラブルなどあらゆる面で注目を集めています。

2018年現在、民泊物件は6万2000件と、2016年の1万2000件からたった2年で約5倍へと爆発的な増加を続けています。

これから需要が伸びると言われている民泊に投資・ビジネスとして参入する人が年々増えています。

そんな中で、これから民泊をビジネスにしたい方や投資として考えている方に必要な「民泊とはなにか」という基本的な部分から、最新の法理ととの関係、民泊が抱える問題点とこれからの未来の展望について解説していきます。

そもそも「民泊」って何?


民泊とは、「民家に泊まること」を指しますが明確な定義が存在しませんでした。

ですが、民泊仲介サイトの出現によって現在では、「民泊」と言えば一般的に自宅の一部や全部、または空き別荘やマンションの一室などの投資物件を他人に有償で貸し出すことを指すようになっています。

日本では個人が空き部屋を貸し出すといった小規模なものから、観光客向けの宿泊施設にいたるまでホテルや旅館以外の宿泊サービスを「民泊」と呼び、海外では「バケーションレンタル」「ホームシェアリング」と日本とは形態が異なっています。

なぜ、日本のみならず世界的に「民泊」がここまで爆発的に人気と認知度が上がったのか。それの一つの理由に、仲介サイトの充実が挙げられます。

では、どのような仲介サイトが存在しているのか見ていきましょう。

よく使われている民泊仲介サイト


民泊の仲介サイトというと、Airbnbというイメージが強いですが、近年各地での仲介サイトが増えてきました。

例えば、オンライン旅行サイト大手のBooking.comとAgoda(アゴダ)などのOTA(Online Travel Agent:オンライン旅行予約サイト)も登録しています。また、最近では途家(トゥージア)などの中国系旅行サイトの登録も増えてきています。

国民性によって民泊のブラットフォームサービスの利用率も違うので、Airbnbだけに登録しておけばOK!というわけではなく、複数のサイトにホストとして物件を登録しておくことで、ゲストの目に触れることが増えるので、多くのホストが複数登録をしています。

以下に、代表的な5つのサイトを掲載します。

住宅宿泊仲介サイト 一覧

サービス名 所在地 詳細
Airbnb アメリカ 世界191カ国81,000以上の都市で500万件以上の民泊を掲載する世界最大級の民泊仲介サイト。
Booking.com オランダ 1996年に創業したオンライン旅行サイト。世界70の国・地域で2,800万件以上の宿泊施設を掲載。
Agoda シンガポール アジア圏を中心に展開するBooking Holgdings傘下のオンライン旅行サイト。
AsiaYo! 台湾 2013年に創業した台湾の台北に拠点を置く民泊仲介サイト。台湾での掲載数が多い。
途家 中国 途家(トゥージア)は、2011年に北京で設立した中国最大手の民泊サイト。

 

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民泊が世界で人気の理由


ホームステイなどのように個人宅に誰かを泊める民泊はありましたが、ビジネスやサービスとして有料で個人宅に宿泊する民泊が普及するきっかけを創ったのが「Airbnb(エアビーエヌビー )」です。

Airbnbは、2008年に空き部屋を貸したい人(ホスト)と部屋を借りたい旅人(ゲスト)とをマッチングする民泊仲介サイトでインターネットを通じてマッチングを行い、急成長を遂げました。

すでに日本を含む世界191ヶ国81,000以上の都市で利用され、累計のゲスト利用者数は5億人以上。Airbnbの成長とともに、Booking.comや楽天グループも民泊仲介サイトとして民泊事業に参入しており注目が集まっています。

民泊サービスの法整備が進んだことで「民泊」への注目度はさらに高まっているわけです。

これまで民泊市場を牽引していたのは個人やベンチャー企業が中心でしたが、特に日本では、法整備が進んだことにより、「民泊」が新たな成長産業の一つとして不動産業界や旅行業界、IT業界、小売業界などあらゆる業界の企業が参入しはじめています。

では、なぜそこまで投資家や大手企業が民泊市場の成長性を見込み参入が増えているのでしょうか。

民泊は儲かる!と言われている3つの理由


民泊が日本でも人気になってきた背景には、日本政府の政策が後押しをしています。

というのも、日本の訪日外国人数は2018年は過去最高の3,000万人。オリンピックのある2020年までに4,000万人、2030年までに6,000万人になるとも言われています。

