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民泊の問題点ってなくならないの?できなかったらどうすれば…を解決!

2018年に民泊新法が制定して、やっと合法化の環境が整った民泊。

ですが、世間一般のイメージはヤミ民泊や騒音などのトラブルのイメージをいまだに払拭できずにいます。

そんなイメージですから、経験の浅いホストの方や民泊を考えている方はトラブルや問題点を最初の頃の危険なイメージがついてますよね。

どんなにトラブルが起きるとはいっても、問題がゼロなビジネスなんて存在しません。

しかも、ほとんどのトラブルは事前の対応次第で未然に防げたりします。

ですが、その対処方法を知らなかったり、対処方法を知っていても具体的にどんなことをしたらいいのかわからない…と思ってしまいますよね。

というわけで、民泊を運営する上で大きな問題となるのはどんなことなのか。

また、どのように対応をしたほうがいいのかをお伝えしていきます。

この対応方法さえやっておけばマナーを守るゲストが宿泊にきたら基本的にトラブルは0です。

また、急なトラブルが起こったとしても対応がすぐにできますので是非とも最後までお読みいただければと思います。

民泊のデメリットや課題って?


大きな経済効果が見込め、旅行者・ホストとしても魅力がある民泊。

現地の人が実際に住んでいる一般的な住宅施設以外にも、リノベーションされた物件、プールやサウナ付きの別荘など、個性的な物件に宿泊することもできます。

ホストからすれば当たり前でも文化の違いが資産になるわけです。

また、ホテルの予約が取れない場合や予算を抑えて宿泊したい場合に利用するなど、民泊を上手く活用することで、旅行者・ホスト双方に大きなメリットが生まれるわけです。

大きく期待されているため法整備もされてヤミ民泊を排除。

これからクリーンな運営が求められているわけですが、いまだにデメリットや課題は存在します。

・民泊の法律
・ゲスト間でのトラブル
・事故
近隣トラブル

の4つが民泊運営における大きな問題になっています。

これまで日本で民泊事業を行うのは法律があやふやで違法民泊も数多く行われていたため、トラブルもおきやすかったのが事実。

そのため、小さいトラブルがメディアによって大きく取り上げられて『民泊は危険』と一人歩きをしてきました。

ですが、2018年に法律が制定されたことで、トラブルに対応する手段を始め、民泊代行業者も増え、周辺サービスも充実してきています。

ただ、法律ができたことによって新たに問題が浮上したり、サービスや事前対応だけでは防ぎきれないこともあります。

では、どのトラブルはホスト自身で解決ができて、ホストでは解決できないのか。

また、外部リソースを使う場合はどのように考えるのかそれぞれの問題から解決方法をまとめましたので、是非とも気になる部分だけでも構いませんので読み進めていただければと思います。

ホストでも解決可能!近隣住民とのトラブル


住民とのトラブルはついては離れないもの。

外国人ゲストが深夜に騒いだり、ルールを守らずにゴミを捨てるなどの苦情が相次いで報告されています。

また、大きなキャリーケースを引いているので引きずる音や見知らぬ外国人に入れ替わりで出入りされることを快く感じない方も少なくありません。

分譲物件を賃貸することは禁止されていませんが、マンション住民からの苦情やトラブルもよく聞く話です。

例えば、高級タワーマンションの場合、高所得層のモラルを信じて購入したのに民泊に利用され共有スペースが荒らされることに不満が出るケースもあります。

事件になったケースでは、2015年に旅行会社がマンションのオートロックを解除して多くの中国人観光キャ鵜を宿泊させて摘発されたりと問題は後を絶ちません。

オートロックマンションなどの場合、そもそものセキュリティの意味が皆無になってしまうことになってしまいます。

特に、マンションでは住民のマナーも考慮した上で物件を購入した方もいるため、見知らぬ外国人が騒いでいては不安を感じてトラブル・クレームを受けることにもなります。

分譲マンションなどで民泊を行う場合は、事前に管理会社に民泊OKかどうかを確認し、近隣住民の方にも迷惑にならないように使用するなど、きちんと説明を行い理解を得る必要があります。

近隣住民とのトラブル解決法!


近隣住民とのトラブルを避けるためにも、ゲストにハウスルールを事前に伝えること。

トラブルを起こした場合は迅速に対応ができる状態にしておくことが重要です。

ただ、そうすると24時間体制で待っていなければいけないので時間的にも体力的にも厳しいのが現実です。

代行業者や民泊新法であれば管理業者に依頼してトラブル対応をしてもらうようにしておきましょう。

対応がはやければ周囲との信頼関係も崩すことはありませんし、民泊を続けられる環境を作ることができるようになります。

ゲストとの間で起こる問題は事前に防ぐ!