政府としては、観光によって国を支える「観光立国」の実現を目指している手前、宿泊施設不足問題は深刻な問題になっています。

この問題を解決するために、様々な法規制の整備を進め、規制を少しずつですが緩和するなど、民泊の推進を掲げ民泊市場の拡大に国が大きな期待をしています。

国だけではなく、大手企業や投資家も利益性が高さや、ビジネスモデルとして期待ができることから参入する企業や個人が年々増えるのには3つの理由が存在します。

その3つの理由ですが、

1.外国人観光客増加による宿泊施設不足

2.空き家活用など地方創生

3.不動産投資の新たな運営方法

です。

1.宿泊施設不足問題

2020年の東京オリンピック、2025年の国際博覧会(大阪万博)と世界規模のイベントが控え、今後さらなる外国人観光客が増えることは確実。

急激に観光客が増加することで都市部やイベント近隣の宿泊施設の予約が取れなくなるわけです。

2018年11月時点で、大阪府で客室稼働率が82.5%となり全国で過去最高となったほか、東京都も客室稼働率81.9%と高い状態が続いています(観光庁の宿泊旅行統計調査)。

オリンピックや万博の時期には、都内や府内のホテルの予約は取れない可能性が高いため、「民泊」の需要が今まで以上に高まってくると言われています。

2.空き家問題

日本の人口は2008年の1億2,808万人をピークに国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、日本の人口は2048年に9,913万人と1億人を割ると言われています。

人口減少とともに、日本における空き家の数は820万戸で5年前に比べて63万戸(8.3%)増加しています。

「人口が減少=住人がいない」わけですから、この空き家をどのように利用していくかが今後の日本の課題になってきます。

これは都市部というよりも地方の悩みのタネでしょう。ですが、最近では外国人観光客が地方に行くことが増え、日本人でも地方移住する人が増えています。

都心部だけではなく、観光地付近の民泊も少しずつですが需要と注目されはじめています。

3.不動産投資の新たな選択肢

民泊は、不動産投資家の間でも高い収益性が見込める新たな選択肢として注目を集めています。

というのも、空き家問題や人口減少によって空室率が上がり不動産投資における利回りが低下し始めていることから、投資対象としての人気が落ち始めています。

そのため、日本人の居住スペースとして貸し出すという飽和された市場ではなく、新たに外国人観光客に貸し出し投資利回りをあげるための民泊へと切り替えている不動産投資家が増えてきています。

民泊投資は空き家や空きビルをリノベーションして旅館業法の免許を取得して運用や、マンションの一室を購入して民泊として運用することで、通常の不動産投資よりも遥かに高い利回りを実現することができるのです。

今後、民泊事業に向けたローンや保険などの金融商品が充実すれば、投資家の資金はさらに民泊市場へと流入し、市場が盛り上がっていくことが予想されます。

民泊市場は、投資家にとって国内に残された数少ない成長市場の一つでもあるのです。

新法により進む規制緩和!民泊と法律


これまで説明してきたように「民泊」は様々な理由から注目されていますが、実際にはその運用形態は多岐に渡っており、正確に理解できていない方が多いのが実際です。

そこで、ここでは民泊をめぐる5つの法規制に基づいて、民泊の種類を分類してご紹介したいと思います。

1.旅館業法簡易宿所営業

2.特区民泊

3.住宅宿泊事業法(民泊新法)

1.旅館業法簡易宿所営業

旅館業法とは、旅館業の適正な運営を確保すること等により、旅館業の健全な発展を図るとともに、宿泊客の需要のニーズにあわせたサービスの提供を促進し、公衆衛生及び国民生活の向上に寄与することを目的に定められた法律です。

同法では、旅館業を「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」と定義。ここでの「宿泊」とは「寝具を使用して施設を利用すること」と解釈されており、生活の本拠を置くような場合は「宿泊」には含みません。

「簡易宿所営業」の許認可基準を緩和し、宿泊者が10人未満の場合については宿泊者数に応じた面積基準(3.3㎡×宿泊者数以上)となるように改正されました。

旅館業簡易宿所の許認可を取得すれば、合法的に365日間民泊を運用することが可能となるうえに、海外からの集客力が強いExpedia(エクスペディア)やBooking.com(ブッキング・ドット・コム)といったOTAを通じた集客も見込めるため、許認可取得のための手間やコストはかかるものの、収益性の面では非常に優れた民泊運用スタイルと言われています。

旅館業法で民泊を運営する!ホストのメリットや許可・申請方法とは旅館業法での民泊運営は収益に大きく影響してきます。ですが、民泊の法律の中でも許可が最も出にくいとも言われています。旅館業法の許可申請にあたり、注意すべきポイントと確実に許可がもらえる物件の違いをわかりやすく解説してきます。...

2.特区民泊

2018年時点で、日本では東京都大田区、大阪府、大阪市、福岡県北九州市、新潟県新潟市、千葉県千葉市にて特区民泊の制度を活用した「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」としての民泊事業が行われており、1,000件を超える物件が特区民泊認定を受けています。

旅館業法とは異なる点として、原則として全国的に営業できる旅館業法とは異なり、特区民泊では民泊の営業ができるエリアが限られているという点です

また、1泊から貸し出し可能な特区民泊とは異なり、2泊3日以上のゲストしか受け入れられない最低滞在期間があるのが特区民泊の弱みです。

特区民泊は国戦略特区でなければ活用ができない、依然として条例によって2泊未満の宿泊者は受け入れができないといったデメリットがあります。

ですが、旅館業法簡易宿所よりも認定手続きが簡易でコストもかからないため、大阪市内をはじめとして戦略特区に位置している物件にとっては人気の民泊運用スタイルとして確率されています。

3.住宅宿泊事業法

住宅宿泊事業法は2018年6月15日に施行され、同法下では「住宅宿泊事業者」と呼ばれる民泊ホストは、都道府県知事(保健所設置市はその首長)に対して「届出」さえすれば、旅館業法の許認可がなくとも民泊を運営することが可能となりました。

届出をしたうえで合法的に民泊を運営するホストには

・各部屋の床面積に応じた宿泊者数の制限

・清掃など衛生管理

・非常用照明器具の設置

・避難経路の表示

・火災・災害時の宿泊者の安全確保

・外国人観光客向けの外国語による施設案内

・周辺住民からの苦情に対する対処、標識の設置

などこれらの条件を満たしていれば民泊ははじめやすくなったものの、年間の営業日数の上限が「180日以内」と決まっているため、365日貸し出すことができません。

そのため、民泊事業の収益性については厳しいという意見がある一方で、地方エリアにおいては、この営業日数上限がそれほど大きなネックとならないため、住宅宿泊事業法により地方での民泊はさらに活性化するという見方もあります。

代行業者に依頼することで契約から管理まで手離れを良くするしながら、契約との組み合わせにより年間を通じて収益性を維持するというスキームも生まれています。

なお、住宅宿泊事業法により民泊が全国的に合法化されましたが、マンションの管理規約や賃貸契約書などで民泊による部屋の貸し出しが禁じられている場合には民泊を運営することができませんので注意が必要です。

住宅宿泊事業法(民泊新法)を有効活用するための5つのポイントとは?民泊の法律の中で、2018年に制定された最新の法律が民泊新法。今まで運営できなかった地域での民泊が可能になり、この法律をメインに運営しているホストが増えています。ただ、デメリットも存在します。民泊新法を活用し収益をあげるポイントをお伝えしていきます。...

これからの民泊が抱える4つの問題点

これまで説明してきたように「民泊」は訪日外国人需要への対応や空き家問題の解消、地方創生、シェアリング・エコノミーの推進といったポジティブな面が多く見受けられます。

一方で、2014年頃から日本でも徐々に普及し始めていましたが、解決するべき様々な問題点や課題も浮き彫りになってきています。

無許可の民泊施設の増加に伴い、住宅地や居住用マンションの一室などで営業されることで、夜中の騒音やゲストルームの無断転貸、ゴミの分別などの問題が表面化しました。

民泊が抱える大きな問題点としては、4つが挙げられます。

1.無許可民泊の増加

2.近隣住民とのトラブル

3.衛生管理・安全面への不安

4.旅館・ホテルとの競争の激化

1.無許可民泊の増加

現状日本において合法的かつ継続的に民泊事業を行うためには、旅館業法簡易宿所、特区民泊、住宅宿泊事業法のいずれかの方法をとるしかありません。

旅館業を営む場合は、旅館行法施行令で定める構造設備基準など都道府県知事(保健所設置市または特別区にあっては、市長又は区長)の許可を得なければなりません。

また、特区民泊についても認定を受けられるのは国家戦略特区のみに限定されています。

そして住宅宿泊事業法についても、年間180日という営業日数制限やマンション管理規約による制限などもあるため、誰もが活用できるわけではありません。

日本ですでに6万件を超える民泊物件が公開されているAirbnbですが、その大半が旅館業法の必要な許可を得ずに営業されていました。

近隣住民などから保健所への問い合わせも増えており、保健所のチェックが入った段階で営業を中止するホストが後を絶ちません。

旅館業法により、無許可営業している施設への立ち入り調査権限も付与されることになりました。厚生労働省によると保健所が行政指導した場合、「営業を取りやめた」ホストがもっとも多くなっています。