民泊を利用する日本人のゲストはここ数年で急激に増えてきました。

利用するほとんどが外国人ゲストですから、文化の違いによりトラブルが起きてしまうことがあります。

ゲストの常識外れな行動や外国に来て羽目を外してしまうことによって、日本では非常識!なんてことも大いにあります。

では、どのようなゲストととのトラブルが頻出しやすいのかみていきましょう。

部屋や設備の破損

日本人にとってはとても許せないような散らかり具合でも、外国人にとっては「問題ない」と思うレベルのことあります。

ゲストの宿泊後の部屋がとても汚く、設備や備品・置物が壊されたなどのトラブルもよく聞く話です。

盗難などの問題

室内に置いてある備品やアメニティグッズを記念に持ち帰ってしまう人もたまにいます。

悪意を持って持ち帰るケースもありますが、そもそも価値観の違いから「持って帰ってもOK」と思っていることも。

セキュリティ問題

マンションの一室を民泊として利用する場合、他の近隣住民の方が「見知らぬ外国人が入れ替わりで出入りしている」と不安に思うケースがあります。

しかも、カードキーを複製される可能性もあります。

ですので、事前に管理会社・近隣住民への説明と理解、トラブルが起きた場合には迅速な対応が必要になります。

事故は回避不可能?事前対策が要


無許可で民泊営業をして、さらに事故が起こった場合にその責任の所在についても問題になります。

例えば、一般住宅として火災保険に入っていても、民泊として簡易宿所と同様の使い方をして火災が発生した場合は保険がおりない可能性があります。

衛生管理などの安全面

ホテルや旅館と違い、一般住宅にはトイレや排水などの衛生設備が充分に備わっていないケースがほとんどです。

また、日本の家電製品やガスコンロに慣れていないゲストがキッチンを使用した場合に火事が起こるリスクも想定されます。

民泊保険に入っておこう!