2.近隣住民とのトラブル

民泊をめぐる一番の問題は、民泊ゲストやホストと近隣住民とのトラブルになってきます。

日本の常識とは違う文化の人が止まるので、ゲストが深夜に騒いだりマンションのルールを守らずにゴミを捨てたりして近所迷惑をかけるといったトラブルが顕在化しています。

新法によって、ゲストの利用マニュアルなどのガイドラインを徹底することで近隣住民とのトラブルの減少が期待されます。

民泊をめぐるこの外部不経済の問題を解消し、民泊ホストとゲスト、そして近隣住民がどのように共生を図っていくかは今後の重要な課題だと言えます。

最近では代行会社を使って管理運用を行いトラブルを軽減させられるため、積極的に利用するホストが増えています。

3.衛生管理・安全面への不安

ホテルや旅館などは、不特定多数の人が出入りするため公衆衛生や風紀が乱れやすくなることから、旅館業法による構造上の規制、衛生上の規制、立地上の規制等があります。

民泊もホテル同様、不特定多数の人特に訪日外国人が出入りすることが多いです。

ですが、無許可営業の民泊はホテルや旅館のような営業を行なっていながらも、何の規制も受けずに運営できてしまいます。

またホテルのようにフロントでの本人確認を行わないことも多く、エボラ出血熱のような感染症対策、テロ対策などの安全対策では懸念も残ってしまいます。

なので、規制などの対策だけでは不十分なため、今後はIoTを活用したセキュリティシステムの導入も進んでいくことが予想されます。

4.旅館・ホテルとの競争の激化

民泊がビジネスとして活発になると、既存の旅館業者からの反発が激化するという懸念されます。

法律に沿って安全面・衛生面や施設設備に関する基準を満たすためには、相当の労力やコストがかかっています。

ホテルや旅館は業界での結束が固く、個人経営の民泊を敬遠している部分もありますが、旅館業界にとって自分たちのビジネスを脅かすウーバライゼーションに思われています。

ですが、Airbnbの利用は週末が中心なのに対し、ホテルは平日の利用が多くビジネス客需要が安定しており、ゲストの取り合いをしているわけではないと言われているなど、大きな競争の激化にはなりにくいとされています。

どちらが不利になることもなく、お互いに公平な前提条件のもとでホテル・旅館と民泊が運営をしていけるため、民泊市場が長期的に健全な形で成長していけるとも言われています。

この4つの問題の他にも課税に対する課題も浮き彫りになってきています。

既に東京都、大阪府、京都市など一部の自治体では民泊施設も対象として宿泊税の導入を進めるなど独自の政策を展開していますが、海外ではAirbnbなどの民泊仲介サイトが自治体に代わって税徴収を代行しているケースもあります。

民泊に対する課税・徴収方法については今後も法律の整備が進んでいくと考えられるなど、まだまだ成長途中のサービスです。

これから新たな課題や法律によってホスト側にとって新しい情報をいち早く手に入れて、対応することが問題の早期解決には不可欠になってくると思われます。

問題を解決すると期待されるソリューション


民泊ホストとして部屋の貸し出しを行うと、ゲストからの問い合わせメール対応や、予約済みゲストに対する受け入れ対応、チェックアウト後の部屋の清掃、レビュー対応など意外と手間がかかるもの。

さらには、旅館業法や民泊新法により民泊許可が必要になったため、民泊の許可申請やゲストへの施設案内、清掃など条件を満たすためにホストの負担が増えています。

Airbnbのホストには、初心者でわからない方や副業として取り組まれている方、投資家として複数の物件を持っている方も多いため、ホスティング業務を行えない方も多いです。

そのようなホストを支えるサービスとして運営代行サービスがあります。

民泊代行サービスでは、全般をまとめて任せるサービスから、清掃代行、メール代行など様々なサービスが存在します。

最近では近隣とのトラブルを起こさない対策として代行サービスを利用するホストが増えてきています。

この代行によってトラブルが回避できたり、煩雑な業務がない状態で民泊からの収入が上がっているケースもあります。

今後のホスト代行のように周辺サービスの充実によってトラブルや民泊の問題が減少していくことが期待されています。

「民泊」の今後と未来


東京都大田区と大阪府では民泊条例が制定され、2018年6月には住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行され法整備も進んできています。

また、Airbnb Partnerには、ソフトバンクやANA、損害保険ジャパンなど大手企業が名を連ねていまるなど、民泊を取り巻くサービスのさらなる拡充が予想されます。

今後、東京オリンピックや大阪万博に向けて予想されるインバウンドの増加に伴い、宿泊施設不足の問題が解消できれば、大きな経済効果を生み出すことが期待できるでしょう。

これから国の法規制緩和が進んでいくのか、注目したいところです。