Airbnbをはじめ、一部の民泊サイトではホスト補償サービスを提供しています。

ゲストが物件滞在中にホストの所有物、ユニット、住宅を破損した場合、ホストの被害を補償する「ホスト補償」

けがや財物破損で第三者にホストが賠償請求された場合に第三者の被害を補償する「ホスト補償保険」などのサービスがあります。

ですが、どんなに信頼ができる民泊サイトのサービスであっても、火災などの事故には十分に対応していませんし、確実に補償を受けられるかはわかりません。

それに比べて、民泊保険であればゲストに起因する火災や水漏れなどの深刻な破損や汚損に対してもホストの過失がない限り補償が適用されます。

加入することで、ゲストに起因する火災や水漏れといった万が一のリスクにも対応することができるため、安心して民泊運用を開始・継続することができます。

外国人が宿泊する場合、使い方がわからず用途からかけ離れた使い方をしてしまったり、力ずくで操作して火災や破損などのリスクは通常よりも高まります。

問題が起きる前に、民泊ならではの事故や事件に対応した補償メニューが用意されている民泊保険に加入しておくことをオススメします。

ゲストや近隣住民とのトラブルを回避する必須アイテム


基本的に問題やトラブルは人が起こすものがほとんど。

特にゲストが宿泊した時や近隣住民とのトラブルはゲストのマナーかホストの準備不足が影響してきます。

なので、この人的トラブルを限りなく減らし、二次人災を防ぐことが大事です。

そのトラブルを防ぎながら、民泊ホストとしてゲストの満足度を最大限に高めるために重要なのが、アクセスガイドやハウスマニュアル。

予約後にメールを送っていると思いますが、確認していないゲストが多かったりします。

しかも、住宅地で民泊している物件が多いので、分かりやすい目印がないため、最寄りの駅から物件までの道のりが書かれているアクセスガイドは必須です。

また、宿泊中のゲストの快適な滞在をサポートしトラブルを事前に防ぐことができるのがハウスマニュアルです。

家具や家電製品、リモコンの使い方から注意事項や禁止事項にいたるまで、ゲストが何一つ迷うことないよう、分かりやすいマニュアルを作成することが重要です。

また、喫煙ルールや深夜の騒音、ゴミ捨てルール、インターホン対応など、近隣住民とのトラブルを防ぐための情報もしっかり記載しておきます。

必ずしもゲストがマニュアルを読むとは限らないので、必要に応じて壁やドアなどに貼り紙をして注意喚起するなどの手法もおすすめです。

アクセスガイド・ハウスマニュアルは多言語が鍵


アクセスガイド・ハウスマニュアルは多言語の対応が必要となります。

メールなどのやり取りだけであれば英語で大丈夫というゲストは多いのですが、ハウスマニュアルなどの細かいものになると英語では理解できない外国人も多々。

なので、日本語、英語を基準に最低限として中国語も用意しておきます。余裕があれば、韓国語やスペイン語も用意しておくとなお良しです。

この準備をしっかりしておけば、ゲストからの問い合わせを最小限に減らしながらも宿泊の満足度を高まりますので収益も上がりやすくなります。

言語だけでなく、マニュアル作成に時間が避けなかったり、どのような内容の物を記載したら良いのかわからないという方もいるかもしれません。

民泊代行会社によっては、基本代行というマニュアルだけを作成してもらう業者もあります。

また、運営までを完全代行を依頼することもできますので、ご自身にあった代行業者の利用をしていけると収益性も上がりますので検討してみてください。

問題やトラブルが想定できれば、事前にトラブルを防ぐことも可能です。

民泊を行う場合は、事前に細かなハウスルールを決め、注意書きを貼ったりするなどして事前にしっかり対策することが重要です。

民泊の問題点を法律が解決する…かも?


民泊の問題点のなかでも、違法民泊や近隣住民との問題点を解決するために制定されたのが「特区民泊」と「民泊新法」です。

Airbnbなどのプラットフォームビジネスの急速な普及によって

そもそも、民泊が急速に普及したのは、訪日外国人の増加とが背景にあります。

それまでは、有料で宿泊施設を貸し出すには、ホテルや旅館などの厳しい旅館業法の許可を得る必要がありました。

旅館業法の許可を一般住宅で取得する場合、建築法が厳しく大きな改修が必要となり一般住宅で「民泊」の許可を得るのは大変ハードルが高いことでした。

しかし、ヤミ民泊と言われる違法民泊の増加によって様々なトラブルを受け、2013年に「国家戦略特区」に限り旅館業法の規制を緩和する特区民泊を施行。

さらに2018年6月には民泊新法が制定され、民泊に参入するハードルはより下がったと言えます。

では、法律を制定してもどのような問題を抱えているのかみていきましょう。

それって建築基準法違反かも…?

建築基準法には市街化地域内の建物ごとに用途が決められています。

居住用で使用している物件は共同住宅用になっていますが、旅館業法で民泊を運営する場合は一般住宅から簡易宿泊所への用途変更をしなければいけません。

用途変更せずに民泊営業をすると建築基準法違反になってしまいます。

消防法違反にご注意を

住宅を民泊物件として貸し出す場合、住宅ではなく宿泊施設になるわけです。

宿泊施設は住宅とは違い建物の割合もしくはどのくらいの広さを民泊として提供するかによって消防設備の設置が義務付けが変わってきます。

旅館業法で運用していて、設備が不十分で火災が起きた場合は重罪になってしまうことも…

そもそも自治体の条例で「消防法例がありますので設置されていることが条件になるわけです。

法律違反をしない民泊運営が収益をあげる


民泊新法以降、許可を受けていないホストは運営どころか民泊サイトへの登録すら不可能になりヤミ民泊の運営は厳しくなりました。

ただ、許可申請をはじめ建築基準法や消防法など宿泊施設として営業するためには様々な準備が必要になってきます。

初心者や法律に詳しくないホストはこの許可申請の段階でわからなかったり、複雑でうまく進まずに諦めてしまうかたもしばしば。

そうなると個人で全部やろうとしてしまうと準備が回らなかったり、物件を借りたのに進まず家賃代を払い続けることになってしまいます。

ですので、お金はかかってしまいますが設備投資の一つとして許可申請ができる民泊代行業者や行政書士などを利用することをお勧めします。

問題はなくならない!でも、減らすことは可能!

というわけで、4つのトラブルについてお話をしてきました。

どんなに法律ができても新たな問題は必ず起きてきます。

ですが、ウスマニュアルや民泊保険に入っておくなど事前の準備をしておくこでゲスト対応の時間を極力減らすことができます。

なので、新しく出現する問題やトラブルにすぐに対応する時間や労力を作ることができるわけです。

ただ、他の仕事をしていたりして時間がない方もいると思います。

そいった方は、代行業者に運営から依頼するなど完全代行を利用することで緊急時の対応の判断だけやるなど自分の仕事を絞ることも可能です。

問題をゼロにするのではなく予測できる問題だけ起こさないようにする。

そして、新たな問題や緊急性の高い問題に対応できるようにしておく。

このポイントだけ押さえて民泊運営に活かしていってください。

ABOUT ME
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ヒロシ飯塚
入社したベンチャー企業ではライター兼広告運用のマーケティングに従事。今までにコーポレーションサイトからオウンドメディア、広告LPなどWebライティングに携わる。2015年に民泊を利用し、投資のセミナーで民泊の集客も行う。現在は民泊を中心にビジネス・マーケティングのライターとして活動中。  
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